房地產(chǎn)交易管理及稅收制度與政策(編輯修改稿)
2025-03-12 11:38 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)， 面積誤差比在 3％以內(nèi)（含 3％）部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出 3％部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。 （ 2）產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)， 面積誤差比絕對(duì)值在 3％以內(nèi)（含 3％）部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對(duì)值超出 3％部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。 （二） 面積誤差比絕對(duì)值超出 3％時(shí) 目前，我國(guó)直接將房產(chǎn)和地產(chǎn)作為征稅對(duì)象的稅種，現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度主要涉及 14個(gè)稅種，目前實(shí)際征收的有 12種。 直接針對(duì)房地產(chǎn)本身的稅收，包括 房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅等。 其他與房地產(chǎn)緊密相關(guān)的稅種主要有營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加費(fèi)（”兩稅一費(fèi)”），企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅印花稅等。根據(jù)課稅對(duì)象性質(zhì)的不同，分為流轉(zhuǎn)稅、收益稅、財(cái)產(chǎn)稅、行為稅和資源稅。 現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的基本概況 ? 按照征稅發(fā)生的環(huán)節(jié)，可以分為房地產(chǎn)的 取得 、 保有 和 流轉(zhuǎn) 三個(gè)環(huán)節(jié)的稅收。 ? 取得環(huán)節(jié) 的稅收有兩種 ， 即 耕地占用稅 和 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 ， 但后者已暫停征收 。 ? 保有環(huán)節(jié) 的稅收有三種 ， 分別是 城鎮(zhèn)土地使用稅 、 房地產(chǎn)稅 和 城市房地產(chǎn)稅 （ 僅針對(duì)外商企業(yè)和外籍人員 ） 。 ? 流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié) ，目前設(shè)置的稅種主要有 營(yíng)業(yè)稅、 企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅、 土地增值稅、印花稅、契稅、城市維護(hù)建設(shè)稅。 房產(chǎn)稅 ： 以房產(chǎn)為對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。 （ 1） 納稅人 ：中國(guó)境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人。 （外商投資企業(yè)和外籍人員暫不繳納） （ 2） 課稅對(duì)象 ：城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房產(chǎn)。 （ 3） 課稅依據(jù)： 非出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)原值一次扣除 10－ 30％后的余值； 出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入。 （ 4） 稅率： 采用比例稅率 按房產(chǎn)余值計(jì)征的，稅率為 ％； 按房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，稅率為 12％。 （ 5） 納稅地點(diǎn)和納稅期限 納稅地點(diǎn)：房產(chǎn)所在地 納稅期限：按年計(jì)征，分期繳納，具體由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。 （ 6） 減稅、免稅 國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn) 國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn) 宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn) 個(gè)人擁有的非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征房產(chǎn)稅；但對(duì)售出前已經(jīng)使用或出租，出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn) 城鎮(zhèn)土地使用稅 ： （ 1） 納稅人 擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人 （ 2） 課稅對(duì)象 城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的土地 （ 3） 計(jì)稅依據(jù) 納稅人實(shí)際占用的土地面積 以城鎮(zhèn)土地為課稅對(duì)象，向擁土地使用權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅。 （ 4） 適用稅額和應(yīng)納稅額的計(jì)算 :幅度定額稅率 ? 城鎮(zhèn)土地使用稅率 級(jí)別 人口 （ 萬(wàn) ） 稅額 （ 元 /平米 .年 ） 四川省 ? 大城市 =50 ~10 ~5 ? 中等城市 20~50 ~8 ~4 ? 小城市 =20 ~6 ~3 ? 縣城 、 _ ~4 ~2 建制鎮(zhèn) 、 ~1 工礦區(qū) 每平方米的年幅度稅額按城市大小分為 4個(gè)檔次 （ 5） 納稅地點(diǎn)和納稅期限 ? 納稅地點(diǎn) 土地所在的稅務(wù)機(jī)關(guān) ? 納稅期限 按年計(jì)算，分期繳納 四川省：分兩次繳納 （當(dāng)年五月一次、十一月一次）。 （ 6） 減稅、免稅 耕地占用稅： 對(duì)占用耕地征收的一種稅。 ? 納稅人 :包括在中國(guó)境內(nèi)占用國(guó)有和集體所有的耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的所有企業(yè)、事業(yè)單位、團(tuán)體和個(gè)人。 ? 計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)： 根據(jù)不同地區(qū)人均占有耕地的數(shù)量和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r實(shí)行有地區(qū)差別的定額稅率。 （一）以縣為單位，人均耕地在 1畝以下（含 1畝）的地區(qū)，每平方米為 2元～ 10元；（二）人均耕地在 1畝 ~2畝（含 2畝）的地區(qū)，每平方米為 ~8元；（三）人均耕地在 2畝 ~3畝（含 3畝）的地區(qū)，每平方米為 ~；（四）人均耕地在 3畝以上的地區(qū)，每平方米為 1元 ~5元。 ? 納稅人在土地管理部門批準(zhǔn)其占地之日起 30日內(nèi) 一次性繳納 。 ? 地方財(cái)政稅務(wù)部門征收，收入歸地方政府所有。 土地增值稅 ： （ 1） 納稅人 凡有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人 （ 2） 征稅范圍 國(guó)有土地、地上建筑物及其他附著物。 不包括通過(guò)繼承、贈(zèng)與等方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為 。 （ 3） 課稅對(duì)象和計(jì)稅依據(jù) 課稅對(duì)象 是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額。 計(jì)稅依據(jù) 為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的 土地增值額 （＝轉(zhuǎn)讓收入－規(guī)定扣除項(xiàng)目金額） 是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個(gè)人征收的一種稅。 （ 4） 稅率及應(yīng)納稅額的計(jì)算 土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率 ,增值額高出應(yīng)扣除項(xiàng)目金額的倍數(shù)不同，稅率不同： 增值額高出應(yīng)扣除項(xiàng)目金額 稅率
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