【文章內(nèi)容簡介】 開發(fā)，屬于房屋建設工程的， 完成開發(fā)投資總額的 25%以上 ，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件o （ 3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋 已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權證書o 2. 《城市房地產(chǎn)管理法》還規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉(zhuǎn)移。（二） 以 劃撥方式 取得土地使用權的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓o 政府的批準o ，經(jīng)政府批準 可以不辦理土地使用權出讓手續(xù) ，但應將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的 土地收益上交國家o （ 1）經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準，轉(zhuǎn)讓的土地用于《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定可以使用劃撥土地的項目o （ 2）私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的o （ 3）按照國務院住房制度改革有關規(guī)定出售公有住宅的o （ 4）同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權不可分割轉(zhuǎn)讓的o （ 5）轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的o （ 6）根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權不宜出讓的o （ 7）縣級以上政府規(guī)定暫時無法或不需要采取土地使用權出讓方式的其他情形三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序o （ 1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同o （ 2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后 30日內(nèi)持房地產(chǎn)權益證書、當事人的合法證明、準讓合同等有關文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格o （ 3）房地產(chǎn)管理部門對提供的有關文件審查，在 7日內(nèi)做出是否受理申請的書面答復， 7日內(nèi)未作書面答復的，視為同意受理o （ 4）房地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進行現(xiàn)場查勘和評估o （ 5）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人按照規(guī)定繳納有關稅費o （ 6）房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權屬登記。核發(fā)房地產(chǎn)權屬證書四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同o 《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》明確了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應當載明的主要條款和內(nèi)容：o 、住所o o 、面積、四至界限o 、土地使用權取得的方式及年限o o o o o 五、禁止轉(zhuǎn)讓的規(guī)定o 《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》明確了以下不得轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的情況：o o 、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的，在權利受到限制期間，不得轉(zhuǎn)讓該項房地產(chǎn)o o ，未經(jīng)其他共有人書面同意的o o o 、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形p 一　商品房預售管理p 二　商品房現(xiàn)售條件p 三　商品房銷售原則p 四　商品房銷售合同與銷售方式　p 五　商品房銷售爭議的解決規(guī)則第四節(jié)　商品房銷售管理o 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將新建商品房向消費者售買的活動，它區(qū)別于其他房屋所有人將自己的房屋出售給他人的行為。商品房銷售也是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為o 商品房銷售可以分為：o 商品房 預售o 商品房 現(xiàn)房銷售商品房銷售一、商品房預售管理（一）商品房預售的條件o 《城市房地產(chǎn)管理法》對商品房預售規(guī)定：o ，取得土地使用權證書o o ，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的 25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工較附日期o 、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》（二）商品房預售管理程序o ，應向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記o ，應提交的證件及資料：o （ 1）商品房預售許可申請表o （ 2）開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書o （ 3）土地使用權證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證o （ 4）投入開發(fā)建設的資金占工程建設總投資的比例符合規(guī)定條件的證明o （ 5）工程施工合同及關于施工進度的說明o （ 6）商品房預售方案o ，房地產(chǎn)管理部門應在受理之日起 10內(nèi)，依法做出準予預售的行政許可書面決定、并向企業(yè)頒發(fā)、送達《商品房預售許可證》o ，應當與商品房預購人簽訂商品房預售合同o 90日內(nèi)，依法到房地產(chǎn)管理部門和市縣人民政府管理部門辦理權屬登記手續(xù)二、商品房現(xiàn)售條件o 《商品房銷售管理辦法》要求商品房現(xiàn)售符合以下條件：o 照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書o o o o o 、供電、供熱、燃氣、通信等配套設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或已確定施工進度和交付日期o 三、 商品房銷售原則o （ 1）商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售o （ 2）商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應在訂立商品房買賣合同時與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關物業(yè)管理的協(xié)議o （ 3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人o （ 4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或變相售后包租的方式銷售未竣工商品房o （ 5）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介服務機構發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應執(zhí)行《廣告法》、《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》等規(guī)定，廣告內(nèi)容真實、合法、科學、準確四、商品房銷售合同與銷售方式（一）商品房銷售合同o ，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應訂立書面商品房買賣合同o ：o （ 1）當事人名稱或姓名和住所o （ 2）商品房基本狀況o （ 3）商品房的銷售方式o （ 4）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間o （ 5）交付使用條件及日期o （ 6）裝飾、設備標準承諾o （ 7）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化的那個配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任o （ 8）公共 配套建筑的產(chǎn)權歸屬o （ 9）面積差異的處理方式o （ 10）辦理產(chǎn)權登記有關事宜o （ 11）解決爭議 的方法o （ 12）違約責任o （ 13）雙方約定的其他事項（二）商品房銷售程序與方式o o o o 銷售價格o 商品房銷售價格 — 協(xié)商議定；o 經(jīng)濟適用房 —— 按有關規(guī)定定價o 計價方式：o 商品房銷售可以按套或單元計價；o 也可以按套內(nèi)建筑面積或建筑面積計價；o 公攤面積要在合同中說明o o o 五、商品房銷售爭議的解決規(guī)則o （一）商品房銷售面積的爭議 o 超過約定的誤差范圍 — 可退房，開發(fā)企業(yè)承擔違約責任o （二）商品房銷售中的設計變更爭議 o 變更確立之日起 10日內(nèi)，書面通知買受人o 未在規(guī)定時效內(nèi)通知 —— 有權退房o （三）商品房銷售中的房屋交付時間與質(zhì)量爭議o o 未按期交付 —— 開發(fā)企業(yè)承擔違約責任o 不可抗力o 2. 交付質(zhì)量與保修質(zhì)量o 保修范圍o 保修期限o 保修責任3. 《住宅質(zhì)量保證書》與《住宅使用說明書》o 《住宅質(zhì)量保證書》的主要內(nèi)容：o （ 1）工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的質(zhì)量等級o （ 2）地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內(nèi)承擔保修o （ 3）正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期1）屋面防水 3年2）墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏 1年3）墻面、頂棚抹灰層脫落 1年4）地面空鼓開裂、大面積起砂 1年5）門窗翹裂、五金件損壞 1年6）管道堵塞 2個月7）供熱、供冷系統(tǒng)和設備 1個采暖期或供冷期 8）衛(wèi)生潔具 1年9）燈具、電器開關 6個月10）其他部位、部件保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定o （ 4）用戶報修的單位，答復和處理時限o 住宅保修期 從開發(fā)企業(yè)將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以延長上述規(guī)定的保修期，但不得不應低于上述規(guī)定的保修期限o 《住宅使用說明書》的主要內(nèi)容：o 1）開發(fā)單位、設計單位、施工單位，委托建立的應注明監(jiān)理單位o 2）結構類型o 3）裝飾、裝修注意事項o 4）上水、下水、點、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說明o 5）有關設備、設施安裝預留位置的說明好安裝注意事項o 6）門、窗類型，使用注意事項o 7）配電負荷o 8）承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明o 9）其他需要說明的問題 第五節(jié)　房屋租賃管理p 一　房屋租賃的主要原則p 二　房屋租賃合同p 三　禁止性及相關規(guī)定p 四　房屋租賃登記 　o 房屋租賃管理， 是指房屋所有權人將一定期限的房屋使用權讓渡給使用人，并由使用人定期向房屋所有權人交付房屋租金的行為。o 房屋租賃的含義：居住、經(jīng)營、合作經(jīng)營o 為加強城市房屋租賃管理，建設部 頒布了《城市房屋租賃管理辦法》一、房屋租賃的主要原則o 、法人和其他組織關于財產(chǎn)權交易的民事活動，當事人應當依照民法規(guī)定遵循自愿、平等、狐貍的原則o 、法人和其他組織對享有所有權的房屋和國家授權管理和經(jīng)營的房屋可以依法出租o ，應當執(zhí)行國家和房屋所有權所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策