【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 23年 6月才陸續(xù)歸還。銀行根據(jù)借款協(xié)議計(jì)算收取了企業(yè) 150萬(wàn)元滯納金。請(qǐng)問(wèn)房地產(chǎn)企業(yè)能否稅前扣除？ 2023年 3月 —— 6月超過(guò)貸款期限的利息為 200萬(wàn)元，請(qǐng)問(wèn)能否稅前扣除？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （ 8）、借款是否可以無(wú)利息 《 中華人民共和國(guó)稅收征收管理法 》 第三十六條規(guī)定，企業(yè)或者外國(guó)企業(yè)在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立的從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)，應(yīng)當(dāng)按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)收取或者支付價(jià)款、費(fèi)用；不按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)收取或者支付價(jià)款、費(fèi)用，而減少其應(yīng)納稅的收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)進(jìn)行合理調(diào)整。 《 中華人民共和國(guó)稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則 》 第五十四條也規(guī)定，納稅人與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間融通資金所支付或者收取的利息超過(guò)或者低于沒(méi)有關(guān)聯(lián)關(guān)系的企業(yè)之間所能同意的數(shù)額，或者利率超過(guò)或者低于同類業(yè)務(wù)的正常利率，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以調(diào)整其應(yīng)納稅額。 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 《 特別納稅調(diào)整實(shí)施辦法（試行） 》 的通知 》（國(guó)稅發(fā) [2023]2號(hào)） 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （ 9）、利息與顧問(wèn)費(fèi)用的轉(zhuǎn)化風(fēng)險(xiǎn) 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)從銀行取得 1億元借款，約定利息為 8%，但銀行提出簽協(xié)議時(shí)要將 8%利息拆分為兩部分， 7%作為正常利息在借款協(xié)議中體現(xiàn)， 1%作為財(cái)務(wù)顧問(wèn)費(fèi)用另行簽署協(xié)議。請(qǐng)問(wèn)企業(yè)存在什么涉稅風(fēng)險(xiǎn)？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （ 10）、房地產(chǎn)企業(yè)利息資本化問(wèn)題 —— 利息資本化的起止時(shí)間與中斷 項(xiàng)目中斷問(wèn)題 —— 房地產(chǎn)企業(yè)利息資本化的涉稅風(fēng)險(xiǎn) 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)為增加當(dāng)年度所得稅稅前扣除，將用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的借款利息直接計(jì)入當(dāng)期財(cái)務(wù)費(fèi)用，并在當(dāng)年度所得稅匯算清繳時(shí)稅前扣除。請(qǐng)問(wèn)是否存在涉稅風(fēng)險(xiǎn)？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （ 11）、委托貸款涉稅風(fēng)險(xiǎn) 案例 甲房地產(chǎn)企業(yè)擬從乙企業(yè)拆借資金 2023萬(wàn)元，雙方約定通過(guò)銀行進(jìn)行委托貸款，請(qǐng)問(wèn)是否可行？如何操作？具體分析： —— 貸款主體是乙企業(yè)還是銀行？ —— 貸款風(fēng)險(xiǎn)在乙企業(yè)還是銀行？ —— 利息票據(jù)乙企業(yè)出具還是銀行出具？ —— 委托貸款有何價(jià)值？ 委托貸款究竟價(jià)值何在？？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （ 12）、利息的土地增值稅涉稅風(fēng)險(xiǎn) 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知 》 （國(guó)稅函[2023]220號(hào)）文件規(guī)定： 財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的 5%以內(nèi)計(jì)算扣除。 凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的 10%以內(nèi)計(jì)算扣除。全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按照以上方法扣除。 無(wú)利息企業(yè)清算如何扣除？費(fèi)用少于 5%企業(yè)如何扣除？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 三、開(kāi)發(fā)成本中甲供材風(fēng)險(xiǎn) 為什么出現(xiàn)甲供材？ 甲供材涉稅風(fēng)險(xiǎn)的政策由來(lái) 《 中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》 第十六條 除本細(xì)則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營(yíng)業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款。 甲供材實(shí)際操作的三種情況 —— 合同全額，材料甲供 —— 合同不全額，材料甲供 —— 合同全額，材料甲控 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 甲供材的三種特例 —— 甲供設(shè)備 如何劃分設(shè)備與材料？