【正文】 當(dāng)成本下降時，稅后凈利潤也會隨之增加，但其增加的速度趕不上稅負(fù)增加的速度。在拿地前決定以關(guān)聯(lián)公司乙公司取得開發(fā)土地，甲公司負(fù)責(zé)安置房建設(shè)。乙公司賬上土地原值為 3000萬元。 如果為一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配。 （ 2）、公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。 同時，納稅人銷售自產(chǎn)貨物同時提供建筑業(yè)勞務(wù)，須向建筑業(yè)勞務(wù)發(fā)生地主管地方稅務(wù)機關(guān)提供其機構(gòu)所在地主管國家稅務(wù)機關(guān)出具的本納稅人屬于從事貨物生產(chǎn)的單位或個人的證明。 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （ 7）、銀行罰息、滯納金和超過貸款期限的利息扣除問題 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)從銀行取得的 1億元貸款于 2023年 3月份到期，但因資金困難，一直到 2023年 6月才陸續(xù)歸還。 社區(qū)管網(wǎng)工程費 八項內(nèi)容；相關(guān)票據(jù) 園林綠化環(huán)境工程費 相關(guān)票據(jù) 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （五）、公共配套設(shè)施費 公共配套設(shè)施費專指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。 成本價如何確認(rèn)？ 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 —— 拆一還一涉稅處理問題 視同銷售的土地增值稅問題 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 》（國稅發(fā) [2023]187號）文件規(guī)定： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)， 其收入按下列方法和順序確認(rèn)： A、按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定； B、由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。 《 中華人民共和國耕地點用稅暫行條例實施細(xì)則 》 第四條 經(jīng)申請批準(zhǔn)占用耕地的，納稅人為農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件中標(biāo)明的建設(shè)用地人；農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件中未標(biāo)明建設(shè)用地人的，納稅人為用地申請人。 房地產(chǎn)項目成本對象劃分原則 案例 某項目面積 120畝，規(guī)劃為多層 10棟，高層 3棟，高層共計 28層，其中兩棟地下三層為人防和車位， 1—— 4層是商鋪，上面 24層是住宅；另外一棟規(guī)劃為酒店，不準(zhǔn)備銷售。 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （一）、土地成本 土地成本應(yīng)該核算哪些內(nèi)容？ （ 2）契稅 —— 土地變更用途補交出讓金的契稅如何繳納？ 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于改變國有土地使用權(quán)出讓方式征收契稅的批復(fù) 》 （國稅函（ 2023） 662號）進(jìn)行了明確：“根據(jù)現(xiàn)行契稅政策規(guī)定，對納稅人因改變土地用途而簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同的，應(yīng)征收契稅。 請問該企業(yè)如何進(jìn)行財稅處理？ 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 —— 拆一還一涉稅處理問題 視同銷售的營業(yè)稅問題 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于個人銷售拆遷補償住房征收營業(yè)稅問題的批復(fù) 》 （國稅函 [2023]768號）文件中作了明確規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，其實質(zhì)是以不動產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟利益的交換。 何種票據(jù)？ 預(yù)算編審費 支付給中介機構(gòu)的項目編制或者預(yù)算審查等發(fā)生的費用。 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （ 5）、集團(tuán)轉(zhuǎn)貸的利息扣除問題 案例 甲房地產(chǎn)企業(yè)同丙企業(yè)同隸屬于某企業(yè)集團(tuán)。 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 甲供材的三種特例 —— 銷售自產(chǎn)貨物同時提供建筑業(yè)勞務(wù)（特殊類型混合銷售） 營業(yè)稅實施細(xì)則第七條：納稅人的下列混合銷售行為，應(yīng)當(dāng)分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額和貨物的銷售額，其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額繳納營業(yè)稅，貨物銷售額不繳納營業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機關(guān)核定其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額： （ 1）、提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時銷售自產(chǎn)貨物的行為； （ 2）、財政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。由于開發(fā)分兩期進(jìn)行，第一期開發(fā)兩棟高層，第二期開發(fā)六棟多層和一棟會所。請計算各開發(fā)成本應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?。建安部分?5000萬元應(yīng)取得但尚未取得發(fā)票，假定按照稅法規(guī)定可預(yù)提部分為 3500萬元。 請問雙方如何進(jìn)行涉稅處理？ 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險自查與檢查 四、成本計算與分?jǐn)偡椒z查 不同項目之間的共同成本分?jǐn)? 同一項目不同分期共同成本分?jǐn)? 同一項目不同成本對象設(shè)置 不同成本對象共同成本分?jǐn)? 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險自查與檢查 四、成本計算與分?jǐn)偡椒z查 該部分重點檢查： 不同項目之間成本歸集錯亂，導(dǎo)致成本不匹配； 不同分期之間成本歸集錯亂，有意調(diào)節(jié)不同分期和年度的成本關(guān)系； 不同成本對象之間成本核算混亂，有意調(diào)節(jié)不同成本對象之間成本配比，且無正當(dāng)理由； 統(tǒng)一成本對象在完工產(chǎn)品與未完工產(chǎn)品之間進(jìn)行成本調(diào)配，以影響當(dāng)期損益，且無正當(dāng)理由。 18275 ＝ % 增值稅為： 6725 30% ＝ 所得稅： 應(yīng)納稅所得額為： 25000 － 13000 － 2023 － 3392. 