房地產(chǎn)交易管理及稅收制度與政策-wenkub
2023-03-13 11:38:44 本頁面
【正文】 另外，各資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還必須具務(wù)完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行 《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度 ，且從未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。房地產(chǎn)交易管理及稅收制度與政策 一、房地開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級 資質(zhì)等級 注冊資本至少（萬元） 從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營時間（至少） 近 3年房屋建筑面積累計竣工（萬平方米） 連續(xù)幾年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)到100% 上一年房屋建筑施工面積（萬平方米） 專業(yè)管理人員（人數(shù)） 其中： 中級以上職稱管理人員 持有資格證書的專職會計人員 一級 ≥5000 ≥5 ≥30 5 ≥15 ≥40 ≥20 ≥4 二級 ≥2023 ≥3 ≥15 3 ≥10 ≥20 ≥10 ≥3 三級 ≥800 ≥2 ≥5 2 ≥10 ≥5 ≥2 四級 ≥100 ≥1 已竣工的建筑工程 ≥5 ≥2 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理 管理機(jī)構(gòu)： 建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理 地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管理部門負(fù)責(zé)行政區(qū)域內(nèi)的企業(yè) 資質(zhì)分級審批： 一級資質(zhì) 二級資質(zhì)（及以下） 資質(zhì)年檢制度 對于不符合原定資質(zhì)或者有不良經(jīng)營行為的企業(yè)，可降級或吊銷《資質(zhì)證書》。 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理 房地產(chǎn)交易管理的概念 ? 房地產(chǎn)交易管理 是指政府房地產(chǎn)管理部門及其他相關(guān)部門以法律的、行政的、經(jīng)濟(jì)的手段，對房地產(chǎn)交易活動行使指導(dǎo)、監(jiān)督等管理職能。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概念 《 城市房地產(chǎn)管理法》中規(guī)定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。 ? 根據(jù)轉(zhuǎn)讓的方式， 房地產(chǎn)可分為有償和無償兩種方式，有償轉(zhuǎn)讓主要包括房地產(chǎn)買賣 ﹑ 房地產(chǎn)入股等行為；無償轉(zhuǎn)讓主要包括房地產(chǎn)贈與 ﹑ 繼承等行為。 ? 司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定 ﹑ 決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的： ? 依法收回土地使用權(quán)的； ? 共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的； ? 權(quán)屬有爭議的； ? 未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的； ? 法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情況。 在此，市民要注意的是，房屋贈與也是要繳稅的。 房屋贈與當(dāng)事人到房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)申請變更登記，應(yīng)提交下列證件：１、申請書；２、身份證件；３、原房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證；４、贈與書及公證書；５、契稅收據(jù)。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同 以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 商品房銷售管理包括： ? 商品房預(yù)售管理 ? 商品房現(xiàn)售管理 商品房預(yù)售的概念 《城市商品房預(yù)售管理辦法》（建設(shè)部令第 131號）中規(guī)定，商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。五證包括： ? 《國有土地使用證》 ? 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 ? 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 ? 《建設(shè)工程開工證》 ? 《商品房預(yù)售許可證》 商品房預(yù)售許可 商品房預(yù)售實行許可制度。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。 商品房現(xiàn)售的概念 商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付定金或者價款的行為。 ? 《住宅質(zhì)量保證書》 ? 《住宅使用說明書》 商品房現(xiàn)售備案 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。 ? 商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。 （ 2）產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時， 面積誤差比絕對值在 3％以內(nèi)（含 3％）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出 3％部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。根據(jù)課稅對象性質(zhì)的不同，分為流轉(zhuǎn)稅、收益稅、財產(chǎn)稅、行為稅和資源稅。 ? 流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié) ，目前設(shè)置的稅種主要有 營業(yè)稅、 企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅、 土地增值稅、印花稅、契稅、城市維護(hù)建設(shè)稅。 （ 3） 課稅依據(jù)： 非出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)原值一次扣除 10－ 30％后的余值； 出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入。 經(jīng)財政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn) 城鎮(zhèn)土地使用稅 ： （ 1） 納稅人 擁有土地使用權(quán)的單位和個人 （ 2） 課稅對象 城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的土地 （ 3） 計稅依據(jù) 納稅人實際占用的土地面積 以城鎮(zhèn)土地為課稅對象，向擁土地使用權(quán)的單位和個人征收的一種稅。 ? 計稅標(biāo)準(zhǔn)： 根據(jù)不同地區(qū)人均占有耕地的數(shù)量和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r實行有地區(qū)差別的定額稅率。 土地增值稅 ： （ 1） 納稅人 凡有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人 （ 2） 征稅范圍 國有土地、地上建筑物及其他附著物。 （ 4） 稅率及應(yīng)納稅額的計算 土地增值稅實行四級超額累進(jìn)稅率 ,增值額高出應(yīng)扣除項目金額的倍數(shù)不同，稅率不同： 增值額高出應(yīng)扣除項目金額 稅率 50％ 30％ 50％ ~100％ 40％ 100％ ~200％
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