【文章內(nèi)容簡介】 地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)包含估價(jià)的依據(jù)、原則、方法、相關(guān)數(shù)據(jù)來源與確定、相關(guān)參數(shù)選取與運(yùn)用、主要計(jì)算過程等必要信息，使委托人和估價(jià)報(bào)告使用者了解估價(jià)對(duì)象的范圍，合理理解估價(jià)結(jié)果?！? 三、目前房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在的問題與風(fēng)險(xiǎn)防范 三部門 《 通知 》 及 《 抵押評(píng)估指導(dǎo)意見 》 簡介 （ 3） 《 指導(dǎo)意見 》 的技術(shù)要求特點(diǎn) 信息披露 （ 1） “法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的書面查詢資料和調(diào)查記錄，應(yīng)當(dāng)作為估價(jià)報(bào)告的附件” （第十三條）。 （ 2）“內(nèi)外部狀況照片應(yīng)當(dāng)作為估價(jià)報(bào)告的附件。由于各種原因不能拍攝內(nèi)外部狀況照片的，應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中予以披露。實(shí)地查勘記錄應(yīng)當(dāng)作為估價(jià)檔案資料妥善保管。（第十四條）” （ 3）“評(píng)估在建工程的抵押價(jià)值時(shí)，在建工程發(fā)包人與承包人應(yīng)當(dāng)出具在估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否存在拖欠建筑工程價(jià)款的書面說明；存在拖欠建筑工程價(jià)款的，應(yīng)當(dāng)以書面形式提供拖欠的數(shù)額（第十七條）”。 （ 4）“房地產(chǎn)估價(jià)師知悉估價(jià)對(duì)象已設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中披露已抵押及其擔(dān)保的債權(quán)情況（第十八條）”。 （ 5）“已作為假設(shè)和限制條件，對(duì)估價(jià)結(jié)果有重大影響的因素，應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中予以披露，并說明其對(duì)估價(jià)結(jié)果可能產(chǎn)生的影響（第十九條）”。 （ 6） “房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)向估價(jià)報(bào)告使用者作如下提示：（一）估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況因時(shí)間變化對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生的影響；（二）在抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)；（三）合理使用評(píng)估價(jià)值；（四）定期或者在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估（第二十二條）”。 四、房地產(chǎn)抵押與抵押價(jià)值實(shí)現(xiàn)過程中的評(píng)估制度體系問題 四、房地產(chǎn)抵押與抵押價(jià)值實(shí)現(xiàn)過程中的 評(píng)估制度體系問題 從現(xiàn)有的銀行抵押貸款與處置拍賣的實(shí)踐結(jié)果來看，當(dāng)?shù)盅何锍蔀槲ㄒ坏倪€款來源而進(jìn)行處置的情況下，處置所得進(jìn)行清償時(shí)往往不能完全償還銀行的債權(quán)本金和利息，還會(huì)給銀行造成損失，這樣的教訓(xùn)不在少數(shù)。 這種損失直接揭示一個(gè)普遍的現(xiàn)象：房地產(chǎn)抵押時(shí)的評(píng)估價(jià)值與處置變現(xiàn)清償價(jià)值之間有相當(dāng)?shù)牟罹唷? 因此需要對(duì)房地產(chǎn)抵押評(píng)估價(jià)值與處置變現(xiàn)清償價(jià)值之間產(chǎn)生差距的原因進(jìn)行進(jìn)一步分析。 四、房地產(chǎn)抵押與抵押價(jià)值實(shí)現(xiàn)過程中的 評(píng)估制度體系問題 房地產(chǎn)抵押與抵押價(jià)值實(shí)現(xiàn) 房地產(chǎn)抵押作為擔(dān)保債務(wù)履行的方式，在債務(wù)人未履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。