【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 結(jié)構(gòu)化 規(guī)范優(yōu)先和劣后收益權(quán)的最高比例標(biāo)準(zhǔn)：以結(jié)構(gòu)化方式設(shè)計(jì)房地產(chǎn)集合資金信托計(jì)劃的，其優(yōu)先和劣后收益權(quán)比比例不得高于 3:1。 資金投向 不得用于發(fā)放 土地儲(chǔ)備貸款 38 政策點(diǎn)評(píng) ： ? 54號(hào)文 進(jìn)一步規(guī)定商業(yè)銀行個(gè)人理財(cái)資金投資于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的，理財(cái)客戶(hù)應(yīng)符合 《 信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法 》 中有關(guān) 合格投資者 的規(guī)定。至此，理財(cái)資金投資于集合信托計(jì)劃、權(quán)益類(lèi)金融產(chǎn)品（包括單一和集合）、房地產(chǎn)信托產(chǎn)品（包括單一和集合），理財(cái)客戶(hù)均應(yīng)符合 《 信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法 》 中有關(guān)合格投資者的規(guī)定。 39 ? 土地儲(chǔ)備貸款 ? 定義：是指向借款人發(fā)放的用于 土地收購(gòu)及土地前期開(kāi)發(fā)、 整理的貸款。 40 關(guān)于規(guī)范銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)有關(guān)事項(xiàng)的通知 【 2023】 72號(hào)文 性質(zhì)：部門(mén)規(guī)章 發(fā)布單位：銀監(jiān)會(huì) 時(shí)間： 41 ? 銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù) 是指商業(yè)銀行將客戶(hù)理財(cái)資金委托給信托公司，由信托公司擔(dān)任受托人并按照信托文件的約定進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的行為。上述客戶(hù)包括個(gè)人客戶(hù)（包括私人銀行客戶(hù)）和機(jī)構(gòu)客戶(hù)。 ? 商業(yè)銀行代為推介信托公司發(fā)行的信托產(chǎn)品不在本通知規(guī)范范圍之內(nèi)。 ? 商業(yè)銀行和信托公司開(kāi)展投資類(lèi)銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，其資金原則上不得投資于非上市公司股權(quán)。 42 政策精神 —— 調(diào)整流動(dòng)性，減少灰色信貸，并非全面叫停 ? “商業(yè) 銀行和信托公司開(kāi)展投資類(lèi)銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，其資金原則上不得投資于非上市公司股權(quán)?！? ——“72號(hào)文”第五條 ? 意味著銀信理財(cái)類(lèi)資金不能用于 交易對(duì)手為非上市公司的投資類(lèi)房地產(chǎn)信托 。 43 關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知（ 【 2023】 343號(hào)文） 性質(zhì)：部門(mén)規(guī)章 發(fā)布單位：銀監(jiān)會(huì) 時(shí)間： 44 政策背景： 主要在于強(qiáng)調(diào)控制房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的 風(fēng)險(xiǎn)控制 ，警示房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)，避免 金融行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn) 。 不少信托公司為大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)都存在通過(guò)各種方式試圖突破“四二三五”的監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)的情況，在這方面充分體現(xiàn)了信托的靈活性，但按 實(shí)質(zhì)重于形式 的原則，都不一定能保證符合合規(guī)與風(fēng)險(xiǎn)控制的要求。 45 政策概要 …… 第一還款來(lái)源評(píng)價(jià)；擔(dān)保措施評(píng)價(jià)；項(xiàng)目到期償付能力評(píng)價(jià)；風(fēng)險(xiǎn)處置預(yù)案 …… 逐筆進(jìn)行核查，實(shí)質(zhì)重于形式的原則予以甄別，書(shū)面報(bào)告銀監(jiān)會(huì) 加強(qiáng)對(duì)資金運(yùn)用的監(jiān)控，嚴(yán)控對(duì)大型房企集團(tuán)多頭授信、集團(tuán)內(nèi)部關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)，積極防范房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn) 信托公司 ——合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)自查 各銀監(jiān)局 ——合規(guī)性監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控 銀監(jiān)局督促信托公司 ——審慎選擇交易對(duì)手 46 政策分析： 房地產(chǎn)企業(yè)的各融資渠道都已經(jīng)受到較嚴(yán)密的調(diào)控，目前給房企大量輸血的信托業(yè)也不可能避免。 343號(hào)文的發(fā)行，說(shuō)明銀監(jiān)會(huì)下決心要堵住為房地產(chǎn)企業(yè)提供大量融資的信托渠道。不僅是為了配合國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，更說(shuō)明房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)日益增大，市場(chǎng)上的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品良莠不齊，已經(jīng)引起了監(jiān)管層的關(guān)注。