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正文內(nèi)容

地產(chǎn)新政下的房地產(chǎn)策劃新思維(ppt142)(編輯修改稿)

2025-03-09 10:46 本頁(yè)面
 

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 宅 平方米。 如果暫按一半核減,則前 20年和后30年平均每年需求建設(shè)住宅為 米和 。 按提高居住水平預(yù)測(cè) 預(yù)計(jì) 2023年城鎮(zhèn)居民人均住房居住面積提到 12平方米,即建筑面積 24平方米;預(yù)計(jì) 2050年人均居住面積提高到 16平方米,即建筑面積 32平方米。按 2023年城鎮(zhèn)人口達(dá)到 、每人增加 4平方米計(jì)算,前 20年為提高居住水平需求新建住房 ,平均每年 億平方米。后 30年按 ,則需在 2023年基礎(chǔ)上再新建住房 方米,平均每年 。 以上是人均建筑面積的年遞增率定在 1%以下的低速增長(zhǎng)水平上預(yù)測(cè),如果把增速稍微提高為每年遞增率超過(guò) 1%,即 2023年人均建筑面積達(dá)到 26平方米,2050年人均建筑面積達(dá)到 。這樣,前 20年需每年新建住房 平方米,后 30年每年需新建住房 方米。 從住房折舊拆除重建來(lái)預(yù)測(cè) 目前我國(guó)城鎮(zhèn)存量住房有 60多億平方米,按 50年折舊計(jì)算,預(yù)計(jì)每年需拆除重建 1億平方米。 把以上的三項(xiàng)預(yù)測(cè)相加, 21世紀(jì)的前 20年,每年需新建住房 億平方米,或者是核減后的 ; 后 30年每年需新建住房 米至 ,或者是核減后的 。 估計(jì)我國(guó)在不增加住宅建設(shè)規(guī)模的條件下持續(xù)增加投資額的速度將會(huì)低于日本,因而預(yù)計(jì)用 50年的時(shí)間,我國(guó)將把住宅投資額增加 16倍。按此計(jì)算,今后 50年的住宅投資每年將遞增 7%,每年對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率為 。這樣持續(xù)50年的增長(zhǎng),對(duì)國(guó)家的貢獻(xiàn)是巨大的。 按前面預(yù)測(cè),今后 50年我國(guó)城鎮(zhèn)每年新建住宅 4至 5億平方米,扣去每年折舊拆除和其他原因拆除的住房后,只算每年凈增 3億 平方米,到 2050年就會(huì)凈增 150億平方米。加上現(xiàn)有的 60億平方米,屆時(shí)我國(guó)城鎮(zhèn)的住房共計(jì) 210億平方米。 假如當(dāng)年每買賣 1平方米住房,購(gòu)房居民要多付 200元,全社會(huì)就會(huì)增加住房消費(fèi) 。這筆消費(fèi)是逐年增加的。預(yù)計(jì) 2023年全國(guó)城鎮(zhèn)居民進(jìn)入市場(chǎng)買賣住房產(chǎn)生的住房消費(fèi)為 8000億 元,然后在 30年時(shí)間里逐步增長(zhǎng),最后達(dá)到 ,每年增長(zhǎng)在 1000億元左右。 從前面的預(yù)測(cè)可以看出, 21世紀(jì)的前 50年,我國(guó)的住宅建設(shè)的投資額和住房消費(fèi)仍將持續(xù)發(fā)展,繼續(xù)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)。因此,房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展還有相當(dāng)長(zhǎng)的一段黃金時(shí)間。 調(diào)控力度和繼續(xù)出臺(tái)調(diào)控文件的可能性: 房地產(chǎn)價(jià)格增幅最近幾年將以 7%為支點(diǎn),上下波動(dòng) 2個(gè)百分點(diǎn),即 5~ 9%,低于或接近GDP增長(zhǎng)速度。 以居于 5~ 7%的可能性為大。這是政府、開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者各方均可接受的增長(zhǎng)速度,也是國(guó)家調(diào)控成績(jī)的體現(xiàn)。 5~ 9% 的增幅將是房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的基本目標(biāo)。盡管總有學(xué)者主張強(qiáng)行下拉房?jī)r(jià),但 GDP仍在快速增長(zhǎng),要讓房?jī)r(jià)“反其道而行之”,低于 5%,可能辦不到。 三、 新政帶來(lái)的影響和機(jī)遇 土地政策繼續(xù)從緊, 在土地供應(yīng)越來(lái)越緊張的狀態(tài)下,建設(shè)地塊,將會(huì)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)程和發(fā)展商預(yù)期收益 。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)率下降。隨著土地交易的規(guī)范化和透明化,土地成本大幅提升,房地產(chǎn)利潤(rùn)率勢(shì)必然出現(xiàn)下調(diào)。目前,在新政下,地產(chǎn)商的平均利潤(rùn)下降了約 20%左右 。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的融資更加困難。由于調(diào)控政策的硬性規(guī)定,我國(guó)金融業(yè)全面開(kāi)放,利率、匯率改革日漸迫切,銀行必將更加審慎對(duì)待信貸風(fēng)險(xiǎn)。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資的主要渠道 ——銀行貸款,也將受到影響。 開(kāi)發(fā)商淘汰力度加大,行業(yè)洗牌的周期將越來(lái)越短,從5—8年一輪,發(fā)展為 2—3年或更短地進(jìn)行。 中國(guó)房地產(chǎn)將會(huì)在發(fā)展區(qū)域、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和操作模式等方面呈現(xiàn)巨大商機(jī)。 四、深入了解重慶本地區(qū)和本地域情況 西部大開(kāi)發(fā),三外企業(yè)會(huì)踴向重慶淘金。 重慶被視作中國(guó)西部重要的制造業(yè)基地。 