因此在房地產(chǎn)抵押與抵押價(jià)值實(shí)現(xiàn)的過程中就出現(xiàn)下列價(jià)值類型： ①房地產(chǎn)抵押物的評(píng)估價(jià)值； ②抵押貸款額； ③處置抵押物房地產(chǎn)的評(píng)估底價(jià)； ④處置抵押物房地產(chǎn)的成交價(jià)格； ⑤扣除處置費(fèi)用及相關(guān)交易稅費(fèi)后的可清償債務(wù)凈值。 四、房地產(chǎn)抵押與抵押價(jià)值實(shí)現(xiàn)過程中的 評(píng)估制度體系問題 房地產(chǎn)抵押與抵押價(jià)值實(shí)現(xiàn) 抵押物處置后所得價(jià)款的清償次序?yàn)椋海?1）支付處分抵押物的費(fèi)用，如拍賣傭金、評(píng)估費(fèi)、保管費(fèi)、司法費(fèi)用等；（ 2）扣除抵押物應(yīng)繳納的稅費(fèi)，如補(bǔ)繳土地出讓金、營業(yè)稅、所得稅、契稅、土地增值稅、過戶登記費(fèi)等；（ 3）償還抵押權(quán)人債權(quán)本金、利息及支付違約金；（ 4）賠償由債務(wù)人違反合同而對(duì)抵押權(quán)人造成的損失或賠償金；（ 5）剩余金額交還抵押人。 由此可見需扣除（ 1）、（ 2）兩項(xiàng)費(fèi)用后才可償還抵押權(quán)人的債權(quán)，為了抵押權(quán)人債權(quán)的安全，（ 1）、（ 2）兩項(xiàng)費(fèi)用對(duì)抵押價(jià)格和處置價(jià)格的影響應(yīng)予以考慮。 四、房地產(chǎn)抵押與抵押價(jià)值實(shí)現(xiàn)過程中的 評(píng)估制度體系問題 房地產(chǎn)抵押與抵押價(jià)值實(shí)現(xiàn) 在這個(gè)過程中涉及的評(píng)估活動(dòng)有兩個(gè)：房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估和處置拍賣底價(jià)評(píng)估。銀行關(guān)心的是處置拍賣所得扣除相關(guān)費(fèi)用后的凈值能否償還貸款額。 四、房地產(chǎn)抵押與抵押價(jià)值實(shí)現(xiàn)過程中的 評(píng)估制度體系問題 對(duì)抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)清償價(jià)值的認(rèn)識(shí) 通過對(duì)抵押物價(jià)值實(shí)現(xiàn)過程的分析可以看出，抵押物的價(jià)值實(shí)現(xiàn)是在未來房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況中快速變現(xiàn)條件下實(shí)現(xiàn)的價(jià)值，其中真正能用于還款的是要扣除各種相關(guān)費(fèi)用后的凈額。 四、房地產(chǎn)抵押與抵押價(jià)值實(shí)現(xiàn)過程中的 評(píng)估制度體系問題 對(duì)抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)清償價(jià)值的認(rèn)識(shí) 由此正?？墒栈氐牡盅嘿J款額（或稱安全抵押貸款額）可以用以下公式表示： 抵押貸款額 ≤未來房地產(chǎn)市場(chǎng)條件下抵押物快速變現(xiàn)的價(jià)值－快速變現(xiàn)處置費(fèi)用－處置交易相關(guān)稅費(fèi)－利息－違約金－賠償金－約定的其他內(nèi)容。 抵押率＝抵押貸款 247。 抵押評(píng)估價(jià)值 從以上公式所表明的內(nèi)容來看，安全抵押貸款額與抵押評(píng)估價(jià)值沒有直接關(guān)系，它取決于未來房地產(chǎn)市場(chǎng)條件下抵押物快速變現(xiàn)價(jià)值和扣減費(fèi)用。 四、房地產(chǎn)抵押與抵押價(jià)值實(shí)現(xiàn)過程中的 評(píng)估制度體系問題 現(xiàn)行的房地產(chǎn)抵押評(píng)估制度的缺陷 從上述的說明和目前實(shí)踐中暴露的問題可以發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)行的房地產(chǎn)抵押評(píng)估制度存在一定缺陷： （ 1）目前的國家房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范規(guī)定，房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估“可參照設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的類似房地產(chǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行”。而所謂的“正常市場(chǎng)價(jià)格”是二級(jí)市場(chǎng)的商品房銷售價(jià)格？還是三級(jí)市場(chǎng)的二手房交易價(jià)格？