【文章內(nèi)容簡介】 市、債券、基金等融資渠道發(fā)展業(yè)緩慢。商業(yè)銀行支撐著天津市房地產(chǎn)業(yè)的資金需求，與天津市房地產(chǎn)行業(yè)的投資總額相比較，房地產(chǎn)信托的量非常小，而且功能單一，股權(quán)融資和債券融資缺乏，住房抵押貸款證券化剛剛起步，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金等金融產(chǎn)品還在探索階段。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品品種還不夠豐富，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品僅僅局限于是一個項目融資，或者是項目投資的形式，還遠遠沒有標(biāo)準(zhǔn)意義上的房地產(chǎn)基金，或者是類似的概念。而信托業(yè)與房地產(chǎn)的結(jié)合若單純以項目作為紐帶，從長遠來看是沒有出路。（二）募集資金的規(guī)模受到限制，投資方向不明確。房地產(chǎn)信托的規(guī)模限制是制約房地產(chǎn)信托快速發(fā)展的一個瓶頸問題。發(fā)行集合資金信托合同的份額限制是當(dāng)前影響信托計劃規(guī)模的瓶頸之一。由于按照《信托投資公司管理辦法》和《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》的規(guī)定，信托投資公司集合管理、運用、處分信托資金時，接受委托人的資金信托合同不得超過200份（含200份），每份合同金額不得低于人民幣5萬元（含5萬元）。在一定基礎(chǔ)上將擴大房地產(chǎn)信托的難度，同時也提高信托購買者的門檻。由于每份信托合同所能募集的平均資金畢竟有限，200份合同的限定也就意味著對一些大型項目很難滿足其資金需求。房地產(chǎn)信托計劃主要合乎監(jiān)管層制訂的《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托暫行管理辦法》等法規(guī)的要求，在投資方向、資產(chǎn)組合、收入構(gòu)成等方面沒有具體規(guī)定。（三）信托計劃期限較短。通常而言，信托在整個金融體系中發(fā)揮的是長期融資的角色，這一點在中國人民銀行頒布的《信托投資公司管理辦法》中有明確規(guī)定。目前天津發(fā)行的房地產(chǎn)信托計劃中，無一例外是單一期限的，一般為13年，呈現(xiàn)明顯短期化特征，不具有期限轉(zhuǎn)換功能，也不能滿足房地產(chǎn)股權(quán)投資的期限要求。既沒有充分體現(xiàn)信托的中長期融資功能，也沒有體現(xiàn)信托業(yè)和銀行業(yè)功能錯位的要求，不利于信托業(yè)的健康、長遠發(fā)展。據(jù)了解，國外房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的期限都在8至15年以上。（四）信托產(chǎn)品流通性較差。信托產(chǎn)品的流動性問題看似一個環(huán)節(jié)，其實是一項系統(tǒng)工程，實現(xiàn)起來絕非易事。解決這個問題，首先要求信托公司必須加強在風(fēng)險控制能力、研究力量等方面的“基本功”。信托產(chǎn)品流通性問題成為制約天津市房地產(chǎn)信托融資發(fā)展的另一個瓶頸。信托產(chǎn)品作為一種全新的金融產(chǎn)品，其相對高收益、低風(fēng)險的特征吸引了廣大投資者。但信托產(chǎn)品在流動性安排方面，目前尚不盡如人意。按照現(xiàn)有的轉(zhuǎn)讓模式：加入資金信托計劃的投資者要轉(zhuǎn)讓手中的信托合同，必須由投資者自己尋找買方，雙方談妥后，再到所購買信托產(chǎn)品的信托投資公司營業(yè)大廳辦理過戶手續(xù)。信托產(chǎn)品這種流動性安排與其他金融產(chǎn)品形成了鮮明的對比，可以說流通市場發(fā)展的滯后已制約了信托產(chǎn)品的進一步發(fā)展。信托產(chǎn)品不像有價證券可以隨時轉(zhuǎn)讓，因此不能進入流通的領(lǐng)域，缺少轉(zhuǎn)讓平臺，這樣就限制信托產(chǎn)品的活躍程度，尤其是在沒有兌現(xiàn)前，其產(chǎn)品的價值無法實現(xiàn)，使得一部分購買者在急需資金時，無法進行等值兌現(xiàn)，只有到期才能兌換。