房地產(chǎn)投資規(guī)劃(編輯修改稿)
2025-03-03 16:07 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 （一）房地產(chǎn)債券 房地產(chǎn)債券房地產(chǎn)債券 是為了籌措房地產(chǎn)資金而發(fā)行的借款信用憑證，是證明債券持有人有權(quán)向發(fā)行人取得預(yù)期收入和到期收回本金的一種證書。 最常見(jiàn)的一種是按發(fā)行主體的不同分為房地產(chǎn)政府債券 、 房地產(chǎn)金融債券 、 房地產(chǎn)企業(yè)債券 。 房地產(chǎn)政府債券：房地產(chǎn)政府債券：指政府為發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)而向社會(huì)發(fā)行的債券，也稱公債。主要包括中央政府，地方政府和政府機(jī)構(gòu)面向社會(huì)發(fā)行的債券。目前我國(guó)發(fā)行的房地產(chǎn)政府債券多為地方政府向社會(huì)發(fā)行的債券，其目的主要是為創(chuàng)辦開發(fā)區(qū)和為住宅建設(shè)籌集資金。 房地產(chǎn)金融債券： 指由銀行或其他非銀行金融機(jī)構(gòu)發(fā)行的債券，是金融機(jī)構(gòu)籌集房地產(chǎn)信貸資金的渠道之一。 房地產(chǎn)企業(yè)債券房地產(chǎn)企業(yè)債券 即公司債券，是我國(guó)房地產(chǎn)債券中最常見(jiàn)的一種，指房地產(chǎn)企業(yè)為籌集長(zhǎng)期資金而發(fā)行的債券。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)債券主要有：住房建設(shè)債券、土地開發(fā)債券、房地產(chǎn)投資債券、危房改造債券、小區(qū)開發(fā)債券、住房有獎(jiǎng)債券等。 （二）房地產(chǎn)股票 房地產(chǎn)股票是股份制房地產(chǎn)企業(yè)為籌集資金，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的需要，發(fā)給股東作為投資入股憑證，并借以取得股息和紅利的一種有價(jià)證券。 四、房地產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)：房地產(chǎn)是一種耐用消費(fèi)品房地產(chǎn)的價(jià)值相對(duì)比較穩(wěn)定 具有較好的保值、增值的功能房地產(chǎn)具有不斷升值的潛力 缺點(diǎn)：流動(dòng)性相對(duì)較差投資金額比較大政策風(fēng)險(xiǎn) 土地政策、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)稅收道德風(fēng)險(xiǎn) 房屋質(zhì)量；產(chǎn)權(quán)的不完善五、房地產(chǎn)價(jià)格及影響因素（一）房地產(chǎn)價(jià)格的基本構(gòu)成要素 土地成本 包括征地費(fèi)或拆遷補(bǔ)償費(fèi)或土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)； 勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)用 包括正式開工前發(fā)生的規(guī)劃設(shè)計(jì)、水文、地質(zhì)勘探和測(cè)繪等費(fèi)用 建安工程費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi) 開發(fā)商支付的交易稅費(fèi) 包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)支付的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值費(fèi)、印花稅、房屋買賣綜合服務(wù)費(fèi)、房屋銷售費(fèi)用 代政府部門收取的稅費(fèi) 利息 包括利用金融機(jī)構(gòu)貸款進(jìn)行前期投資所必須支付的利息 利潤(rùn)中國(guó)房?jī)r(jià)大致構(gòu)成表（每平米）名 目 金 額 比 例 去 向 支付人售價(jià) 22003100 100% 政策管理部門買房者前期費(fèi)用 16002023 6%7%土地成本 600900 27%29%稅收 200300 9%管理費(fèi) 200300 9%建筑及拆遷安置費(fèi) 700800 26%32% 開發(fā)銷售商等利潤(rùn) 340600 15%20%影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素 一般因素：包括社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素和行政因素 地域因素：指房地產(chǎn)所在地區(qū)、城市、區(qū)位、地段的因素 個(gè)別因素：分宗地條件和建筑物類別的影響第二節(jié) 房地產(chǎn)規(guī)劃一、進(jìn)行房地產(chǎn)規(guī)劃的原因購(gòu)房需要大筆資金貸款償還需要延續(xù)十幾年的時(shí)間未來(lái)的收支變化無(wú)法充分預(yù)期事先規(guī)劃房產(chǎn)投資現(xiàn)金流量，選擇最佳貸款組合二、購(gòu)房與租房的決策優(yōu) 點(diǎn) 缺 點(diǎn)租公寓房 方便遷移、靈活；不需負(fù)維修責(zé)任，財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)較小沒(méi)有自己的產(chǎn)業(yè)；無(wú)法重新布置；房租可能提高購(gòu)新房 擁有自己的產(chǎn)業(yè)；抵抗通貨膨脹，保值、增值；可按自己的意愿進(jìn)行布置財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)大；需要裝修費(fèi)用；遷移受限制購(gòu)二手房 擁有自己的產(chǎn)業(yè)；價(jià)格比新房低；選擇余地大 ；周圍配套環(huán)境成熟 ；財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)相對(duì)小維修費(fèi)用較高；設(shè)施陳舊；遷移受限制購(gòu)房提醒一、選擇合法正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商 具備五證： 《 國(guó)有土地使用權(quán)證 》 、 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 、 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》、 《 建設(shè)
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