【文章內(nèi)容簡介】 地產(chǎn)抵押估價報告應(yīng)當包含估價的依據(jù)、原則、方法、相關(guān)數(shù)據(jù)來源與確定、相關(guān)參數(shù)選取與運用、主要計算過程等必要信息，使委托人和估價報告使用者了解估價對象的范圍，合理理解估價結(jié)果?！? 三、目前房地產(chǎn)評估行業(yè)存在的問題與風(fēng)險防范 三部門 《 通知 》 及 《 抵押評估指導(dǎo)意見 》 簡介 （ 3） 《 指導(dǎo)意見 》 的技術(shù)要求特點 信息披露 （ 1） “法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的書面查詢資料和調(diào)查記錄，應(yīng)當作為估價報告的附件” （第十三條）。 （ 2）“內(nèi)外部狀況照片應(yīng)當作為估價報告的附件。由于各種原因不能拍攝內(nèi)外部狀況照片的，應(yīng)當在估價報告中予以披露。實地查勘記錄應(yīng)當作為估價檔案資料妥善保管。（第十四條）” （ 3）“評估在建工程的抵押價值時，在建工程發(fā)包人與承包人應(yīng)當出具在估價時點是否存在拖欠建筑工程價款的書面說明；存在拖欠建筑工程價款的，應(yīng)當以書面形式提供拖欠的數(shù)額（第十七條）”。 （ 4）“房地產(chǎn)估價師知悉估價對象已設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)當在估價報告中披露已抵押及其擔(dān)保的債權(quán)情況（第十八條）”。 （ 5）“已作為假設(shè)和限制條件，對估價結(jié)果有重大影響的因素，應(yīng)當在估價報告中予以披露，并說明其對估價結(jié)果可能產(chǎn)生的影響（第十九條）”。 （ 6） “房地產(chǎn)抵押估價報告應(yīng)當向估價報告使用者作如下提示：（一）估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房地產(chǎn)抵押價值可能產(chǎn)生的影響；（二）在抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險關(guān)注點；（三）合理使用評估價值；（四）定期或者在房地產(chǎn)市場價格變化較快時對房地產(chǎn)抵押價值進行再評估（第二十二條）”。 四、房地產(chǎn)抵押與抵押價值實現(xiàn)過程中的評估制度體系問題 四、房地產(chǎn)抵押與抵押價值實現(xiàn)過程中的 評估制度體系問題 從現(xiàn)有的銀行抵押貸款與處置拍賣的實踐結(jié)果來看，當?shù)盅何锍蔀槲ㄒ坏倪€款來源而進行處置的情況下，處置所得進行清償時往往不能完全償還銀行的債權(quán)本金和利息，還會給銀行造成損失，這樣的教訓(xùn)不在少數(shù)。 這種損失直接揭示一個普遍的現(xiàn)象：房地產(chǎn)抵押時的評估價值與處置變現(xiàn)清償價值之間有相當?shù)牟罹唷? 因此需要對房地產(chǎn)抵押評估價值與處置變現(xiàn)清償價值之間產(chǎn)生差距的原因進行進一步分析。 四、房地產(chǎn)抵押與抵押價值實現(xiàn)過程中的 評估制度體系問題 房地產(chǎn)抵押與抵押價值實現(xiàn) 房地產(chǎn)抵押作為擔(dān)保債務(wù)履行的方式，在債務(wù)人未履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)就該財產(chǎn)優(yōu)先受償。因此在房地產(chǎn)抵押與抵押價值實現(xiàn)的過程中就出現(xiàn)下列價值類型： ①房地產(chǎn)抵押物的評估價值； ②抵押貸款額； ③處置抵押物房地產(chǎn)的評估底價； ④處置抵押物房地產(chǎn)的成交價格； ⑤扣除處置費用及相關(guān)交易稅費后的可清償債務(wù)凈值。 四、房地產(chǎn)抵押與抵押價值實現(xiàn)過程中的 評估制度體系問題 房地產(chǎn)抵押與抵押價值實現(xiàn) 抵押物處置后所得價款的清償次序為：（ 1）支付處分抵押物的費用，如拍賣傭金、評估費、保管費、司法費用等；（ 2）扣除抵押物應(yīng)繳納的稅費，如補繳土地出讓金、營業(yè)稅、所得稅、契稅、土地增值稅、過戶登記費等；（ 3）償還抵押權(quán)人債權(quán)本金、利息及支付違約金；（ 4）賠償由債務(wù)人違反合同而對抵押權(quán)人造成的損失或賠償金；（ 5）剩余金額交還抵押人。 由此可見需扣除（ 1）、（ 2）兩項費用后才可償還抵押權(quán)人的債權(quán)，為了抵押權(quán)人債權(quán)的安全，（ 1）、（ 2）兩項費用對抵押價格和處置價格的影響應(yīng)予以考慮。 四、房地產(chǎn)抵押與抵押價值實現(xiàn)過程中的 評估制度體系問題 房地產(chǎn)抵押與抵押價值實現(xiàn) 在這個過程中涉及的評估活動有兩個：房地產(chǎn)抵押價格評估和處置拍賣底價評估。銀行關(guān)心的是處置拍賣所得扣除相關(guān)費用后的凈值能否償還貸款額。 