【文章內容簡介】 通知》這些規(guī)定，收緊了房地產企業(yè)的信托融資渠道。”業(yè)內分析人士指出，銀監(jiān)會收緊房地產信托，禁止資金流向土地儲備，主要還是為了防范信托行業(yè)風險，畢竟當前我國樓市存在一定泡沫；同時，也為了進一步控制地產行業(yè)資金流向，謹防地產行業(yè)進一步過熱。此外,銀監(jiān)會要求，商業(yè)銀行個人理財資金投資于房地產信托產品的,理財客戶應符合有關合格投資者的規(guī)定；信托公司以結構化方式設計房地產集合資金信托計劃的,其優(yōu)先和劣后受益權配比比例不得高于3:1。新聞鏈接銀監(jiān)會規(guī)范結構化信托業(yè)務近日，銀監(jiān)會下發(fā)了《關于加強信托公司結構化信托業(yè)務監(jiān)管有關問題的通知》，進一步規(guī)范信托公司開展結構化信托業(yè)務。所謂結構化信托業(yè)務，是指信托公司根據投資者不同的風險偏好對信托受益權進行分層配置，使具有不同風險承擔能力和意愿的投資者通過投資不同層級的受益權來獲取不同的收益，并承擔相應風險的集合資金信托業(yè)務。信澤金理財顧問分析指出，結構化信托業(yè)務是近年來信托行業(yè)廣泛運用的創(chuàng)新型金融產品模式，在很大程度上體現了信托公司的靈活性。該通知規(guī)定，信托公司結構化信托業(yè)務不得有以下行為：利用受托人的專業(yè)優(yōu)勢為自身謀取不當利益，損害其他信托當事人的利益；利用受托人地位從事不當關聯(lián)交易或進行不當利益輸送；信托公司股東或實際控制人利用信托業(yè)務的結構化設計謀取不當利益等。另外，結構化信托業(yè)務劣后受益人（與優(yōu)先受益人相對）不得為他人代持劣后受益權，以及通過內幕信息交易、不當關聯(lián)交易等違法違規(guī)行為牟取利益等。中國人民大學信托與基金研究所某研究員向記者表示，這主要是為保障信托當事人的合法權益。在收緊信貸、資本市場的地產融資閘口后,屢次扮演地產融資中間商的信托公司也終被納入監(jiān)管的重點。近日,銀監(jiān)會下發(fā)了《關于加強信托公司房地產信托業(yè)務監(jiān)管有關問題的通知》(以下簡稱《通知》),開始收緊房地產信托融資渠道。在業(yè)內人士看來,銀監(jiān)會此次的收緊,也頗下一番功夫。根據《通知》,此次監(jiān)管部門不但叫停了土地儲備信托,更是對頗受地產商青睞的結構化信托方式進行了嚴格限定。而此前,正是藉著2009年房地產信托的特惠政策以及靈活的結構化信托,眾房企上演了一幕幕“蛇吞象”式的高杠桿資本融資。“該來的肯定還是要來,這也是應該有所預料的”,隔了一個春節(jié),新華信托人士再次接受采訪時的語氣多少有些無奈。在其看來,節(jié)前各信托公司的“言論低調”,并沒有將“行動高調”的地產信托成功帶離監(jiān)管層的視線。彼時,包括新華信托在內的多位信托從業(yè)人士被問及2010年業(yè)務規(guī)劃時,紛紛向記者表示“目是前政策敏感期,最好不要過度披露地產信托信息,以免引起監(jiān)管部門注意”。對此中海信托人士表示,“銀行與股市再融資已經收緊,為了配合一攬子調控政策,信托賦予地產商過高的杠桿效應也勢必要回調。由此,信托公司相關的業(yè)務會減少,房企的融資渠道也會更加緊張。”結構化信托去杠桿化在此次監(jiān)管規(guī)范中,火爆異常的結構化信托業(yè)務成了銀監(jiān)會監(jiān)管的重點狙擊對象。根據通知第二條,“信托公司以結構化方式設計房地產集合資金信托計劃的,其優(yōu)先和劣后受益權配比比例不得高于3∶1”。所謂結構化信托,是指信托公司根據投資者不同的風險偏好對信托受益權進行分層配置,并按照分層配置中的優(yōu)先與劣后安排進行收益分配,使具有不同風險承擔能力和意愿的投資者通過投資不同層級的受益權來獲取不同的收益并承擔相應風險。而對于為何要規(guī)范優(yōu)先級、劣后級比例,中海信托人士坦言,現行的房地產結構化信托設計方案,往往是優(yōu)先級由市場公開認購,而劣后級則由融資方或關聯(lián)方認購,用以增信,保證優(yōu)先級投資收益?！暗ＷC市場投資者權益,劣后級是需要一定的量的。這個量要跟總募集資金以及收益率相匹配,否則一旦產品出現虧損,投入次級單位的關聯(lián)方資本就不能完全保證優(yōu)先單位的收益?！钡趯嶋H操作中,劣后級的增信作用卻往往被架空,成為比例不斷被壓縮,單純撬動市場融資的杠桿。這種案例在過去的幾個月中俯拾皆是。合景泰富年初的信托融資就是典型。根據當時公告,合景泰富全資子公司蘇州合景與江西國際信托投資股份有限公司(下簡稱“江西國信”)簽訂增資協(xié)議,對蘇州木瀆項目公司的注冊資本,其中,9億元的優(yōu)先級資金來自于中國建設銀行蘇州分行所發(fā)行的理財產品,另外的100萬元的劣后級由蘇州合景認購。“優(yōu)先級與劣后級的比例高達900∶1,形式意義遠大于實質的擔保意義!”國開行一位信托理財人士表示,這意味著合景泰富只用了區(qū)區(qū)100萬元就撬動了9億元的融資,杠桿之高令人咂舌。令人更加咂舌的“蛇吞象”好戲還在后面,“假如蘇州木瀆項目的收益率達到20%,收益率高達1350%。這遠遠高于優(yōu)先級5%的收益率?！鄙鲜鰢_行人士推測?！耙晃兜南蛉谫Y方傾斜,這些都是不符合信托平衡風險原則的,項目出現問題就很容易出風險。”上述中海信托人士表示。中誠信托風險部研究人士也認為,“現在國家開始重新規(guī)范分層比例,正是已經關注到了這種風險,把分層控制在一個合理的比例,既可以控制房企的高杠桿融資,又可以防范市場投資風險。”但這還不是唯一的管制政策。更早一些,2月5日,針對結構化信托,銀監(jiān)會專門發(fā)布《關于加強信托公司結構化信托業(yè)務監(jiān)管有關問題的通知》(下稱“2號文”)。其中最為嚴厲的關注重點依然是劣后級的規(guī)范。要求信托公司不得參與不當關聯(lián)交易,不得認購劣后級。劣后級受益人不得“為他人代持”,不得“通過內幕信息,不當關聯(lián)交易牟利”,不得“在確定風險與收益后,將權益向第三方轉讓”?！氨O(jiān)管層提出這些禁令,就說明市場中已經存在這樣的行為,并且已經傳到了監(jiān)管層的耳中。”中海信托人士表示。土地儲備信托叫停此次的另一監(jiān)管利劍直指房企的拿地信托融資。《通知》第四條明確指出,“信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲備貸款”。土地儲備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購及土地前期開發(fā)、