十五期間重點(diǎn)建設(shè)的如渝懷鐵路、渝黔高速、寸灘港等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目正相繼投入使用,城市整體功能成倍提升。 重慶特有的吸引力 快速提升的城市功能和城市價(jià)值; 西部大開(kāi)發(fā),三外企業(yè)踴向重慶淘金。更多的投資、更多的企業(yè)和機(jī)構(gòu)進(jìn)駐、更多的產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)點(diǎn)和就業(yè)機(jī)會(huì); 西部首位城市,庫(kù)區(qū),歷史上的老工業(yè)基地,重慶已經(jīng)成為中國(guó)西部最重要的制造業(yè)基地; 房地產(chǎn)上升空間,相對(duì)穩(wěn)定的低房?jī)r(jià)體系。 市場(chǎng)需求 庫(kù)區(qū)百萬(wàn)大移民、主城區(qū)舊城改造、城市化進(jìn)程加快等政治、經(jīng)濟(jì)因素,造就了極大的推動(dòng)了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。目前,重慶每年新增房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)200家左右,且香港 10大開(kāi)發(fā)商、全國(guó)最大的開(kāi)發(fā)商大多已進(jìn)入重慶。 市政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心 九部委制定的“ 9070”政策,黃奇帆副市長(zhǎng)已明確表態(tài):重慶執(zhí)行城市總量指標(biāo),而不是單個(gè)項(xiàng)目指標(biāo),這不但有利于城市總體規(guī)劃,也有助于開(kāi)發(fā)商的自由發(fā)揮。 政府高度重視房地產(chǎn),城市化、工業(yè)化的前提是房地產(chǎn)業(yè)的繁榮昌盛,人民的安居樂(lè)業(yè)。 重慶市地房局最近發(fā)布主城2023年 16月房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況,以“ 供需總量基本平衡、住房結(jié)構(gòu)基本合理、住房?jī)r(jià)格基本穩(wěn)定 ”三大點(diǎn)來(lái)總結(jié)了今年上半年樓市 。 重慶房地產(chǎn)和樓市是健康、良性的。 第二部分: 房地產(chǎn)策劃的新思路 面對(duì)“新政”,我們應(yīng)該應(yīng)用“觀念創(chuàng)新、市場(chǎng)創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、方法創(chuàng)新、人才創(chuàng)新”思路,在以下幾個(gè)方面大膽創(chuàng)新,有所突破: 一、企業(yè)戰(zhàn)略策劃方面; 二、項(xiàng)目策劃方面; 三、營(yíng)銷策劃方面。 一、 企業(yè)戰(zhàn)略方面 注重 觀念創(chuàng)新,打破陳規(guī),創(chuàng)新思考房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展。 生存才是硬道理 調(diào)整自己的企業(yè)走向和改善自己的投資規(guī)模 “ 新政”前,重視融資環(huán)節(jié)把眼光著重放貸款和房屋按揭方面。 新形勢(shì)下,應(yīng)該策劃整合本公司資源,通過(guò)多種金融平臺(tái),改善資金組合結(jié)構(gòu),應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)資金困境。 “房地產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)+融資平臺(tái) ” 金地集團(tuán)的做法 與其第二大股東金信信托投資股份有限公司簽署金信雙龍房地產(chǎn)投資資金信托合同。金地集團(tuán)借鑒了房地產(chǎn)投資信托基金( REITs)的基本原理,以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的股權(quán)投資為主,將第二大股東金信信托作為融資平臺(tái)推出雙龍房地產(chǎn)信托計(jì)劃。金地集團(tuán)、杭州綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司和通和置業(yè)等 股東等利益相關(guān)各方,將各自的優(yōu)勢(shì)資源捆綁在一起,以達(dá)到合理的風(fēng)險(xiǎn)匹配和利益共享。從該信托計(jì)劃的幾個(gè)特別委托人都屬于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,通過(guò)設(shè)立信托的方式,特別委托人獲得了金信信托這一融資平臺(tái)的支持,獲得了一條新的融資渠道。 金地集團(tuán)做法:毅然處置不良資產(chǎn),扮演運(yùn)營(yíng)管理商的角色 。 2023年 6月 22日,金地集團(tuán)公告稱與摩根士丹利房地產(chǎn)基金 IV(簡(jiǎn)稱 MSREF)、上海盛融投資有限公司合作設(shè)立公司,共同投資中國(guó)的不良資產(chǎn)。合作方式是三方共同出資設(shè)立一家項(xiàng)目公司,項(xiàng)目公司注冊(cè)資本約為 5億元,股東出資比例為:金地集團(tuán)出資約 7500萬(wàn)元,占注冊(cè)資本的 15%; MSREF出資約 27500萬(wàn)元,占注冊(cè)資本的 55%;上海盛融投資有限公司出資約 15000萬(wàn)元,占注冊(cè)資本的 30%。 該項(xiàng)目公司受讓中國(guó)建設(shè)銀行賬面總值為 良資產(chǎn)包。這些資產(chǎn)大多為中國(guó)主要城市中的商業(yè)物業(yè),其中部分資產(chǎn)為在建工程。從該項(xiàng)目公司的股東構(gòu)成看,摩根士丹利和上海盛融主要解決資金問(wèn)題,金地集團(tuán)在不良資產(chǎn)處置(如再開(kāi)發(fā)、出售、出租、物業(yè)管理等)當(dāng)中將對(duì)這些物業(yè)的再開(kāi)發(fā)和管理上發(fā)揮主要作用。顯然在這一嘗試中 金地集團(tuán)扮演的是運(yùn)營(yíng)管理商的角色。 依托資本市場(chǎng) ,實(shí)現(xiàn)
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