但并不能因此說(shuō)房地產(chǎn)信托前途暗淡，如若信托公司能提高自主管理能力，很好的設(shè)計(jì)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，做好風(fēng)控措施，高收益的房地產(chǎn)信托仍將會(huì)是投資者的寵兒。 47 信托公司凈資本管理辦法 （ ） 關(guān)于印發(fā)信托公司凈資本計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)事項(xiàng)的通知 【 2023】 11號(hào) 性質(zhì)：部門(mén)規(guī)章 發(fā)布單位：銀監(jiān)會(huì) 時(shí)間： 48 ? 《 信托公司凈資本管理辦法 》 （以下簡(jiǎn)稱(chēng) 《 辦法 》 ）正式稿2023年 8月 24日正式出臺(tái)， 《 辦法 》 共分為六章三十條，分別從凈資本計(jì)算、風(fēng)險(xiǎn)資本計(jì)算、風(fēng)險(xiǎn)控制指標(biāo)、監(jiān)督檢查等方面對(duì)信托公司的凈資本監(jiān)管做了精確的計(jì)量和要求。 《 辦法 》 為不同業(yè)務(wù)類(lèi)型設(shè)定了不同的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，要求信托公司管理的信托資產(chǎn)規(guī)模與本身凈資本掛鉤。 目的是約束信托公司過(guò)度擴(kuò)張，審慎經(jīng)營(yíng)，精耕細(xì)作，提升業(yè)務(wù)水平，夯實(shí)風(fēng)控體系 。 49 信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)資本扣減比例如下： 項(xiàng)目 風(fēng)險(xiǎn)系數(shù) （一）單一類(lèi)信托業(yè)務(wù) 股權(quán)和其他投資類(lèi)信托業(yè)務(wù) % 房地產(chǎn)類(lèi)融資業(yè)務(wù) 1% 其他融資類(lèi)業(yè)務(wù) % 事務(wù)類(lèi)信托業(yè)務(wù) % （二）集合類(lèi)信托業(yè)務(wù) 投資類(lèi)信托業(yè)務(wù) % 房地產(chǎn)類(lèi)融資業(yè)務(wù) 3% 事務(wù)類(lèi)信托業(yè)務(wù) % 50 措施一 :增加資本金，提高風(fēng)險(xiǎn)抵補(bǔ)能力 《 凈資本管理辦法 》 為信托公司實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型提供契機(jī) 措施二：主動(dòng)轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)化的資產(chǎn)管理公司，實(shí)現(xiàn)差異化戰(zhàn)略 改變?nèi)肆Y源配置方式 增加營(yíng)銷(xiāo)能力建設(shè) 加強(qiáng)研發(fā)能力 51 Part Ⅲ 房地產(chǎn)信托監(jiān)管政策 —— 之業(yè)務(wù)篇 ； ； 。 52 防范風(fēng)險(xiǎn)原則 實(shí)質(zhì)重于形式原則 房地產(chǎn)信托監(jiān)管原則 53 原則（一）：防范風(fēng)險(xiǎn)原則 ? 防范風(fēng)險(xiǎn) 是房地產(chǎn)信托監(jiān)管政策的 宗旨 ，也是 重要原則 之一。 ? 在各監(jiān)管政策中均有體現(xiàn)： “ 為有效 防范和化解 信托公司房地產(chǎn)等敏感類(lèi) 業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) ，防止信托公司出現(xiàn)流動(dòng)性問(wèn)題，提高信托公司 風(fēng)險(xiǎn)防范 意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)控制能力 …… ” 【 2023】 265號(hào)文 ? 保增長(zhǎng)和防風(fēng)險(xiǎn)并存 【 2023】 25號(hào)文 ? “為有效落實(shí)國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，提高信托公司風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)控制能力” 【 2023】 343號(hào)文 54 原則（二）：實(shí)質(zhì)重于形式原則 ? 所謂“ 實(shí)質(zhì)重于形式 ”就是指信托公司無(wú)論是以入股形式還是購(gòu)買(mǎi)債權(quán)的形式為開(kāi)發(fā)商發(fā)放的信托計(jì)劃，如果其設(shè)置了回購(gòu)條款都將被認(rèn)定為信托貸款，而按照貸款類(lèi)信托的要求計(jì)算相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)資本。 ? 銀監(jiān)會(huì)厘定房地產(chǎn)信托變相融資標(biāo)準(zhǔn) 。 55 融資類(lèi)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù) 56 融資類(lèi)房地產(chǎn)業(yè)務(wù) ： 信托公司將信托資金以貸款、投資附加回購(gòu)等債權(quán)方式運(yùn)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目，獲取債權(quán)收益的信托業(yè)務(wù) 1. 信托資金運(yùn)用方式 貸款、投資附加回購(gòu)等債權(quán)方式 2. 信托資金退出方式 到期償還貸款本息、回購(gòu)義務(wù)人履行義務(wù) 3. 受益人預(yù)期收益率 明確，一般為固定型 4. 信托期限 13年 5. 擔(dān)保方式 土地使用權(quán)、在建工程、現(xiàn)房資產(chǎn)抵押或金融企業(yè)、上市公司股權(quán)質(zhì)押 6. 項(xiàng)目管理 一般不參與 57 一、交易對(duì)手：二級(jí)資質(zhì) ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 或其 控股股東 資質(zhì)不低于國(guó)家建設(shè)行政主管部門(mén)核發(fā)的 二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì) 。 ? 控股股東 ：是指其出資額占有限責(zé)任公司資本總額百分之五十以上或者其持有的股份占股份有限公司股本總額百分之五十以上的股東；出資額或者持有股份的比例雖然不足百分之五十，但依其出資額或者持有的股份所享有的表決權(quán)已足以對(duì)股東會(huì)、股東大會(huì)的決議 產(chǎn)生重大影響