一旦需要轉(zhuǎn)讓時，成本會很高，如股權(quán)投資信托計劃到期時股權(quán)的變現(xiàn)或轉(zhuǎn)讓、貸款信托到期抵押物的處置及擔(dān)保等，都會帶來投資者的資金到期不能及時兌現(xiàn)的風(fēng)險。這直接導(dǎo)致信托產(chǎn)品的認(rèn)知程度和受眾面相對較為狹窄，使得尋找轉(zhuǎn)讓交易對象的成本極高，這些均限制了信托流通市場的形成。由于缺乏有效的二級市場，絕大多數(shù)的投資者只能在認(rèn)購后一直持有信托產(chǎn)品到產(chǎn)品的到期日，信托產(chǎn)品流動性不足直接影響投資者的購買意愿，進而制約信托產(chǎn)品的資金募集。（五）存在“過橋貸款”問題。信托現(xiàn)在雖然很熱，但并沒有成為天津市房地產(chǎn)企業(yè)主要的融資方式，因為通過信托融資的費用要高于銀行貸款。在目前銀行惜貸的形勢下，房地產(chǎn)信托資金的使用更多地體現(xiàn)為“過橋貸款”的性質(zhì)。對于某些自有資金不足，項目進度未達到銀行貸款條件的房地產(chǎn)項目，通過信托融資獲取資金用于征地、拆遷等前期投入。當(dāng)項目啟動并達到銀行貸款的條件，開發(fā)商就會改用銀行貸款進行項目的建設(shè)。由于目前房地產(chǎn)信托計劃主要是提供“過橋貸款”，即主要對尚不符合商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款條件的房地產(chǎn)項目進行貸款， 但一般要求房地產(chǎn)企業(yè)提供商業(yè)銀行在符合貸款條件時發(fā)放貸款的承諾，并保證商業(yè)銀行貸款用于償還信托計劃的“過橋貸款”， 這實際上規(guī)避了中國人民銀行“121”號文件規(guī)定房地產(chǎn)貸款需要具備“四證齊全”和“30％自有資金比例”的要求，而房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險最終還是落在商業(yè)銀行身上，并沒有達到降低房地產(chǎn)貸款風(fēng)險，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的政策目的。2005年8月28日中國銀監(jiān)會又下發(fā)《加強信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知》（即“212號文件”），對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的風(fēng)險給予警示，并對房地產(chǎn)信托貸款發(fā)放門檻進行了嚴(yán)格限制：必須同時滿足“四證”齊全、自有資金超過35%和資質(zhì)在二級以上這三項條件的開發(fā)商才能通過房地產(chǎn)信托融資?！?12號文件”強調(diào)了防范和化解信托業(yè)務(wù)風(fēng)險，并將信托融資以“過橋貸款”的原有初衷給牢牢扼制住了，由此也衍生出信托公司將與商業(yè)銀行在相仿的同一舞臺上展開角逐，但信托公司的勝算將微乎其微。（六）房地產(chǎn)信托風(fēng)險認(rèn)識不足，風(fēng)險意識薄弱。天津市房地產(chǎn)信托剛剛興起，很多投資者對信托項目根本沒有風(fēng)險防范意識。目前市場上發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品期限大多為１至３年，預(yù)期年收益率普遍在4％到5％之間，有的甚至高達8％，％，％；％左右。 但是高收益的同時也意味著高風(fēng)險。由于信托產(chǎn)品并不保本，所以一旦發(fā)生風(fēng)險，投資者則可能虧損嚴(yán)重。還有，根據(jù)《信托法》有關(guān)規(guī)定，所有信托產(chǎn)品都不得向買受人承諾收益率。所以“預(yù)期收益率”只是信托公司繞過法律禁區(qū)對投資者進行的變相“承諾”。但一個不能回避的事實是，法律并不保護這個收益率。這意味著在信托計劃運作之后，如果信托產(chǎn)品的收益率低于當(dāng)時所承諾的收益率，那么作為購買人，無權(quán)要求信托公司按照當(dāng)時承諾收益率兌現(xiàn)收益。