【文章內(nèi)容簡介】 邊地區(qū)中等（含中等）以啟動的地區(qū)；起步期，首先關(guān)注股東所在地和上海周邊地區(qū)中等（含中等）以上規(guī)模的城市。上規(guī)模的城市。產(chǎn)品偏好：重點關(guān)注土地儲備、住宅和商貿(mào)物業(yè)項目；跟蹤品牌企業(yè)的新項目，不放棄對產(chǎn)品偏好：重點關(guān)注土地儲備、住宅和商貿(mào)物業(yè)項目；跟蹤品牌企業(yè)的新項目，不放棄對新興企業(yè)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的投資機會。新興企業(yè)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的投資機會。階段性偏好：處于起步期的項目與土地儲備掛鉤；處于中后期的項目中，已打開了市場的階段性偏好：處于起步期的項目與土地儲備掛鉤；處于中后期的項目中，已打開了市場的 擴展性項擴展性項 目，或因資金等原因造成進(jìn)入成本較低的優(yōu)質(zhì)項目列入優(yōu)先考慮；目，或因資金等原因造成進(jìn)入成本較低的優(yōu)質(zhì)項目列入優(yōu)先考慮；對成熟性項目，重點關(guān)注具有資源優(yōu)勢或管理增值潛力、適用杠桿收購的項對成熟性項目，重點關(guān)注具有資源優(yōu)勢或管理增值潛力、適用杠桿收購的項目。目。 項目周期：項目開發(fā)周期一般小于三年，最長不超過五年。對資產(chǎn)經(jīng)營類的項目，如符合項目周期：項目開發(fā)周期一般小于三年，最長不超過五年。對資產(chǎn)經(jīng)營類的項目，如符合穩(wěn)健、成長原則，則不受此限。穩(wěn)健、成長原則，則不受此限。治理結(jié)構(gòu)及公司團隊治理結(jié)構(gòu)及公司團隊治理結(jié)構(gòu)及公司團隊架構(gòu)設(shè)計分兩個階段治理結(jié)構(gòu)及公司團隊架構(gòu)設(shè)計分兩個階段 :第一階段：第一階段： 按照有限責(zé)任公司管理，建立現(xiàn)代法人治理結(jié)構(gòu)，設(shè)股東會、董事會及監(jiān)事按照有限責(zé)任公司管理，建立現(xiàn)代法人治理結(jié)構(gòu)，設(shè)股東會、董事會及監(jiān)事會。董事會由九名董事組成，其中由股東方擔(dān)任的董事七名，獨立董事二名；監(jiān)事會由五會。董事會由九名董事組成，其中由股東方擔(dān)任的董事七名，獨立董事二名；監(jiān)事會由五名監(jiān)事組成，全部由股東方代表擔(dān)任。公司總經(jīng)理及管理層按市場原則聘用，投資方可擇名監(jiān)事組成，全部由股東方代表擔(dān)任。公司總經(jīng)理及管理層按市場原則聘用，投資方可擇優(yōu)推薦，團隊組成主要由地產(chǎn)專業(yè)和基金（投資）專業(yè)兩部分人員組成。優(yōu)推薦，團隊組成主要由地產(chǎn)專業(yè)和基金（投資）專業(yè)兩部分人員組成。第二階段：第二階段： 在法律及政策許可的情況下，將公司改造為規(guī)范的基金管理公司，發(fā)起設(shè)立并在法律及政策許可的情況下，將公司改造為規(guī)范的基金管理公司，發(fā)起設(shè)立并管理房地產(chǎn)投資基金。管理房地產(chǎn)投資基金。項目選擇偏好項目選擇偏好 金信房地產(chǎn)投資信托計劃金信房地產(chǎn)投資信托計劃 2023年年 10月，金信信托投資股份有限公司推出了月，金信信托投資股份有限公司推出了 ““ 金信房地產(chǎn)投資信托計劃金信房地產(chǎn)投資信托計劃 ”” ，該信，該信托計劃為非指定信托計劃，而且不向社會公開募集，是由通和置業(yè)投資有限公司、綠托計劃為非指定信托計劃，而且不向社會公開募集，是由通和置業(yè)投資有限公司、綠城房地產(chǎn)集團有限公司和上市公司金地集團股份有限公司作為發(fā)起委托人聯(lián)合投資發(fā)城房地產(chǎn)集團有限公司和上市公司金地集團股份有限公司作為發(fā)起委托人聯(lián)合投資發(fā)起進(jìn)行私募。起進(jìn)行私募。 該信托計劃實質(zhì)就是一個房地產(chǎn)基金。