【文章內(nèi)容簡介】 宅 平方米。 如果暫按一半核減，則前 20年和后30年平均每年需求建設(shè)住宅為 米和 。 按提高居住水平預(yù)測 預(yù)計(jì) 2023年城鎮(zhèn)居民人均住房居住面積提到 12平方米，即建筑面積 24平方米；預(yù)計(jì) 2050年人均居住面積提高到 16平方米，即建筑面積 32平方米。按 2023年城鎮(zhèn)人口達(dá)到 、每人增加 4平方米計(jì)算，前 20年為提高居住水平需求新建住房 ，平均每年 億平方米。后 30年按 ，則需在 2023年基礎(chǔ)上再新建住房 方米，平均每年 。 以上是人均建筑面積的年遞增率定在 1％以下的低速增長水平上預(yù)測，如果把增速稍微提高為每年遞增率超過 1％，即 2023年人均建筑面積達(dá)到 26平方米，2050年人均建筑面積達(dá)到 。這樣，前 20年需每年新建住房 平方米，后 30年每年需新建住房 方米。 從住房折舊拆除重建來預(yù)測 目前我國城鎮(zhèn)存量住房有 60多億平方米，按 50年折舊計(jì)算，預(yù)計(jì)每年需拆除重建 1億平方米。 把以上的三項(xiàng)預(yù)測相加， 21世紀(jì)的前 20年，每年需新建住房 億平方米，或者是核減后的 ； 后 30年每年需新建住房 米至 ，或者是核減后的 。 估計(jì)我國在不增加住宅建設(shè)規(guī)模的條件下持續(xù)增加投資額的速度將會低于日本，因而預(yù)計(jì)用 50年的時間，我國將把住宅投資額增加 16倍。按此計(jì)算，今后 50年的住宅投資每年將遞增 7％，每年對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率為 。這樣持續(xù)50年的增長，對國家的貢獻(xiàn)是巨大的。 按前面預(yù)測，今后 50年我國城鎮(zhèn)每年新建住宅 4至 5億平方米，扣去每年折舊拆除和其他原因拆除的住房后，只算每年凈增 3億 平方米，到 2050年就會凈增 150億平方米。加上現(xiàn)有的 60億平方米，屆時我國城鎮(zhèn)的住房共計(jì) 210億平方米。 假如當(dāng)年每買賣 1平方米住房，購房居民要多付 200元，全社會就會增加住房消費(fèi) 。這筆消費(fèi)是逐年增加的。預(yù)計(jì) 2023年全國城鎮(zhèn)居民進(jìn)入市場買賣住房產(chǎn)生的住房消費(fèi)為 8000億 元，然后在 30年時間里逐步增長，最后達(dá)到 ，每年增長在 1000億元左右。 從前面的預(yù)測可以看出， 21世紀(jì)的前 50年，我國的住宅建設(shè)的投資額和住房消費(fèi)仍將持續(xù)發(fā)展，繼續(xù)成為國民經(jīng)濟(jì)的增長點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展還有相當(dāng)長的一段黃金時間。 調(diào)控力度和繼續(xù)出臺調(diào)控文件的可能性： 房地產(chǎn)價格增幅最近幾年將以 7％為支點(diǎn)，上下波動 2個百分點(diǎn)，即 5～ 9％，低于或接近GDP增長速度。 以居于 5～ 7％的可能性為大。這是政府、開發(fā)商、消費(fèi)者各方均可接受的增長速度，也是國家調(diào)控成績的體現(xiàn)。 5～ 9％ 的增幅將是房地產(chǎn)價格調(diào)控的基本目標(biāo)。盡管總有學(xué)者主張強(qiáng)行下拉房價，但 GDP仍在快速增長，要讓房價“反其道而行之”，低于 5％，可能辦不到。 三、 新政帶來的影響和機(jī)遇 土地政策繼續(xù)從緊， 在土地供應(yīng)越來越緊張的狀態(tài)下，建設(shè)地塊，將會影響房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)程和發(fā)展商預(yù)期收益 。 房地產(chǎn)開發(fā)的利潤率下降。隨著土地交易的規(guī)范化和透明化，土地成本大幅提升，房地產(chǎn)利潤率勢必然出現(xiàn)下調(diào)。目前，在新政下，地產(chǎn)商的平均利潤下降了約 20%左右 。 房地產(chǎn)開發(fā)的融資更加困難。由于調(diào)控政策的硬性規(guī)定，我國金融業(yè)全面開放，利率、匯率改革日漸迫切，銀行必將更加審慎對待信貸風(fēng)險(xiǎn)。作為房地產(chǎn)開發(fā)融資的主要渠道 ——銀行貸款，也將受到影響。 開發(fā)商淘汰力度加大，行業(yè)洗牌的周期將越來越短，從5—8年一輪，發(fā)展為 2—3年或更短地進(jìn)行。 中國房地產(chǎn)將會在發(fā)展區(qū)域、房地產(chǎn)開發(fā)和操作模式等方面呈現(xiàn)巨大商機(jī)。 四、深入了解重慶本地區(qū)和本地域情況 西部大開發(fā)，三外企業(yè)會踴向重慶淘金。 重慶被視作中國西部重要的制造業(yè)基地。 十五期間重點(diǎn)建設(shè)的如渝懷鐵路、渝黔高速、寸灘港等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目正相繼投入使用，城市整體功能成倍提升。 重慶特有的吸引力 快速提升的城市功能和城市價值； 西部大開發(fā)，三外企業(yè)踴向重慶淘金。