新政下的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略思考--任志(編輯修改稿)
2025-02-12 13:26 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 98開(kāi)始重點(diǎn)關(guān)注客戶(hù)滿(mǎn)意度。 1990年代初，他已擁有或控制 25個(gè)新屋房地產(chǎn)發(fā)展商。 19911995 嚴(yán)重過(guò)剩 精細(xì)化運(yùn)營(yíng)與戰(zhàn)略擴(kuò)張。一是以客戶(hù)細(xì)分為支撐的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，二是以并購(gòu)和戰(zhàn)略結(jié)盟為基礎(chǔ)進(jìn)行戰(zhàn)略擴(kuò)張。 客戶(hù)滿(mǎn)意。 Pulte Homes公司在 1993年建立了客戶(hù)滿(mǎn)意度監(jiān)測(cè)系統(tǒng) (CSMS) 產(chǎn)業(yè)縱向一體化和項(xiàng)目管理標(biāo)準(zhǔn)化。 1994年，生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化正式提出。 1990年代進(jìn)一步提出“有機(jī)多元化”發(fā)展戰(zhàn)略，力圖打造綜合服務(wù)能力，尤其是通過(guò)不斷地完善、拓展金融服務(wù)以支持公司的規(guī)模擴(kuò)張。通過(guò)合資、并購(gòu)、自建等形式， Lennar公司在貸款和不動(dòng)產(chǎn)抵押的商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面建立了競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 1991年 Horton公司正式成立，隨即收購(gòu)了上述 25個(gè)前期公司。 1992年 Horton實(shí)現(xiàn)第一次公開(kāi)上市， 1996年掛牌紐約證交所，變?yōu)楣姽尽? 創(chuàng)立了 DRH 抵押貸款合資公司，通過(guò)金融手段加強(qiáng)客戶(hù)服務(wù) 19962023 過(guò)剩 在 1997年 3月，Centex并購(gòu)Cavco Industries，宣告進(jìn)入工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。 并購(gòu)、標(biāo)準(zhǔn)化改造和規(guī)模擴(kuò)張。 1990年代中期， Lennar公司開(kāi)始展開(kāi)頻繁的并購(gòu)活動(dòng)，并購(gòu)了 19家公司，其中 2023年并購(gòu) US Home，讓公司的規(guī)模翻了一倍。 Horton公司通過(guò)大規(guī)模并購(gòu)展開(kāi)擴(kuò)張， 1997年、1998年連續(xù)并購(gòu) 7家公司。截至 1998年 9月 30日， Horton公司已經(jīng)進(jìn)入美國(guó) 23個(gè)州， 41個(gè)市場(chǎng)。 美國(guó)房地產(chǎn)前四強(qiáng)公司發(fā)展歷程（續(xù)） 29 美國(guó)主流模式的基本特征 ? 綜合開(kāi)發(fā)模式 ? 商品房建設(shè) ? 物業(yè)服務(wù) ? 地產(chǎn)金融服務(wù) ? 建筑業(yè)相關(guān)服務(wù) 30 專(zhuān)業(yè)化分工 ? 從事產(chǎn)業(yè)鏈中不同環(huán)節(jié)的生產(chǎn)和服務(wù) 31 商業(yè)模式 ? 開(kāi)發(fā)流程高度專(zhuān)業(yè)化 ? 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的專(zhuān)業(yè)化 ? 金融資本參與的廣泛性 32 美國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資路徑變化示意圖 退休基金 外國(guó)投資者 私人金融機(jī)構(gòu) 人壽保險(xiǎn)公司 私人投資者 人壽保險(xiǎn)公司 銀行和抵押貸款公司 節(jié)儉和信貸（ SL）機(jī)構(gòu) 互助儲(chǔ)蓄銀行 退休基金 REITS 公開(kāi)發(fā)行股票 商業(yè)抵押貸款證券 公開(kāi)發(fā)行企業(yè)債券 私募 公募 債權(quán)融資 股權(quán)融資 33 變化趨勢(shì) ? 由生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)向資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)擴(kuò)張 ? 