建設(shè)部于 2023年 9月 3日發(fā)布了 《 關(guān)于發(fā)布國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 《 建設(shè)工程計(jì)價(jià)設(shè)備材料劃分標(biāo)準(zhǔn) 》 的公告 》 （第 387 號(hào)），批準(zhǔn) 《 建設(shè)工程計(jì)價(jià)設(shè)備材料劃分標(biāo)準(zhǔn) 》 為國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，編號(hào)為GB/T505312023，自 2023年 12月 1日起實(shí)施。 —— 裝飾勞務(wù) 《 關(guān)于納稅人以清包工形式提供裝飾勞務(wù)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知 》（財(cái)稅 [2023]114號(hào)）文件曾對(duì)這種模式進(jìn)行了界定，規(guī)定納稅人采用清包工形式提供的裝飾勞務(wù)，按照其向客戶實(shí)際收取的人工費(fèi)、管理費(fèi)和輔助材料費(fèi)等收入（不含客戶自行采購(gòu)的材料價(jià)款和設(shè)備價(jià)款）確認(rèn)計(jì)稅營(yíng)業(yè)額。 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 甲供材的三種特例 —— 銷售自產(chǎn)貨物同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)（特殊類型混合銷售） 營(yíng)業(yè)稅實(shí)施細(xì)則第七條：納稅人的下列混合銷售行為，應(yīng)當(dāng)分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額和貨物的銷售額，其應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額繳納營(yíng)業(yè)稅，貨物銷售額不繳納營(yíng)業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額： （ 1）、提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時(shí)銷售自產(chǎn)貨物的行為； （ 2）、財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 甲供材的三種特例 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人銷售自產(chǎn)貨物并同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)有關(guān)稅收問(wèn)題的公告 》 （ 2023年第 23號(hào)）文件 納稅人銷售自產(chǎn)貨物同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)，應(yīng)按照 《 中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》 第六條及 《 中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》第七條規(guī)定，分別核算其貨物的銷售額和建筑業(yè)勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額，并根據(jù)其貨物的銷售額計(jì)算繳納增值稅，根據(jù)其建筑業(yè)勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)分別核定其貨物的銷售額和建筑業(yè)勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額。 同時(shí)，納稅人銷售自產(chǎn)貨物同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)，須向建筑業(yè)勞務(wù)發(fā)生地主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)提供其機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的本納稅人屬于從事貨物生產(chǎn)的單位或個(gè)人的證明。建筑業(yè)勞務(wù)發(fā)生地主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人持有的證明，按新公告有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收營(yíng)業(yè)稅。 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 開(kāi)發(fā)成本所有合作模式的甲供材核算技巧 施工單位 生產(chǎn)企業(yè) 銷售企業(yè) 自然人（個(gè)體戶） 施工合同 銷售合同 銷售及安裝合同 銷售免費(fèi)安裝合同 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 四、確認(rèn)完工標(biāo)準(zhǔn)環(huán)節(jié) 實(shí)際 完工 完工 決算 竣工 備案 交房 辦證 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 四、確認(rèn)完工標(biāo)準(zhǔn)環(huán)節(jié) 所得稅的規(guī)定 國(guó)稅發(fā) 〔 2023〕 31號(hào)文件明確規(guī)定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完工標(biāo)準(zhǔn)的條件：除土地開(kāi)發(fā)之外，其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工： 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用。 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 四、確認(rèn)完工標(biāo)準(zhǔn)環(huán)節(jié) 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn)稅務(wù)確認(rèn)條件的批復(fù) 》 （國(guó)稅函 [2023]342號(hào)） 根據(jù) 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知 》 （國(guó)稅發(fā) [2023]31號(hào)）規(guī)定的精神，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造、開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品無(wú)論工程質(zhì)量是否通過(guò)驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)其開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)始投入使用時(shí)均應(yīng)視為已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本并計(jì)算此前以預(yù)售方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所取得收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年（完工年度）應(yīng)納稅所得額。 