該信托計劃實質(zhì)就是一個房地產(chǎn)基金。金信房地產(chǎn)投資信托計劃簡介金信房地產(chǎn)投資信托計劃簡介金信房地產(chǎn)投資信托計劃金信房地產(chǎn)投資信托計劃 概要概要規(guī)模：規(guī)模： 規(guī)模規(guī)模 5億元，信托合同不超過億元，信托合同不超過 200 份份期限：期限： 5年（到期經(jīng)全體當(dāng)事人同意可延長）年（到期經(jīng)全體當(dāng)事人同意可延長）類型：類型： 后續(xù)加入式后續(xù)加入式投資范圍：投資范圍： 投資于房地產(chǎn)項目公司股權(quán)、土地儲備投資于房地產(chǎn)項目公司股權(quán)、土地儲備起點金額：起點金額： 發(fā)起委托人人民幣發(fā)起委托人人民幣 2500 萬元并保證其合計信托受益權(quán)份額不低于信托受益萬元并保證其合計信托受益權(quán)份額不低于信托受益權(quán)總份額的權(quán)總份額的 15％；一般委托人不低于人民幣％；一般委托人不低于人民幣 500 萬元。萬元。受托人：受托人： 金信信托投資股份有限公司金信信托投資股份有限公司托管人：托管人： 建設(shè)銀行浙江省分行建設(shè)銀行浙江省分行發(fā)起委托人發(fā)起委托人 ：金地集團股份有限公司、綠城房地產(chǎn)集團有限公司、通和置業(yè)投資有限：金地集團股份有限公司、綠城房地產(chǎn)集團有限公司、通和置業(yè)投資有限公司公司管理顧問：管理顧問： 金地（集團）股份有限公司金地（集團）股份有限公司募集機構(gòu)：募集機構(gòu)： 金信信托投資股份有限公司、建設(shè)銀行浙江省分行金信信托投資股份有限公司、建設(shè)銀行浙江省分行216。 投資方式投資方式 房地產(chǎn)項目公司股權(quán)投資和土地儲備的投資，閑置資金用于債券（國債、企業(yè)債、可房地產(chǎn)項目公司股權(quán)投資和土地儲備的投資，閑置資金用于債券（國債、企業(yè)債、可轉(zhuǎn)債等）投資和同業(yè)往來等短期融資轉(zhuǎn)債等）投資和同業(yè)往來等短期融資 216。 投資限制投資限制 對土地儲備部分不超過信托計劃總規(guī)模的對土地儲備部分不超過信托計劃總規(guī)模的 40％；對單一項目的投資不超過信托計劃總％；對單一項目的投資不超過信托計劃總規(guī)模的規(guī)模的 10%，對單一房地產(chǎn)開發(fā)商的總投資不超過信托計劃總額的，對單一房地產(chǎn)開發(fā)商的總投資不超過信托計劃總額的 20%；投資房地產(chǎn)項；投資房地產(chǎn)項目公司股權(quán)時不成為項目公司第一大股東。目公司股權(quán)時不成為項目公司第一大股東。216。 分配原則分配原則 信托收益每年分配一次；每年所分配的收益一般情況下不低于本信托計劃可分配收益信托收益每年分配一次；每年所分配的收益一般情況下不低于本信托計劃可分配收益的的 80%，剩余收益累積到清算時一次性分配。，剩余收益累積到清算時一次性分配。216。 損失承擔(dān)損失承擔(dān) 如信托虧損，金損失部分先由發(fā)起委托人以其持有的占信托計劃受益權(quán)總份額如信托虧損，金損失部分先由發(fā)起委托人以其持有的占信托計劃受益權(quán)總份額 15％的％的信托受益權(quán)承擔(dān)，剩余損失部分再由全體受益人按余下的信托受益權(quán)份額承擔(dān)。信托受益權(quán)承擔(dān)，剩余損失部分再由全體受益人按余下的信托受益權(quán)份額承擔(dān)。216。 管理團隊管理團隊 信托執(zhí)行經(jīng)理負(fù)責(zé)制的管理團隊：管理團隊的信托執(zhí)行經(jīng)理由受托人單位的專業(yè)人員信托執(zhí)行經(jīng)理負(fù)責(zé)制的管理團隊：管理團隊的信托執(zhí)行經(jīng)理由受托人單位的專業(yè)人員出任，執(zhí)行經(jīng)理助理由受托人及各發(fā)起人單位的專業(yè)人員出任。團隊的執(zhí)行經(jīng)理助理出任，執(zhí)行經(jīng)理助理由受托人及各發(fā)起人單位的專業(yè)人員出任。團隊的執(zhí)行經(jīng)理助理協(xié)助信托執(zhí)行經(jīng)理管理和運行信托計劃。