房地產(chǎn)投資與評(píng)估(編輯修改稿)
2025-02-28 21:17 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 （四）二手文獻(xiàn)調(diào)查法（五）普查與重點(diǎn)調(diào)查（六）隨機(jī)抽樣調(diào)查w 簡(jiǎn)單隨機(jī)抽樣：需掌握全部總體w 等距離隨機(jī)抽樣：須有全體總體的資料w 分層隨機(jī)抽樣：w 分群隨機(jī)抽樣：多階段時(shí)應(yīng)用（七）非隨機(jī)抽樣調(diào)查１、任意抽樣：任選選擇若干人進(jìn)行抽樣，由稱偶遇抽樣。２、主觀抽樣：又稱判斷抽樣，市場(chǎng)調(diào)查者根據(jù)自己的主觀判斷進(jìn)行抽樣。３、定額抽樣：又稱配額抽樣，將總體分成若干類別，按照一定比例在各類中分配樣本單位數(shù)額，并且按照各類數(shù)額任意或者主觀抽樣。第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)一、房地產(chǎn)投資市場(chǎng)預(yù)測(cè)的內(nèi)容１、市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)２、供給預(yù)測(cè)３、價(jià)格預(yù)測(cè)４、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)預(yù)測(cè)５、突發(fā)事件影響預(yù)測(cè)二、房地產(chǎn)投資市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法１、德爾菲法２、專家座談法２、時(shí)間序列法w 簡(jiǎn)單移動(dòng)平均法w 加權(quán)移動(dòng)平均法w 指數(shù)平滑法３、回歸分析法w 一元線性回歸w 多元線性回歸三、房地產(chǎn)投資分析的種類１、定性分析２、定量分析：技術(shù)經(jīng)濟(jì)方法第四章 不同類型房地產(chǎn)投資分析一、土地投資分析１、土地出讓：招、拍、掛、協(xié)議２、土地儲(chǔ)備：政府儲(chǔ)備與企業(yè)儲(chǔ)備３、土地整理與開發(fā)４、土地轉(zhuǎn)讓５、土地入股份投資二、住宅投資分析１、市場(chǎng)需求分析w 有效需求與潛在需求w 家庭規(guī)模、家庭收入w 生活方式w 消費(fèi)偏好２、區(qū)位選擇w 交通w 配套３、質(zhì)量４、戶型、規(guī)劃三、商業(yè)用房投資分析地段商圈經(jīng)營(yíng)環(huán)境建筑規(guī)劃、設(shè)計(jì)交通、人流量硬件設(shè)施四、寫字樓市場(chǎng)分析地段選擇寫字樓經(jīng)營(yíng)環(huán)境建筑設(shè)計(jì)設(shè)備配置第五章 房地產(chǎn)投資策略第一節(jié) 投資時(shí)機(jī)一、客觀時(shí)機(jī) 經(jīng)濟(jì)周期 股市行情 國(guó)際形勢(shì) 城市規(guī)劃 利率、匯率 國(guó)際貿(mào)易順差 通貨膨脹 消費(fèi)者存款情況產(chǎn)業(yè)政策二、主觀時(shí)機(jī) 個(gè)人根據(jù)信息作出的判斷：經(jīng)濟(jì)周期的蕭條期通貨膨脹來臨之前房地產(chǎn)業(yè)的低谷期預(yù)期第二節(jié) 投資地段選擇一、地理位置交通條件：多樣性、便捷性、可通達(dá)性離市中心和主要商場(chǎng)的距離配套設(shè)施成熟度：學(xué)校、超市、銀行、娛樂設(shè)施二、社會(huì)環(huán)境治安狀況文化氣息三、自然環(huán)境自然景觀：公園、河流、山脈、湖、海、濕地、植被等空氣質(zhì)量：味道、懸浮物噪音污染情況未來城市景觀規(guī)劃第三節(jié) 房地產(chǎn)投資的質(zhì)量一、建筑質(zhì)量二、物業(yè)管理、服務(wù)質(zhì)量第六章 房地產(chǎn)投資成本與稅費(fèi)一、房地產(chǎn)開發(fā)投資成本建設(shè)投資：w 土地費(fèi)用w 前期工程費(fèi)、政府規(guī)費(fèi)w 建安工程費(fèi)w 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)w 公共配套建設(shè)費(fèi)w 其他費(fèi)用w 三大費(fèi)用（銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）w 不可預(yù)見費(fèi)經(jīng)營(yíng)資金：用于周轉(zhuǎn)的少量資金， 不計(jì)入成本序號(hào) 費(fèi)用項(xiàng)目名稱 投資金額 估算說明1 開發(fā)建設(shè)投資 土地費(fèi)用 前期工程費(fèi)、政府規(guī)費(fèi) 