房地產(chǎn)信托投資基金(編輯修改稿)
2025-07-15 08:54 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 資信托基金，在派息比例、免稅政策上都沒有明確清晰的定義，都只是房地產(chǎn)投資信托基金的一種最初級的階段。 。投資領域，用于房地產(chǎn)開發(fā)的銀行信貸逐年上升，根據(jù)中國人民銀行統(tǒng)計，1997年以來，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中銀行貸款的比重高達55%以上。房地產(chǎn)開發(fā)資金的三大來源分別為房屋銷售定金和預收款、開發(fā)企業(yè)自籌資金以及銀行貸款，分別占全部資金來源的43%、30%和18%。但實際上，考慮到房地產(chǎn)自籌資金主要來源于房屋銷售收入，按首付30%計算，自籌資金中有70%來自購房者的銀行按揭貸款。此外，定金和預收款中也有30%的資金來自銀行貸款。 。央行采取的限制各商業(yè)銀行發(fā)放用于購買房地產(chǎn)的貸款數(shù)量等系列舉措，旨在降低日益增加的房地產(chǎn)貸款風險。然而就房地產(chǎn)投資的資金渠道來講，如果僅單純地節(jié)流而不注意開源的話，則不利于房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展。因此，無論是從維護經(jīng)濟穩(wěn)定的宏觀政策角度出發(fā)，還是從解決房地產(chǎn)開發(fā)商資金來源的微觀企業(yè)角度出發(fā)，房地產(chǎn)投資信托基金在中國已具備較為巨大的市場需求環(huán)境。 。目前國內(nèi)有信托法、信托投資公司管理辦法、信托公司基金信托管理暫行辦法等相關條例。但是這些嚴格來講都只是基礎，還沒有一個真正房地產(chǎn)投資信托基金法出現(xiàn)，對基金的資產(chǎn)結構、資產(chǎn)運用、收入來源、利潤分配和稅收政策等加以明確界定和嚴格限制，致使國內(nèi)的房地產(chǎn)投資基金大多處于較為散亂的發(fā)展階段，缺乏統(tǒng)一的標準和經(jīng)營守則。目前最主要的工作是加速房地產(chǎn)投資信托基金的立法，促使投資于房地產(chǎn)的信托基金和專業(yè)房地產(chǎn)基金轉變?yōu)楸容^標準的房地產(chǎn)信托投資基金。意義 房地產(chǎn)投資信托(REITs)最早的定義為有多個受托人作為管理者，并持有可轉換的收益股份所組成的非公司組織。由此將REITs明確界定為專門持有房地產(chǎn)、抵押貸款相關的資產(chǎn)或同時持有兩種資產(chǎn)的封閉型投資基金。此后，伴隨著稅法的衍變，REITs在美國經(jīng)歷了數(shù)次重大的調整，同時REITs在各國推廣的過程中也存在許多差異，但都沒有改變REITs作為房地產(chǎn)投資基金的本質。不過REITs與一般的房地產(chǎn)投資基金有顯著區(qū)別:REITs通常可以獲得一定的稅收優(yōu)惠，但需要滿足一定的設立條件等。從本質上看，REITs屬于資產(chǎn)證券化的一種方式。REITs典型的運作方式有兩種，其一是特殊目的載體公司(SPV)向投資者發(fā)行收益憑證，將所募集資金集中投資于寫字樓、商場等商業(yè)地產(chǎn)，并將這些經(jīng)營性物業(yè)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流向投資者還本歸息。其二是原物業(yè)發(fā)展商將旗下部分或全部經(jīng)營性物業(yè)資產(chǎn)打包設立專業(yè)的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標的，均等地分割成若干份出售給投資者，然后定期派發(fā)紅利，實際上給投資者提供的是一種類似債券的投資方式。相形之下，寫字樓、商場等商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流遠較傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的現(xiàn)金流穩(wěn)定，因此，REITs一般只適用于商業(yè)地產(chǎn)。 REITs代表著目前全世界房地產(chǎn)領域最先進的生產(chǎn)力。房地產(chǎn)投資信托，是基于房地產(chǎn)行業(yè)細分的科學規(guī)律，隨著房地產(chǎn)六大環(huán)節(jié)(資本運作、設計策劃、拆遷征地、建設施工、銷售租賃、物業(yè)服務)的分工合作，隨著政府執(zhí)政能力逐漸加強，房地產(chǎn)行業(yè)的逐漸規(guī)范而出現(xiàn)的。它可以最大限度的保證政府利益，并能有效的實現(xiàn)整個房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范，所以，強烈建議盡快在我國立法支持并推廣。 另外，從REITs的國際發(fā)展經(jīng)驗看，幾乎所有REITs的經(jīng)營模式都是收購已有商業(yè)地產(chǎn)并出租，靠租金回報投資者，極少有進行開發(fā)性投資的REITs存在。因此，REITs并不同于一般意義上的房地產(chǎn)項目融資。投資 REITs具有門檻低、分紅比例高、流動性強等優(yōu)勢,因而已成為中小投資者間接投資房地產(chǎn)的良好途徑。此外,REITs與股票、債券市場的相關性較低,在投資組合中配置一部分不動產(chǎn)基金,可優(yōu)化投資組合,有效分散單一投資證券市場的風險。國內(nèi)投資者可以通過參
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