通常二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格高于三級(jí)市場(chǎng)價(jià)格，抵押房地產(chǎn)的處置變現(xiàn)屬于三級(jí)市場(chǎng)。如果抵押評(píng)估時(shí)以二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)進(jìn)行，實(shí)際上就是高估了抵押房地產(chǎn)的價(jià)值。 四、房地產(chǎn)抵押與抵押價(jià)值實(shí)現(xiàn)過程中的 評(píng)估制度體系問題 現(xiàn)行的房地產(chǎn)抵押評(píng)估制度的缺陷 （ 2）一般房地產(chǎn)抵押評(píng)估報(bào)告未考慮處置變現(xiàn)時(shí)的扣減費(fèi)用。這部分費(fèi)用占處置變現(xiàn)價(jià)值的百分之幾至百分之二十幾不等，甚至有的更高。由于這部分費(fèi)用在處置時(shí)要先行扣除，直接影響銀行所得的清償價(jià)值。 （ 3）抵押和處置的時(shí)點(diǎn)不同，一般抵押報(bào)告只是在報(bào)告中注明一句話“提醒評(píng)估報(bào)告的使用者注意未來市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)”，但沒有針對(duì)抵押房地產(chǎn)的實(shí)際情況，從專業(yè)角度給出未來市場(chǎng)變化方向及程度對(duì)現(xiàn)有評(píng)估價(jià)值的影響分析。 四、房地產(chǎn)抵押與抵押價(jià)值實(shí)現(xiàn)過程中的 評(píng)估制度體系問題 現(xiàn)行的房地產(chǎn)抵押評(píng)估制度的缺陷 （ 4）一般抵押報(bào)告也只是泛泛地提醒評(píng)估報(bào)告的使用者注意未來短期強(qiáng)制處分因素的影響，也沒有從專業(yè)角度分析抵押物自身的各方面因素及處置變現(xiàn)三級(jí)市場(chǎng)的狀況，給出未來抵押物變現(xiàn)能力的分析說明，供銀行確定安全抵押貸款額作參考。 四、房地產(chǎn)抵押與抵押價(jià)值實(shí)現(xiàn)過程中的 評(píng)估制度體系問題 完善房地產(chǎn)抵押與價(jià)值實(shí)現(xiàn)過程中的評(píng)估制度體系的建議 通過以上分析，我們可以看到僅從目前的房地產(chǎn)抵押評(píng)估價(jià)格角度去確定房地產(chǎn)抵押貸款額是不夠的，它不能夠消除抵押物本身價(jià)值的變動(dòng)給抵押額帶來的各種風(fēng)險(xiǎn)。 四、房地產(chǎn)抵押與抵押價(jià)值實(shí)現(xiàn)過程中的 評(píng)估制度體系問題 完善房地產(chǎn)抵押與價(jià)值實(shí)現(xiàn)過程中的評(píng)估制度體系的建議 建議： （ 1）調(diào)整補(bǔ)充房地產(chǎn)抵押評(píng)估報(bào)告的技術(shù)要求，使之能夠反映房地產(chǎn)處置交易市場(chǎng)價(jià)格水平。 （ 2）開展對(duì)抵押物清償變現(xiàn)價(jià)值及抵押物變現(xiàn)能力的評(píng)估分析，對(duì)抵押物未來市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行分析預(yù)測(cè)，并圍繞影響抵押物變現(xiàn)價(jià)值因素進(jìn)行研究分析，對(duì)抵押物的未來變現(xiàn)能力給出專業(yè)意見，幫助銀行分析確定出一個(gè)比較合理的抵押額，最大限度地避免風(fēng)險(xiǎn)。 四、房地產(chǎn)抵押與抵押價(jià)值實(shí)現(xiàn)過程中的 評(píng)估制度體系問題 完善房地產(chǎn)抵押與價(jià)值實(shí)現(xiàn)過程中的評(píng)估制度體系的建議 （ 3）對(duì)抵押物的價(jià)值變動(dòng)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)。房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值隨著時(shí)間的變化處于一個(gè)動(dòng)態(tài)變化過程中，房地產(chǎn)作為抵押物從設(shè)定抵押權(quán)到處置變現(xiàn)，存在一個(gè)時(shí)間周期過程，在此期間，有必要對(duì)抵押物的價(jià)值變動(dòng)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，及時(shí)維護(hù)銀行的權(quán)利，達(dá)到資產(chǎn)價(jià)值的保全。 四、房地產(chǎn)抵押與抵押價(jià)值實(shí)現(xiàn)過程中的 評(píng)估制度體系問題 完善房地產(chǎn)抵押與價(jià)值實(shí)現(xiàn)過程