協(xié)助信托執(zhí)行經(jīng)理管理和運行信托計劃。金信房地產(chǎn)投資信托計劃金信房地產(chǎn)投資信托計劃成立日期：成立日期： 2023年年 9月月 20日；日；注冊地：注冊地： 香港；香港； 規(guī)模：規(guī)模： 1億美元億美元性質(zhì)：性質(zhì)： 離岸、私募、封閉式、公司型投資基金離岸、私募、封閉式、公司型投資基金 投資目標(biāo)：投資目標(biāo)： 屬于價值型基金，投資于價值被低估，或與同類型公司相比具有更高相對屬于價值型基金，投資于價值被低估，或與同類型公司相比具有更高相對價值的項目價值的項目 投資范圍：投資范圍： 土地開發(fā)、住宅開發(fā)、高科技產(chǎn)品開發(fā)、住宅不良資產(chǎn)的整合、土地開發(fā)、住宅開發(fā)、高科技產(chǎn)品開發(fā)、住宅不良資產(chǎn)的整合、 MBO等。等。投資形式：投資形式： 股權(quán)投資、債權(quán)投資、過橋貸款、風(fēng)險投資等股權(quán)投資、債權(quán)投資、過橋貸款、風(fēng)險投資等投資原則：投資原則： 內(nèi)在價值未被市場認(rèn)識或被市場低估的項目；政府、政策扶持的項目；壟內(nèi)在價值未被市場認(rèn)識或被市場低估的項目；政府、政策扶持的項目；壟斷性較高的住宅產(chǎn)業(yè)的價值型項目斷性較高的住宅產(chǎn)業(yè)的價值型項目 投資限制：投資限制： 投資壟斷性較高的價值型項目的比重投資壟斷性較高的價值型項目的比重 ≤≤ 基金資產(chǎn)凈值的基金資產(chǎn)凈值的 30％；％； 投資穩(wěn)健的再創(chuàng)業(yè)企業(yè)的價值型項目的比重投資穩(wěn)健的再創(chuàng)業(yè)企業(yè)的價值型項目的比重 ≤≤ 基金資產(chǎn)凈值的基金資產(chǎn)凈值的 50％；％； 投資價值型的新興創(chuàng)業(yè)企業(yè)的項目的比重投資價值型的新興創(chuàng)業(yè)企業(yè)的項目的比重 ≤≤ 基金資產(chǎn)凈值的基金資產(chǎn)凈值的 15％％ 投資于成長型創(chuàng)業(yè)企業(yè)的項目的比重投資于成長型創(chuàng)業(yè)企業(yè)的項目的比重 ≤≤ 基金資產(chǎn)凈值的基金資產(chǎn)凈值的 5％％ 基金投資占被投資企業(yè)股權(quán)的比例在基金投資占被投資企業(yè)股權(quán)的比例在 5％％ ——35 ％之間。％之間。投資于單個項目的比重投資于單個項目的比重 ≤≤ 基金資產(chǎn)凈值的基金資產(chǎn)凈值的 20％；％； 中國住宅產(chǎn)業(yè)精瑞基金中國住宅產(chǎn)業(yè)精瑞基金 u 基金管理機構(gòu)：香港注冊的中國住宅產(chǎn)業(yè)精瑞基金管理公司和國內(nèi)注冊的北京基金管理機構(gòu)：香港注冊的中國住宅產(chǎn)業(yè)精瑞基金管理公司和國內(nèi)注冊的北京精瑞聯(lián)合住宅產(chǎn)業(yè)投資公司。前者以契約形式全權(quán)委托后者對基金在國內(nèi)對住精瑞聯(lián)合住宅產(chǎn)業(yè)投資公司。前者以契約形式全權(quán)委托后者對基金在國內(nèi)對住宅產(chǎn)業(yè)項目進(jìn)行投資和管理。宅產(chǎn)業(yè)項目進(jìn)行投資和管理。u 基金管理公司設(shè)立董事會，負(fù)責(zé)制定、審核和監(jiān)控基金的投資戰(zhàn)略并監(jiān)控基金基金管理公司設(shè)立董事會，負(fù)責(zé)制定、審核和監(jiān)控基金的投資戰(zhàn)略并監(jiān)控基金管理公司的投資決策和執(zhí)行情況。管理公司的投資決策和執(zhí)行情況。u 基金管理公司和精瑞投資公司共同組建唯一性的投資決策委員會和風(fēng)險管理委基金管理公司和精瑞投資公司共同組建唯一性的投資決策委員會和風(fēng)險管理委員會，審核監(jiān)控精瑞投資公司的任何基金運營管理行為。員會，審核監(jiān)控精瑞投資公司的任何基金運營管理行為。