四、房地產(chǎn)抵押與抵押價值實現(xiàn)過程中的 評估制度體系問題 對抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)清償價值的認識 通過對抵押物價值實現(xiàn)過程的分析可以看出，抵押物的價值實現(xiàn)是在未來房地產(chǎn)市場狀況中快速變現(xiàn)條件下實現(xiàn)的價值，其中真正能用于還款的是要扣除各種相關(guān)費用后的凈額。 四、房地產(chǎn)抵押與抵押價值實現(xiàn)過程中的 評估制度體系問題 對抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)清償價值的認識 由此正?？墒栈氐牡盅嘿J款額（或稱安全抵押貸款額）可以用以下公式表示： 抵押貸款額 ≤未來房地產(chǎn)市場條件下抵押物快速變現(xiàn)的價值－快速變現(xiàn)處置費用－處置交易相關(guān)稅費－利息－違約金－賠償金－約定的其他內(nèi)容。 抵押率＝抵押貸款 247。 抵押評估價值 從以上公式所表明的內(nèi)容來看，安全抵押貸款額與抵押評估價值沒有直接關(guān)系，它取決于未來房地產(chǎn)市場條件下抵押物快速變現(xiàn)價值和扣減費用。 四、房地產(chǎn)抵押與抵押價值實現(xiàn)過程中的 評估制度體系問題 現(xiàn)行的房地產(chǎn)抵押評估制度的缺陷 從上述的說明和目前實踐中暴露的問題可以發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)行的房地產(chǎn)抵押評估制度存在一定缺陷： （ 1）目前的國家房地產(chǎn)評估規(guī)范規(guī)定，房地產(chǎn)抵押價值評估“可參照設(shè)定抵押權(quán)時的類似房地產(chǎn)的正常市場價格進行”。而所謂的“正常市場價格”是二級市場的商品房銷售價格？還是三級市場的二手房交易價格？通常二級市場價格高于三級市場價格，抵押房地產(chǎn)的處置變現(xiàn)屬于三級市場。如果抵押評估時以二級市場價格為基礎(chǔ)進行，實際上就是高估了抵押房地產(chǎn)的價值。 四、房地產(chǎn)抵押與抵押價值實現(xiàn)過程中的 評估制度體系問題 現(xiàn)行的房地產(chǎn)抵押評估制度的缺陷 （ 2）一般房地產(chǎn)抵押評估報告未考慮處置變現(xiàn)時的扣減費用。這部分費用占處置變現(xiàn)價值的百分之幾至百分之二十幾不等，甚至有的更高。由于這部分費用在處置時要先行扣除，直接影響銀行所得的清償價值。 （ 3）抵押和處置的時點不同，一般抵押報告只是在報告中注明一句話“提醒評估報告的使用者注意未來市場變化風(fēng)險”，但沒有針對抵押房地產(chǎn)的實際情況，從專業(yè)角度給出未來市場變化方向及程度對現(xiàn)有評估價值的影響分析。 四、房地產(chǎn)抵押與抵押價值實現(xiàn)過程中的 評估制度體系問題 現(xiàn)行的房地產(chǎn)抵押評估制度的缺陷 （ 4）一般抵押報告也只是泛泛地提醒評估報告的使用者注意未來短期強制處分因素的影響，也沒有從專業(yè)角度分析抵押物自身的各方面因素及處置變現(xiàn)三級市場的狀況，給出未來抵押物變現(xiàn)能力的分析說明，供銀行確定安全抵押貸款額作參考。 四、房地產(chǎn)抵押與抵押價值實現(xiàn)過程中的 評估制度體系問題 完善房地產(chǎn)抵押與價值實現(xiàn)過程中的評估制度體系的建議 通過以上分析，我們可以看到僅從目前的房地產(chǎn)抵押評估價格角度去確定房地產(chǎn)抵押貸款額是不夠的，它不能夠消除抵押物本身價值的變動給抵押額帶來的各種風(fēng)險。 四、房地產(chǎn)抵押與抵押價值實現(xiàn)過程中的 評估制度體系問題 完善房地產(chǎn)抵押與價值實現(xiàn)過程中的評估制度體系的建議 建議： （ 1）調(diào)整補充房地產(chǎn)抵押評估報告的技術(shù)要求，使之能夠反映房地產(chǎn)處置交易市場價格水平。 （ 2）開展對抵押物清償變現(xiàn)價值及抵押物變現(xiàn)能力的評估分析，對抵押物未來市場價值進行分析預(yù)測，并圍繞影響抵押物變現(xiàn)價值因素進行研究分析，對抵押物的未來變現(xiàn)能力給出專業(yè)意見，幫助銀行分析確定出一個比較合理的抵押額，最大限度地避免風(fēng)險。 四、房地產(chǎn)抵押與抵押價值實現(xiàn)過程中的 評估制度體系問題 完善房地產(chǎn)抵押與價值實現(xiàn)過程中的評估制度體系的建議 （ 3）對抵押物的價值變動進行動態(tài)監(jiān)測。房地產(chǎn)的市場價值隨著時間的變化處于一個動態(tài)變化過程中，房地產(chǎn)作為抵押物從設(shè)定抵押權(quán)到處置變現(xiàn)，存在一個時間周期過程，在此期間，有必要對抵押物的價值變動進行動態(tài)監(jiān)測，及時維護銀行的權(quán)利，達到資產(chǎn)價值的保全。 四、房地產(chǎn)抵押與抵押價值實現(xiàn)過程中的 評估制度體系問題 完善房地產(chǎn)抵押與價值實現(xiàn)過程