房地產(chǎn)企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)防范(編輯修改稿)
2024-10-06 21:27 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ? 《 中華人民共和國擔(dān)保法 》 摘要 ? 第八十九條 當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。 ? 訂金不是一個(gè)規(guī)范的法律術(shù)語，只是約定俗成的稱呼，目前沒有一個(gè)規(guī)范的定義。 25 內(nèi)部認(rèn)購以后的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù) 3） 一、開發(fā)商保留的時(shí)間 定金（大定）的保留時(shí)間相對(duì)較長，但一般不超過 30天 訂金（小訂）的保留時(shí)間相對(duì)較短，一般超過三天但短于 10天 二、開發(fā)商收取的金額 定金不得超過主合同標(biāo)的額的 20% 訂金一般不超過主合同標(biāo)的額的 5‰ 26 內(nèi)部認(rèn)購以后的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù) 4） 三、經(jīng)濟(jì)利益流入的可能性 定金（大定）一般為基本確定（大于 95%,但小于 100%） 訂金（小訂）一般為很可能（大于 50%,但小于等于 95%） 四、取消購房意向的后果 訂金必須返還給購房者。 定金一般不再返還給購房者。 因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。 27 內(nèi)部認(rèn)購以后的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù) 5） ? 定金一般會(huì)形成預(yù)收款，符合預(yù)售款的性質(zhì)，因此在收取定金時(shí)可以預(yù)征營業(yè)稅和所得稅，而不是定金轉(zhuǎn)作預(yù)收款時(shí)再預(yù)征營業(yè)稅和所得稅。 18問 ? 交付定金的購買者不履行購房義務(wù)而被開發(fā)商沒收或不再返還的定金，會(huì)計(jì)處理一般計(jì)入營業(yè)外收入。 ? ？不征收營業(yè)稅 28 內(nèi)部認(rèn)購以后的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù) 6） ? 訂金的實(shí)質(zhì)是預(yù)付款，金額一般小于定金，是否流入企業(yè)的具有不確定性，不符合預(yù)收款的性質(zhì)，不得預(yù)征營業(yè)稅和所得稅。 ? 訂金一般反映在其他應(yīng)付款科目，不反映在預(yù)收賬款科目 ? 代收的按揭費(fèi)用反映在其他應(yīng)付款科目，也不預(yù)征營業(yè)稅和所得稅 29 內(nèi)部認(rèn)購以后的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù) 7） ? 國稅發(fā) 【 1994】 86號(hào)關(guān)于經(jīng)營房地產(chǎn)收入納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的通知 ? 收到預(yù)收賬款時(shí)，按月預(yù)征營業(yè)稅 ? 交付使用不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，會(huì)計(jì)確認(rèn)銷售收入 ? 修改：實(shí)施收入準(zhǔn)則后，要求 “ 相關(guān)的成本能夠可靠的計(jì)量 ” ，因此會(huì)計(jì)確認(rèn)收入的時(shí)間由推遲至辦理工程結(jié)算和財(cái)務(wù)決算時(shí)。 30 內(nèi)部認(rèn)購以后的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù) 8） ? 中華人民共和國建設(shè)部令（ 2020）第 131號(hào) ? 《 城市商品房預(yù)售管理辦法 》 5 6 ? 是否屬于違法預(yù)售房地產(chǎn)，應(yīng)該由當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)管理部門來確定，稅務(wù)機(jī)關(guān)即使證據(jù)確鑿，也不能界定收取的款項(xiàng)為非法收入，不計(jì)算繳納營業(yè)稅和所得稅。 ? 實(shí)際過程中應(yīng)按照企業(yè)在不同階段認(rèn)購和預(yù)售取得的預(yù)售款預(yù)征所得稅，但有關(guān)行政部門判定該收入為非法收入除外。 31 內(nèi)部認(rèn)購以后的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù) 9） ? 國稅發(fā) 〔 2020〕 31號(hào)關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知 二（五） ? 開發(fā)企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定開發(fā)企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金 （擔(dān)保金） 不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除。 32 內(nèi)部認(rèn)購以后的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù) 10） ? 國稅發(fā) [1995]153號(hào)關(guān)于外商投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營征收所得稅有關(guān)問題的通知 ? 當(dāng)年應(yīng)預(yù)征的所得稅 = ? （當(dāng)年預(yù)售收入 營業(yè)利潤率 ― 尚未彌補(bǔ)的虧損） 法定稅率 ? 注 1：營業(yè)利潤率一般為 10%或 15% ? 注 2：尚未彌補(bǔ)的虧損僅限于預(yù)售當(dāng)年以前年度的虧損，也不包括預(yù)售當(dāng)年的虧損 ? 注 3：其他業(yè)務(wù)利潤和營業(yè)外收益不預(yù)征所得稅，但應(yīng)抵減當(dāng)年發(fā)生的期間費(fèi)用 33 內(nèi)部認(rèn)購以后的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù) 11） ? 國稅發(fā) 〔 2020〕 31號(hào)關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知 ? 在不考慮投資收益的情況下： ? 當(dāng)期預(yù)計(jì)的應(yīng)納稅所得額 = 當(dāng)期實(shí)際的預(yù)售款（含定金） 預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率 – 期間費(fèi)用 + 其他業(yè)務(wù)利潤 + 營業(yè)外收益 + 補(bǔ)貼收入 + 其他應(yīng)稅損益調(diào)整 ? 當(dāng)期應(yīng)預(yù)征的所得稅 = （當(dāng)期預(yù)計(jì)的應(yīng)納稅所得額 – 尚未彌補(bǔ)的虧損） 法定稅率 34 內(nèi)部認(rèn)購以后的納稅風(fēng)險(xiǎn)
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