房地產企業(yè)納稅風險防范(編輯修改稿)
2025-10-06 21:27 本頁面
【文章內容簡介】 ? 《 中華人民共和國擔保法 》 摘要 ? 第八十九條 當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。 ? 訂金不是一個規(guī)范的法律術語，只是約定俗成的稱呼，目前沒有一個規(guī)范的定義。 25 內部認購以后的納稅風險（續(xù) 3） 一、開發(fā)商保留的時間 定金（大定）的保留時間相對較長，但一般不超過 30天 訂金（小訂）的保留時間相對較短，一般超過三天但短于 10天 二、開發(fā)商收取的金額 定金不得超過主合同標的額的 20% 訂金一般不超過主合同標的額的 5‰ 26 內部認購以后的納稅風險（續(xù) 4） 三、經濟利益流入的可能性 定金（大定）一般為基本確定（大于 95%,但小于 100%） 訂金（小訂）一般為很可能（大于 50%,但小于等于 95%） 四、取消購房意向的后果 訂金必須返還給購房者。 定金一般不再返還給購房者。 因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。 27 內部認購以后的納稅風險（續(xù) 5） ? 定金一般會形成預收款，符合預售款的性質，因此在收取定金時可以預征營業(yè)稅和所得稅，而不是定金轉作預收款時再預征營業(yè)稅和所得稅。 18問 ? 交付定金的購買者不履行購房義務而被開發(fā)商沒收或不再返還的定金，會計處理一般計入營業(yè)外收入。 ? ？不征收營業(yè)稅 28 內部認購以后的納稅風險（續(xù) 6） ? 訂金的實質是預付款，金額一般小于定金，是否流入企業(yè)的具有不確定性，不符合預收款的性質，不得預征營業(yè)稅和所得稅。 ? 訂金一般反映在其他應付款科目，不反映在預收賬款科目 ? 代收的按揭費用反映在其他應付款科目，也不預征營業(yè)稅和所得稅 29 內部認購以后的納稅風險（續(xù) 7） ? 國稅發(fā) 【 1994】 86號關于經營房地產收入納稅義務發(fā)生時間的通知 ? 收到預收賬款時，按月預征營業(yè)稅 ? 交付使用不動產時，會計確認銷售收入 ? 修改：實施收入準則后，要求 “ 相關的成本能夠可靠的計量 ” ，因此會計確認收入的時間由推遲至辦理工程結算和財務決算時。 30 內部認購以后的納稅風險（續(xù) 8） ? 中華人民共和國建設部令（ 2020）第 131號 ? 《 城市商品房預售管理辦法 》 5 6 ? 是否屬于違法預售房地產，應該由當地的房地產開發(fā)管理部門來確定，稅務機關即使證據確鑿，也不能界定收取的款項為非法收入，不計算繳納營業(yè)稅和所得稅。 ? 實際過程中應按照企業(yè)在不同階段認購和預售取得的預售款預征所得稅，但有關行政部門判定該收入為非法收入除外。 31 內部認購以后的納稅風險（續(xù) 9） ? 國稅發(fā) 〔 2020〕 31號關于房地產開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知 二（五） ? 開發(fā)企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產品的，凡約定開發(fā)企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發(fā)產品時向銀行提供的保證金 （擔保金） 不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據實扣除。 32 內部認購以后的納稅風險（續(xù) 10） ? 國稅發(fā) [1995]153號關于外商投資企業(yè)從事房地產開發(fā)經營征收所得稅有關問題的通知 ? 當年應預征的所得稅 = ? （當年預售收入 營業(yè)利潤率 ― 尚未彌補的虧損） 法定稅率 ? 注 1：營業(yè)利潤率一般為 10%或 15% ? 注 2：尚未彌補的虧損僅限于預售當年以前年度的虧損，也不包括預售當年的虧損 ? 注 3：其他業(yè)務利潤和營業(yè)外收益不預征所得稅，但應抵減當年發(fā)生的期間費用 33 內部認購以后的納稅風險（續(xù) 11） ? 國稅發(fā) 〔 2020〕 31號關于房地產開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知 ? 在不考慮投資收益的情況下： ? 當期預計的應納稅所得額 = 當期實際的預售款（含定金） 預計計稅毛利率 – 期間費用 + 其他業(yè)務利潤 + 營業(yè)外收益 + 補貼收入 + 其他應稅損益調整 ? 當期應預征的所得稅 = （當期預計的應納稅所得額 – 尚未彌補的虧損） 法定稅率 34 內部認購以后的納稅風險
教學課件相關推薦
鄂ICP備17016276號-1