u 投資顧問：全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會作為投資顧問，向投資公司提供大量優(yōu)秀投資顧問：全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會作為投資顧問，向投資公司提供大量優(yōu)秀項目并組織專家委員會，為投資公司在挑選項目和技術(shù)方面把關(guān)。派人參加董項目并組織專家委員會，為投資公司在挑選項目和技術(shù)方面把關(guān)。派人參加董事會。事會。u 與國內(nèi)的民生銀行、北京國際信托投資公司和重慶國際信托投資公司簽署與國內(nèi)的民生銀行、北京國際信托投資公司和重慶國際信托投資公司簽署 《《 戰(zhàn)戰(zhàn)略合作協(xié)議書略合作協(xié)議書 》》 ，此舉目的是為了解決基金托管和國內(nèi)資金的募集問題。，此舉目的是為了解決基金托管和國內(nèi)資金的募集問題。中國住宅產(chǎn)業(yè)精瑞基金組織機構(gòu)中國住宅產(chǎn)業(yè)精瑞基金組織機構(gòu)境內(nèi)投資人PRCInvestors集合資金信托計劃Fund Trust Planning信托合同Trust Contract信托投資公司Trust Company北京精瑞聯(lián)合住宅產(chǎn)業(yè)投資公司OnshoreBeijing ELITE Housing Industry Investment Co.咨詢顧問委托Consultancy Agreement中國住宅產(chǎn)業(yè)商會CHIA組織籌辦監(jiān)管OrganizingSupervising境外投資人ForeignInvestors中國住宅產(chǎn)業(yè)精瑞基金控股公司Offshore CHIEF holding Company基金管理公司OffshoreMGMT Company基金投資合同F(xiàn)I Contract聯(lián)合投資協(xié)議CoInvest Agreement投資設(shè)立Settingup投資目標(biāo)管理委托Mgmt Agreement中國住宅產(chǎn)業(yè)精瑞基金運作圖示中國住宅產(chǎn)業(yè)精瑞基金運作圖示u 雖然相關(guān)法律還沒有出臺，但國內(nèi)房地產(chǎn)類基金已暗潮涌動。市場需要房地產(chǎn)基金。雖然相關(guān)法律還沒有出臺，但國內(nèi)房地產(chǎn)類基金已暗潮涌動。市場需要房地產(chǎn)基金。u 多數(shù)房地產(chǎn)類基金只能采取繞到迂回的戰(zhàn)術(shù)，以投資公司、信托的形式成立和運作。多數(shù)房地產(chǎn)類基金只能采取繞到迂回的戰(zhàn)術(shù)，以投資公司、信托的形式成立和運作。u 以上案例中全部以私募方式募集。以上案例中全部以私募方式募集。u 投資形式多以貸款、參與房地產(chǎn)開發(fā)和股權(quán)投資為主，這與國外的投資形式多以貸款、參與房地產(chǎn)開發(fā)和股權(quán)投資為主，這與國外的 REIT明顯不同。明顯不同。u 上述案例嚴(yán)格來說不能稱其為基金，只能叫做類基金。上述案例嚴(yán)格來說不能稱其為基金，只能叫做類基金。u 部分基金存在很多不規(guī)范的地方，比如資金的募集、管理人的誠信、關(guān)聯(lián)交易、納稅等方部分基金存在很多不規(guī)范的地方，比如資金的募集、管理人的誠信、關(guān)聯(lián)交易、納稅等方面，急需要相關(guān)法律的監(jiān)管和規(guī)范。面，急需要相關(guān)法律的監(jiān)管和規(guī)范。u 有限合伙制企業(yè)為房地產(chǎn)私募基金的誕生提供了法律依據(jù)有限合伙制企業(yè)為房地產(chǎn)私募基金的誕生提供了法律依據(jù)國內(nèi)房地產(chǎn)基金的運作模式（案例）總結(jié)四、房地產(chǎn)投資信托基金 （ REITs） 與中國房地產(chǎn)發(fā)展的結(jié)合REITs的定義房地產(chǎn)投資信托基金（ Real Estate Investment Trusts,簡稱 REITs）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。它是 1960年美國國會據(jù) 《 房地產(chǎn)