淺議我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度(doc7頁(yè))(編輯修改稿)
2025-05-29 02:11 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)讓的重復(fù)征稅，打擊了土地正常流通 的積極性。 另一方面，以商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)費(fèi)為例 ,此項(xiàng)費(fèi)用的原意是如果住宅區(qū)不按規(guī)定面積建設(shè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) ,就需向建委交納代建費(fèi)用。但實(shí)際上 ,一些地區(qū)無(wú)論開(kāi)發(fā)商在住宅小區(qū)建設(shè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)與否 ,都必須交納此項(xiàng)費(fèi)用 ,這無(wú)疑造成了重復(fù)收費(fèi) ,這部分自然要被計(jì)入成本。 再如公共建筑配套費(fèi)、綠地建設(shè)費(fèi)等 ,在住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施費(fèi)中已被計(jì)入到相應(yīng)的成本 ,在此綜合收費(fèi)中又一次出現(xiàn) ,實(shí)屬重復(fù)收費(fèi)。 更甚的是稅收與收費(fèi)的重復(fù)。如以出讓方式取得土地使用權(quán)從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者，既要支付土地使用費(fèi)，又要繳納土地使用稅，從而造成房地產(chǎn)市場(chǎng)中稅費(fèi)重復(fù)。 （四）現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅存在缺陷 一是計(jì)稅辦法陳舊，對(duì)自用部分房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)事實(shí)是以有房產(chǎn)原值扣除一定的比例后的余值作為計(jì)稅依據(jù)，既沒(méi)有考慮房屋的自然損耗因素，又未顧及房屋的后期升值因素，導(dǎo)致房地產(chǎn)稅收無(wú)法隨著房地產(chǎn)的增值而相應(yīng)增加。二是征稅范圍狹窄，稅基小?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅僅限于對(duì)城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的土地征稅，抑制了房地產(chǎn)稅收作用的發(fā)揮也使得房地產(chǎn)稅難以成為地方稅中的主體稅種。 （五）內(nèi)、外資房地產(chǎn)企業(yè)稅收制度不統(tǒng)一 一是兩套所得稅制。對(duì)內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)分別開(kāi)征企業(yè)所得稅、外 商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅；二是兩套房地產(chǎn)制和土地稅制。而對(duì)涉外企業(yè)則只開(kāi)征城市房地產(chǎn)稅，而對(duì)涉外企業(yè)則只開(kāi)征城市房地產(chǎn)稅，并且僅對(duì)房產(chǎn)征稅，對(duì)地產(chǎn)不征稅；三是城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加內(nèi)外有別。對(duì)內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)征城建稅和教育費(fèi)附加，而對(duì)外資房地產(chǎn)企業(yè)則不征收此項(xiàng)稅費(fèi)；四是耕 地占用稅政策內(nèi)外不統(tǒng)一。對(duì)內(nèi)資企業(yè)占用耕地卻不征收。這種“超國(guó)民 待遇”雖在 改革開(kāi)放初期為吸引外資起到了一定積極的作用，但在世界經(jīng)濟(jì)全球化 的今天，尤其是我國(guó)加入 WTO 后，外資企業(yè)將在更多領(lǐng)域進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，這兩套稅制的實(shí)行，將很大程度損害 內(nèi)資企業(yè)利益，影響稅收公平性原則。 （六）土地增值稅存在的問(wèn)題土地增值稅設(shè)計(jì)不當(dāng) ,調(diào)節(jié)力度有限。 從實(shí)際操作上看，現(xiàn)行的土地增值稅的計(jì)稅辦法，稅率等存在很多不科學(xué)的地方，計(jì)征繁瑣，不易執(zhí)行，實(shí)際征收效果極差。 土地增值稅按其實(shí)質(zhì)也可以說(shuō)是一種資本利得稅。各國(guó)對(duì)資本利得稅的課稅 ,盡管具體方法不同 ,但都給予優(yōu)惠待遇 ,這主要出于以下原因 :“其一 ,資本利得的實(shí)現(xiàn)一般需要長(zhǎng)時(shí)間 ,因而資本利得往往會(huì)有通貨膨脹的因素 。其二 ,資本利得是逐步實(shí)現(xiàn)的 ,若用普通的公司所得稅率對(duì)實(shí)現(xiàn)的資本利得一次課征 ,顯然比逐年按增值額課征稅負(fù)要重 。其三 ,對(duì)資本利得采用輕稅政策 ,可在政策上達(dá)到鼓勵(lì)資本流動(dòng) ,活躍資本市場(chǎng) ,防止產(chǎn)生投資“鎖住”狀態(tài)的目的。其四 ,對(duì)資本利得實(shí)行優(yōu)惠 ,可以鼓勵(lì)投資 ,特別是風(fēng)險(xiǎn)投資 ,從而有利于提高經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率?！?而我國(guó)現(xiàn)行的土地增值稅不僅課及房地產(chǎn)業(yè)的資本利得 ,而且課及其正常所得 ,這就有些不盡合理。“我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)正處于資本原始積累階段 ,其利潤(rùn)的產(chǎn)生錯(cuò)綜復(fù)雜 ,大部分企業(yè)是通過(guò)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)獲利 ,也有少數(shù)靠炒地、炒房發(fā)財(cái)。因此 ,防止土地增值收益流失 ,關(guān)鍵是土地使用制度的并軌和限制非正常投機(jī)行為。而不是“一刀切
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