建安工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 公共配套建設(shè)費(fèi) 管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 不可預(yù)見費(fèi)2 經(jīng)營(yíng)資金3 項(xiàng)目總投資 開發(fā)產(chǎn)品成本 固定資產(chǎn) 經(jīng)營(yíng)資金房地產(chǎn)總投資估算表二、開發(fā)稅費(fèi)營(yíng)業(yè)稅及附加增值稅契稅所得稅產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)交易手續(xù)費(fèi)印花稅工本費(fèi)三、出租或自營(yíng)項(xiàng)目投資運(yùn)營(yíng)費(fèi)用修理費(fèi)用第七章 房地產(chǎn)投資收益分析第一節(jié) 概述一、房地產(chǎn)投資收益分類w 現(xiàn)金流量：租金收入減去各種支出后的余額w 避稅收入：提取折舊而降低納稅基數(shù)帶來的收益w 銷售收益：銷售收入減去開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本w 無形收益：心理享受，知名度二、投資收益的構(gòu)成w 管理報(bào)酬：投資者付出勞動(dòng)的應(yīng)得報(bào)酬w 風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬：比儲(chǔ)蓄風(fēng)險(xiǎn)大w 銀行利息：失去存入銀行賺取利息的權(quán)第二節(jié) 房地產(chǎn)投資收益估算一、經(jīng)營(yíng)收入估算１、租售方案的確定w 租售方式及比例w 租售面積w 銷售進(jìn)度w 租金及售價(jià)w 付款方式２、估算經(jīng)營(yíng)收入w 銷售收入w 出租收入：商場(chǎng)、店面、車庫(kù)、辦公樓銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) １ ２ ３１ 銷售收入 4000萬１ .1 可銷售面積（ ㎡） 50000１ .2 單價(jià)（元／ ㎡） 8000 8000 8000１ .3 銷售比例 40% 50% 10%２ 經(jīng)營(yíng)稅金及附加２ .1 營(yíng)業(yè)稅及附加 其他稅金（如印花稅）３ 凈銷售收入二、房地產(chǎn)產(chǎn)品定價(jià)方法（一）成本導(dǎo)向定價(jià) 成本加成法 目標(biāo)利潤(rùn)法（二）需求導(dǎo)向定價(jià) 消費(fèi)者認(rèn)知定價(jià) 品牌價(jià)值定價(jià)（三）競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法 領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法 挑戰(zhàn)定價(jià)法 隨行就市定價(jià)法第八章 房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析第一節(jié) 財(cái)務(wù)報(bào)表一、財(cái)務(wù)分析的目的 反映項(xiàng)目的盈利能力 反映項(xiàng)目的清償能力 反映項(xiàng)目的資金平能能力二、報(bào)表的類別（一）基本報(bào)表 現(xiàn)金流量表 損益表 資金來源與運(yùn)用表 資產(chǎn)負(fù)債表（二）輔助報(bào)表 項(xiàng)目總投資估算表 經(jīng)營(yíng)成本表（需要分?jǐn)偅? 房地產(chǎn)開發(fā)成本細(xì)項(xiàng)估算表w 建安成本估算表w 公共配套設(shè)施建設(shè)估算表w 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)估算表 開發(fā)期稅費(fèi) 銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 投資計(jì)劃與資金籌措表 借款還本付息估算表房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量表序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 21 現(xiàn)金流入 銷售收入1..2 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營(yíng)資金2 現(xiàn)金流出 開發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營(yíng)資金
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