開(kāi)發(fā)商與投資商的角色分離 ? 國(guó)際化與社會(huì)責(zé)任意識(shí)的加強(qiáng) ? 規(guī)避宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng) 34 香港房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式 ? 大型企業(yè)：經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)多元化 ? 中小型企業(yè)：專(zhuān)、精、化 35 香港部分大企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍 主營(yíng)業(yè)務(wù) 其他業(yè)務(wù) 新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司 物業(yè)銷(xiāo)售、物業(yè)租賃 酒店、 基建、物流、 金融保險(xiǎn)、 電訊、信息科技、 長(zhǎng)江實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司 物業(yè)銷(xiāo)售、物業(yè)租賃 酒店、基建、投資及財(cái)務(wù) 新世界發(fā)展有限公司 物業(yè)銷(xiāo)售、物業(yè)租賃 酒店、基建、電訊、服務(wù) 恒基兆業(yè)地產(chǎn)有限公司 物業(yè)銷(xiāo)售、物業(yè)租賃 酒店、百貨 、建筑、物業(yè)管理、財(cái)務(wù)及投資控股 嘉里建設(shè) 有限公司 物業(yè)銷(xiāo)售、物業(yè)租賃 酒店、物流、基建、物業(yè)管理 九龍倉(cāng)集團(tuán)有限公司 物業(yè)銷(xiāo)售、物業(yè)租賃 酒店、物流、通訊、媒體及娛樂(lè) 信和置業(yè)有限公司 物業(yè)銷(xiāo)售、物業(yè)租賃 酒店、物業(yè)管理、 投資及財(cái)務(wù) 恒隆地產(chǎn) 有限公司 物業(yè)銷(xiāo)售、物業(yè)租賃 36 香港部分地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)收益占總收益的比重 長(zhǎng)江實(shí)業(yè) 新鴻基 新世界 恒基兆業(yè) 嘉里建設(shè) 恒隆地產(chǎn) 1996 % % 1997 % % % 1998 % % % % 1999 % % % % % 2023 % % * % % % 2023 % % % % % % 2023 % % % % % % 2023 % % * % % % 2023 % % % % % % 2023 % % % % % % 平均 % % % % % % *物業(yè)收益為負(fù)。 資料來(lái)源：有關(guān)公司年報(bào)。 37 長(zhǎng)江實(shí)業(yè)集團(tuán)物業(yè)收益及比重 物業(yè)收益（百萬(wàn)港元） 比重 物業(yè)銷(xiāo)售 物業(yè)租務(wù) 物業(yè)銷(xiāo)售 物業(yè)租務(wù) 1996 5429 128 % % 1997 3158 209 % % 1998 2618 184 % % 1999 1305 156 % % 2023 2265 289 % % 2023 1896 681 % % 2023 615 816 % % 2023 1660 839 % % 2023 1577 852 % % 2023 3306 901 % % 1996－ 2023平均 % % 資料來(lái)源：長(zhǎng)江實(shí)業(yè)年報(bào)。 38 新世界發(fā)展物業(yè)收益及比重 物業(yè)收益（百萬(wàn)港元） 比重 物業(yè)收益（百萬(wàn)港元） 比重 物業(yè)銷(xiāo)售 物業(yè)租務(wù) 物業(yè)銷(xiāo)售 物業(yè)租務(wù) 物業(yè)銷(xiāo)售 物業(yè)租務(wù) 物業(yè)銷(xiāo)售 物業(yè)租務(wù) 1985 109 321 % % 1996 2426 1337 % % 1986 301 360 % % 1997 2432 1415 % % 1987 297 386 % % 1998 2909 1379 % % 1988 431 433 % % 1999 142 1179 % % 1989 675 580 % % 2023 1238 1098 1990 1200 709 % % 2023 588 909 % % 1991 748 939 % % 2023 2261 777 % % 1992 2023 968 % % 2023 769 575 1993 2804 922 % % 2023 1577 725 % % 1994 3319 1021 % % 2023 146
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