更多的投資、更多的企業(yè)和機(jī)構(gòu)進(jìn)駐、更多的產(chǎn)業(yè)增長點(diǎn)和就業(yè)機(jī)會； 西部首位城市，庫區(qū)，歷史上的老工業(yè)基地，重慶已經(jīng)成為中國西部最重要的制造業(yè)基地； 房地產(chǎn)上升空間，相對穩(wěn)定的低房價體系。 市場需求 庫區(qū)百萬大移民、主城區(qū)舊城改造、城市化進(jìn)程加快等政治、經(jīng)濟(jì)因素，造就了極大的推動了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。目前，重慶每年新增房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)200家左右，且香港 10大開發(fā)商、全國最大的開發(fā)商大多已進(jìn)入重慶。 市政府對房地產(chǎn)市場的信心 九部委制定的“ 9070”政策，黃奇帆副市長已明確表態(tài)：重慶執(zhí)行城市總量指標(biāo)，而不是單個項(xiàng)目指標(biāo)，這不但有利于城市總體規(guī)劃，也有助于開發(fā)商的自由發(fā)揮。 政府高度重視房地產(chǎn)，城市化、工業(yè)化的前提是房地產(chǎn)業(yè)的繁榮昌盛，人民的安居樂業(yè)。 重慶市地房局最近發(fā)布主城2023年 16月房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況，以“ 供需總量基本平衡、住房結(jié)構(gòu)基本合理、住房價格基本穩(wěn)定 ”三大點(diǎn)來總結(jié)了今年上半年樓市 。 重慶房地產(chǎn)和樓市是健康、良性的。 第二部分： 房地產(chǎn)策劃的新思路 面對“新政”，我們應(yīng)該應(yīng)用“觀念創(chuàng)新、市場創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、方法創(chuàng)新、人才創(chuàng)新”思路，在以下幾個方面大膽創(chuàng)新，有所突破： 一、企業(yè)戰(zhàn)略策劃方面； 二、項(xiàng)目策劃方面； 三、營銷策劃方面。 一、 企業(yè)戰(zhàn)略方面 注重 觀念創(chuàng)新，打破陳規(guī)，創(chuàng)新思考房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展。 生存才是硬道理 調(diào)整自己的企業(yè)走向和改善自己的投資規(guī)模 “ 新政”前，重視融資環(huán)節(jié)把眼光著重放貸款和房屋按揭方面。 新形勢下，應(yīng)該策劃整合本公司資源，通過多種金融平臺，改善資金組合結(jié)構(gòu)，應(yīng)對房地產(chǎn)資金困境。 “房地產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)＋融資平臺 ” 金地集團(tuán)的做法 與其第二大股東金信信托投資股份有限公司簽署金信雙龍房地產(chǎn)投資資金信托合同。金地集團(tuán)借鑒了房地產(chǎn)投資信托基金（ REITs）的基本原理，以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股權(quán)投資為主，將第二大股東金信信托作為融資平臺推出雙龍房地產(chǎn)信托計(jì)劃。金地集團(tuán)、杭州綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司和通和置業(yè)等 股東等利益相關(guān)各方，將各自的優(yōu)勢資源捆綁在一起，以達(dá)到合理的風(fēng)險(xiǎn)匹配和利益共享。從該信托計(jì)劃的幾個特別委托人都屬于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)商，通過設(shè)立信托的方式，特別委托人獲得了金信信托這一融資平臺的支持，獲得了一條新的融資渠道。 金地集團(tuán)做法：毅然處置不良資產(chǎn)，扮演運(yùn)營管理商的角色 。 2023年 6月 22日，金地集團(tuán)公告稱與摩根士丹利房地產(chǎn)基金 IV（簡稱 MSREF）、上海盛融投資有限公司合作設(shè)立公司，共同投資中國的不良資產(chǎn)。合作方式是三方共同出資設(shè)立一家項(xiàng)目公司，項(xiàng)目公司注冊資本約為 5億元，股東出資比例為：金地集團(tuán)出資約 7500萬元，占注冊資本的 15%； MSREF出資約 27500萬元，占注冊資本的 55%；上海盛融投資有限公司出資約 15000萬元，占注冊資本的 30%。 該項(xiàng)目公司受讓中國建設(shè)銀行賬面總值為 良資產(chǎn)包。這些資產(chǎn)大多為中國主要城市中的商業(yè)物業(yè)，其中部分資產(chǎn)為在建工程。從該項(xiàng)目公司的股東構(gòu)成看，摩根士丹利和上海盛融主要解決資金問題，金地集團(tuán)在不良資產(chǎn)處置（如再開發(fā)、出售、出租、物業(yè)管理等）當(dāng)中將對這些物業(yè)的再開發(fā)和管理上發(fā)揮主要作用。顯然在這一嘗試中 金地集團(tuán)扮演的是運(yùn)營管理商的角色。 依托資本市場 ，實(shí)現(xiàn)