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)始投入使用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始辦理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已開(kāi)始實(shí)際投入使用。 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 四、確認(rèn)完工標(biāo)準(zhǔn)環(huán)節(jié) 土地增值稅的規(guī)定 “土地增值稅強(qiáng)制清算條件” 規(guī)定：符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算： ，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過(guò) 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； （預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； ； 。 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 四、確認(rèn)完工標(biāo)準(zhǔn)環(huán)節(jié) 完工標(biāo)準(zhǔn)的涉稅風(fēng)險(xiǎn) 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)在購(gòu)房協(xié)議中同業(yè)主約定于 2023年 12月 1日 —— 12月30日開(kāi)始交房，并實(shí)際于約定時(shí)間辦理了入住手續(xù)。但由于一部分工程決算尚未完成，入住時(shí)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料尚未報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。因此企業(yè)在會(huì)計(jì)處理上暫未結(jié)轉(zhuǎn)收入，結(jié)轉(zhuǎn)成本，當(dāng)年度匯算清繳也未確認(rèn)完工，計(jì)算真實(shí)成本。請(qǐng)問(wèn)有無(wú)涉稅風(fēng)險(xiǎn)？ 完工決算時(shí)間、竣工備案時(shí)間、入住時(shí)間 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 五、開(kāi)發(fā)成本中的預(yù)提與待攤費(fèi)用 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)住宅小區(qū)項(xiàng)目包括六棟多層，兩棟高層，一棟會(huì)所。由于開(kāi)發(fā)分兩期進(jìn)行，第一期開(kāi)發(fā)兩棟高層，第二期開(kāi)發(fā)六棟多層和一棟會(huì)所。一期項(xiàng)目完工后確認(rèn)開(kāi)發(fā)成本，會(huì)所成本如何處理？ —— 會(huì)計(jì)處理 —— 所得稅處理 —— 土地增值稅處理 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 《 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 》 的通知 》 （國(guó)稅發(fā) 〔 2023〕31號(hào)）文件 第三十二條規(guī)定： 除以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。 （ 1）、出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的 10％。 （ 2）、公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。 （ 3）、應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知 》（國(guó)稅發(fā) [2023]187號(hào)）文件 明確規(guī)定： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 六、成本計(jì)算與分?jǐn)偡椒? 不同項(xiàng)目之間的共同成本分?jǐn)? 如何劃分項(xiàng)目邊界？ 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)從事舊城改造項(xiàng)目，共取得四塊開(kāi)發(fā)用地，其中兩塊地用作安置，其他兩塊用作開(kāi)發(fā)。請(qǐng)問(wèn)究竟是一個(gè)項(xiàng)目還是四個(gè)項(xiàng)目？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 六、成本計(jì)算與分?jǐn)偡椒? 不同項(xiàng)目之間的共同成本分?jǐn)? 不同項(xiàng)目之間共同成本有哪些？ 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的分?jǐn)? 利息的分?jǐn)? 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 六、成本計(jì)算與分?jǐn)偡椒? 不同分期之間的共同成本分?jǐn)? 如何劃分同一項(xiàng)目的不同分期？ 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，規(guī)劃建設(shè) 12棟樓，會(huì)所、幼兒園和物業(yè)用房各一個(gè)。企業(yè)采取滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，每次開(kāi)三棟樓，主體接近完工再開(kāi)第二批三棟，如此滾動(dòng)。 請(qǐng)問(wèn)這能否認(rèn)定為四期？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 六、成本計(jì)算與分?jǐn)偡椒? 不同分期之間的共同成本分?jǐn)? 如何劃分同