房地產(chǎn)投資與評估(編輯修改稿)
2025-02-28 21:17 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 （四）二手文獻調(diào)查法（五）普查與重點調(diào)查（六）隨機抽樣調(diào)查w 簡單隨機抽樣：需掌握全部總體w 等距離隨機抽樣：須有全體總體的資料w 分層隨機抽樣：w 分群隨機抽樣：多階段時應(yīng)用（七）非隨機抽樣調(diào)查１、任意抽樣：任選選擇若干人進行抽樣，由稱偶遇抽樣。２、主觀抽樣：又稱判斷抽樣，市場調(diào)查者根據(jù)自己的主觀判斷進行抽樣。３、定額抽樣：又稱配額抽樣，將總體分成若干類別，按照一定比例在各類中分配樣本單位數(shù)額，并且按照各類數(shù)額任意或者主觀抽樣。第二節(jié) 房地產(chǎn)市場預(yù)測一、房地產(chǎn)投資市場預(yù)測的內(nèi)容１、市場需求預(yù)測２、供給預(yù)測３、價格預(yù)測４、市場競爭預(yù)測５、突發(fā)事件影響預(yù)測二、房地產(chǎn)投資市場預(yù)測的方法１、德爾菲法２、專家座談法２、時間序列法w 簡單移動平均法w 加權(quán)移動平均法w 指數(shù)平滑法３、回歸分析法w 一元線性回歸w 多元線性回歸三、房地產(chǎn)投資分析的種類１、定性分析２、定量分析：技術(shù)經(jīng)濟方法第四章 不同類型房地產(chǎn)投資分析一、土地投資分析１、土地出讓：招、拍、掛、協(xié)議２、土地儲備：政府儲備與企業(yè)儲備３、土地整理與開發(fā)４、土地轉(zhuǎn)讓５、土地入股份投資二、住宅投資分析１、市場需求分析w 有效需求與潛在需求w 家庭規(guī)模、家庭收入w 生活方式w 消費偏好２、區(qū)位選擇w 交通w 配套３、質(zhì)量４、戶型、規(guī)劃三、商業(yè)用房投資分析地段商圈經(jīng)營環(huán)境建筑規(guī)劃、設(shè)計交通、人流量硬件設(shè)施四、寫字樓市場分析地段選擇寫字樓經(jīng)營環(huán)境建筑設(shè)計設(shè)備配置第五章 房地產(chǎn)投資策略第一節(jié) 投資時機一、客觀時機 經(jīng)濟周期 股市行情 國際形勢 城市規(guī)劃 利率、匯率 國際貿(mào)易順差 通貨膨脹 消費者存款情況產(chǎn)業(yè)政策二、主觀時機 個人根據(jù)信息作出的判斷：經(jīng)濟周期的蕭條期通貨膨脹來臨之前房地產(chǎn)業(yè)的低谷期預(yù)期第二節(jié) 投資地段選擇一、地理位置交通條件：多樣性、便捷性、可通達性離市中心和主要商場的距離配套設(shè)施成熟度：學(xué)校、超市、銀行、娛樂設(shè)施二、社會環(huán)境治安狀況文化氣息三、自然環(huán)境自然景觀：公園、河流、山脈、湖、海、濕地、植被等空氣質(zhì)量：味道、懸浮物噪音污染情況未來城市景觀規(guī)劃第三節(jié) 房地產(chǎn)投資的質(zhì)量一、建筑質(zhì)量二、物業(yè)管理、服務(wù)質(zhì)量第六章 房地產(chǎn)投資成本與稅費一、房地產(chǎn)開發(fā)投資成本建設(shè)投資：w 土地費用w 前期工程費、政府規(guī)費w 建安工程費w 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費w 公共配套建設(shè)費w 其他費用w 三大費用（銷售費用、管理費用、財務(wù)費用）w 不可預(yù)見費經(jīng)營資金：用于周轉(zhuǎn)的少量資金， 不計入成本序號 費用項目名稱 投資金額 估算說明1 開發(fā)建設(shè)投資 土地費用 前期工程費、政府規(guī)費 建安工程費 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 公共配套建設(shè)費 管理費用 銷售費用 財務(wù)費用 不可預(yù)見費2 經(jīng)營資金3 項目總投資 開發(fā)產(chǎn)品成本 固定資產(chǎn) 經(jīng)營資金房地產(chǎn)總投資估算表二、開發(fā)稅費營業(yè)稅及附加增值稅契稅所得稅產(chǎn)權(quán)登記費交易手續(xù)費印花稅工本費三、出租或自營項目投資運營費用修理費用第七章 房地產(chǎn)投資收益分析第一節(jié) 概述一、房地產(chǎn)投資收益分類w 現(xiàn)金流量：租金收入減去各種支出后的余額w 避稅收入：提取折舊而降低納稅基數(shù)帶來的收益w 銷售收益：銷售收入減去開發(fā)經(jīng)營成本w 無形收益：心理享受，知名度二、投資收益的構(gòu)成w 管理報酬：投資者付出勞動的應(yīng)得報酬w 風(fēng)險報酬：比儲蓄風(fēng)險大w 銀行利息：失去存入銀行賺取利息的權(quán)第二節(jié) 房地產(chǎn)投資收益估算一、經(jīng)營收入估算１、租售方案的確定w 租售方式及比例w 租售面積w 銷售進度w 租金及售價w 付款方式２、估算經(jīng)營收入w 銷售收入w 出租收入：商場、店面、車庫、辦公樓銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表序號 項目 合計 １ ２ ３１ 銷售收入 4000萬１ .1 可銷售面積（ ㎡） 50000１ .2 單價（元／ ㎡） 8000 8000 8000１ .3 銷售比例 40% 50% 10%２ 經(jīng)營稅金及附加２ .1 營業(yè)稅及附加 其他稅金（如印花稅）３ 凈銷售收入二、房地產(chǎn)產(chǎn)品定價方法（一）成本導(dǎo)向定價 成本加成法 目標利潤法（二）需求導(dǎo)向定價 消費者認知定價 品牌價值定價（三）競爭導(dǎo)向定價法 領(lǐng)導(dǎo)定價法 挑戰(zhàn)定價法 隨行就市定價法第八章 房地產(chǎn)投資財務(wù)分析第一節(jié) 財務(wù)報表一、財務(wù)分析的目的 反映項目的盈利能力 反映項目的清償能力 反映項目的資金平能能力二、報表的類別（一）基本報表 現(xiàn)金流量表 損益表 資金來源與運用表 資產(chǎn)負債表（二）輔助報表 項目總投資估算表 經(jīng)營成本表（需要分攤） 房地產(chǎn)開發(fā)成本細項估算表w 建安成本估算表w 公共配套設(shè)施建設(shè)估算表w 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)估算表 開發(fā)期稅費 銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 投資計劃與資金籌措表 借款還本付息估算表房地產(chǎn)開發(fā)項目全部投資現(xiàn)金流量表序號 項 目 合計 1 21 現(xiàn)金流入 銷售收入1..2 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金2 現(xiàn)金流出 開發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營資金
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