5＝ 所得稅為： 25% ＝ 稅后凈利潤為： － ＝ 繳稅總額為： 1375 ＋ ＋ ＝ 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)成本均衡管理與納稅籌劃 案例：某企業(yè)開發(fā)項目總收入 ，開發(fā)成本共計 ，期間費用2023萬元（利息忽略）。這就是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的兩難境地。 開發(fā)成本 土地征用及拆遷補償 包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。最終共計虛增成本 3000萬元人民幣。 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 六、分配共同成本環(huán)節(jié) 同一項目中共同成本分?jǐn)? 案例 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲項目規(guī)劃總建筑面積 127000平方米，其中寫字樓兩棟建筑面積 40000平方米，住宅樓四棟建筑面積 80000平方米，另有配套會所一個建筑面積 4000平方米，非人防獨立車庫一個 2023平方米，物業(yè)管理場所一個 1000平方米。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。 開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。 《 中華人民共和國稅收征收管理法實施細(xì)則 》 第五十四條也規(guī)定，納稅人與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間融通資金所支付或者收取的利息超過或者低于沒有關(guān)聯(lián)關(guān)系的企業(yè)之間所能同意的數(shù)額，或者利率超過或者低于同類業(yè)務(wù)的正常利率，稅務(wù)機關(guān)可以調(diào)整其應(yīng)納稅額。如何進(jìn)行財稅處理？ 會計核算？所得稅？營業(yè)稅？土地增值稅？ 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （六）、開發(fā)間接費 開發(fā)間接費企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。耕地占用稅納稅人應(yīng)主要依據(jù)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件認(rèn)定。 —— 土地出讓金繳納主體 —— 特殊情況的出讓金如何入賬？ A公司預(yù)備取得一塊土地，后在招拍掛前又不準(zhǔn)備自己開發(fā)，于是同B公司商議，協(xié)助將該土地招拍掛至 B公司名下，雙方簽署土地合作協(xié)議， B公司支付 A公司 3000萬元， B公司后又支付出讓金 6000萬元。 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （一）、土地成本 土地成本應(yīng)該核算哪些內(nèi)容？ （ 2）契稅 —— 拆遷補償與安置支出是否需要補交契稅？ 《 財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知 》 （財稅（ 2023） 134號）：無論以協(xié)議還是競價方式出讓，契稅計稅價格均應(yīng)包括土地出讓金、各類安置補償費、市政建設(shè)配套費在內(nèi)，而不僅僅是土地出讓金。請問土地成本如何核算？ 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 —— 拆一還一補償如何確定土地成本？ 甲公司從政府手中通過摘牌掛方式取得一塊開發(fā)用地，支付出讓金 1億元，同時承諾向原土地使用人某國有企業(yè)補償 5000平方商鋪。 境外設(shè)計費問題 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （二）、前期工程費 勘察、測繪 水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費；沉降觀測費，日照測試費，拔地定樁驗線費、復(fù)線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等。既可以是金融企業(yè)公布的同期同類平均利率，也可以是金融企業(yè)對某些企業(yè)提供的實際貸款利率。 無利息企業(yè)清算如何扣除？費用少于 5%企業(yè)如何扣除？ 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 三、開發(fā)成本中甲供材風(fēng)險 為什么出現(xiàn)甲供材？ 甲供材涉稅風(fēng)險的政策由來 《 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則 》 第十六條 除本細(xì)則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動力價款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價款。但由于一部分工程決算尚未完成，入住時企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料尚未報房地產(chǎn)管理部門備案。請問涉及的共同成本有哪些？如何分?jǐn)偅? 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 六、成本分?jǐn)偱c計算方法 同一項目中共同成本分?jǐn)? 案例 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲拿到一塊土地，面積 20畝，土地成本共計 6000萬元。 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 六、分配共同成本環(huán)節(jié) 成本項目 成本性質(zhì) 所得稅分?jǐn)偡椒? 土地增值稅分?jǐn)偡椒? 土地成本 共同成本 占地面積法 建筑面積法 占地面積法 前期工程費 共同成本 建筑面積法 建筑面積法 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 共同成本 建筑面積法 建筑面積法 建安工程費 直接成本 公共配套設(shè)施費 共同成本 建筑面積法 建筑面積法 開發(fā)間接費（不含利息） 共同成本 建筑面積法 建筑面積法 利息 共同成本 預(yù)算成本法 實際成本法 成本法或建筑面積法 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 項目成本分?jǐn)偙? 成本項目 成本對象 1 多層住宅 成本對象 2 高層住宅 成本對象 3 高層商業(yè) 成本對象 4 高層地下車位 土地成本 前期工程費 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 建安工程費 公共配套設(shè)施費 開發(fā)間接費 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 七、計算單位面積成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險分析 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)項目中，高層建筑 A和 B為寫字樓，為一個成本對象，其建安工程費為 9600萬元，應(yīng)分?jǐn)偟墓餐杀境杀緸?。該部分對應(yīng)成本不允許在清算中扣除。 營業(yè)稅及附加： %＝ 1375萬元 土地增值稅： 增值額為： 25000萬元－ 15000萬元 130% － 1375萬元＝ 4125萬元 增值率為： 4125247。 原土地 持有人 拆遷補償戶 規(guī)劃設(shè)計 單位 土建單位 銷售代理 公司 裝飾裝修 單位 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 可行性分析 與咨詢 廣告公司 園林綠化 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地