其實到目前為止，全國范圍內(nèi)還沒有一個信托產(chǎn)品能達到預(yù)期回報率。我們假設(shè)一例。如果購買了總額為20萬元的房產(chǎn)信托，信托公司承諾的收益率年4％，收益額為8000元，但是，當(dāng)信托計劃結(jié)束之后，如果收益率只有2％，收益額就只有4000元。這時，購買人只能接受4000元的收益，而無權(quán)要求信托公司兌現(xiàn)8000元的收益。如此，購買人就少收益了4000元。 但如果信托計劃執(zhí)行后，所獲得的收益率高于開發(fā)商或信托公司的“承諾”，按照通常規(guī)則，房產(chǎn)信托的購買人也只能按照當(dāng)時約定的收益率獲取收益而不能將收益率調(diào)高。有些信托公司只宣傳了“預(yù)期收益率”，卻沒有講清楚風(fēng)險投資帶來的“實際收益率”。因此，要防止信托公司在推出信托產(chǎn)品時夸張不實的宣傳誤導(dǎo)投資者。（七）缺乏專業(yè)管理隊伍。沒有專業(yè)化的房地產(chǎn)信托管理隊伍，就不可能有房地產(chǎn)信托的規(guī)范發(fā)展和壯大。在天津，同時懂得基金管理和房地產(chǎn)管理的人才極度缺乏。對監(jiān)管機構(gòu)和潛在投資者來說，根本無從考察其專業(yè)能力、實際操作能力和職業(yè)操守。四、天津市房地產(chǎn)信托融資面臨的宏觀環(huán)境與趨勢分析（一）宏觀環(huán)境分析。國內(nèi)房地產(chǎn)信托融資環(huán)境緊中有松。近年來，房地產(chǎn)行業(yè)始終處于宏觀調(diào)控的風(fēng)口浪尖。從2003年6月5日中國人民銀行發(fā)布的《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸的通知》(一般稱為“121”號文件”)，到2004年的提高金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率、自有資本金由20%提高到35%以上、“”土地大限、央行加息，進入2005年，溫家寶總理在《政府工作報告》中強調(diào)“重點抑制生產(chǎn)資料價格和房地產(chǎn)價格過快上漲”，接著就有了2005年3月的上調(diào)住房貸款利率、2005年4月的國務(wù)院穩(wěn)定房價的八點意見、2005年5月的七部委新政，房地產(chǎn)行業(yè)遭遇前所未有的財政、金融、供求等全方位的調(diào)控“關(guān)懷”。2005年9月中國銀監(jiān)會下發(fā)了《關(guān)于加強信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知》（銀監(jiān)辦發(fā)[2005]212號)，提示信托投資公司密切關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險，規(guī)范經(jīng)營行為，并進一步提高了房地產(chǎn)信貸發(fā)行的門檻，因而在房地產(chǎn)信托發(fā)行數(shù)量和規(guī)模即出現(xiàn)了大幅回落。但從長遠來看，有利于降低房地產(chǎn)信托的金融風(fēng)險，規(guī)范信托行業(yè)，而對房地產(chǎn)信托業(yè)的規(guī)范將有利于其健康發(fā)展?？上驳氖?，目前中國銀監(jiān)會正在制定中的《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》（預(yù)計將在2006年年初出臺），首次將信托受益憑證運用到了未來的可開展的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)當(dāng)中，這對于突破信托行業(yè)原有的200份5萬元的私募方程式進行了根本性的變革。一旦突破了200份的限制，并允許對異地發(fā)行的限制。信托交易將會更加自由，發(fā)行面也會更廣，是一個帶有根本性的發(fā)展，其對信托的催進作用無疑是巨大的，將推動這種準(zhǔn)房地產(chǎn)信托基金或稱為準(zhǔn)房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)基金大張旗鼓的出現(xiàn)，將有利于房地產(chǎn)金融市場的優(yōu)化配置和優(yōu)化發(fā)展，也將改變我國房地