【正文】 地成本核算 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （二）、前期工程費 前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。 何種發(fā)票？ 七通一平費 用水、污水、雨水、燃氣、電力、道路、電話接通等的設計、建造和裝飾的費用和工地平整發(fā)生的費用。一般熟地的做到七通一平，均是指土地同城市管網(wǎng)的對接，項目內(nèi)部的對接需要企業(yè)自行建設，這就構(gòu)成了基礎設施建設費的主要部分。如何進行財稅處理？ 會計核算？所得稅？營業(yè)稅？土地增值稅？ 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （六）、開發(fā)間接費 開發(fā)間接費企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。 “金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說明”中，應包括在簽訂該借款合同當時，本省任何一家金融企業(yè)提供同期同類貸款利率情況。 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 資本化的利息 （ 4）、向關聯(lián)方支付利息稅前扣除問題 《 財政部國家稅務總局關于企業(yè)關聯(lián)方利息支出稅前扣除標準有關稅收政策問題的通知 》 （財稅（ 2023） 121號）規(guī)定： 企業(yè)實際支付給關聯(lián)方的利息支出，其接受關聯(lián)方債權性投資與其權益性投資比例為： 金融企業(yè) 5： 1；其他企業(yè) 2： 1。請問：甲企業(yè)支付給丙企業(yè)的利息費用能否在所得稅前扣除？所得稅前扣除需要提供何種合法憑證？ 《 財政部國家稅務總局關于非金融機構(gòu)統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務征收營業(yè)稅問題的通知 》 （財稅字 [2023]7號） 《 國家稅務總局關于印發(fā) 《 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法 》 的通知 》 （國稅發(fā) 〔 2023〕 31號） 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （ 6）、資本利息的扣除問題 《 關于企業(yè)投資者投資未到位而發(fā)生的利息支出企業(yè)所得稅前扣除問題的批復 》 （國稅函 [2023]312號） 明確規(guī)定關于企業(yè)由于投資者投資未到位而發(fā)生的利息支出扣除問題，根據(jù) 《 企業(yè)所得稅法實施條例 》 第二十七條規(guī)定，凡企業(yè)投資者在規(guī)定期限內(nèi)未繳足其應繳資本額的，該企業(yè)對外借款所發(fā)生的利息，相當于投資者實繳資本額與在規(guī)定期限內(nèi)應繳資本額的差額應計付的利息，其不屬于企業(yè)合理的支出，應由企業(yè)投資者負擔，不得在計算企業(yè)應納稅所得額時扣除。 《 中華人民共和國稅收征收管理法實施細則 》 第五十四條也規(guī)定，納稅人與其關聯(lián)企業(yè)之間融通資金所支付或者收取的利息超過或者低于沒有關聯(lián)關系的企業(yè)之間所能同意的數(shù)額，或者利率超過或者低于同類業(yè)務的正常利率，稅務機關可以調(diào)整其應納稅額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的 5%以內(nèi)計算扣除。 甲供材實際操作的三種情況 —— 合同全額，材料甲供 —— 合同不全額，材料甲供 —— 合同全額，材料甲控 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 甲供材的三種特例 —— 甲供設備 如何劃分設備與材料？建設部于 2023年 9月 3日發(fā)布了 《 關于發(fā)布國家標準 《 建設工程計價設備材料劃分標準 》 的公告 》 （第 387 號），批準 《 建設工程計價設備材料劃分標準 》 為國家標準，編號為GB/T505312023，自 2023年 12月 1日起實施。未分別核算的，由主管稅務機關分別核定其貨物的銷售額和建筑業(yè)勞務的營業(yè)額。 開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。 開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已開始實際投入使用。因此企業(yè)在會計處理上暫未結(jié)轉(zhuǎn)收入，結(jié)轉(zhuǎn)成本，當年度匯算清繳也未確認完工，計算真實成本。 （ 1）、出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的 10％。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。企業(yè)采取滾動開發(fā)，每次開三棟樓，主體接近完工再開第二批三棟，如此滾動。一期開發(fā)寫字樓兩棟（占地面積 ），二期開發(fā)住宅樓四棟（占地面積 ），另有配套會所一個（占地面積 2畝），非人防獨立車庫一個（占地面積 ），物業(yè)管理場所一個（占地面積 畝）。 所謂占地面積法，指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配。 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 六、分配共同成本環(huán)節(jié) 同一項目中共同成本分攤 案例 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲項目規(guī)劃總建筑面積 127000平方米，其中寫字樓兩棟建筑面積 40000平方米，住宅樓四棟建筑面積 80000平方米，另有配套會所一個建筑面積 4000平方米，非人防獨立車庫一個 2023平方米，物業(yè)管理場所一個 1000平方米。項目土地成本共計 6000萬元，發(fā)生前期工程費 635萬元，基礎設施建設費 1016萬元，開發(fā)間接費（假定無利息） 254萬元。該成本對象總建筑面積 4萬平方米，其中可售寫字樓面積 ，地下車庫（含人防）4000平方米。 2023年 10月，房地產(chǎn)企業(yè)取得該部分全部 5000萬元發(fā)票，請問如何進行涉稅處理？ 所得稅處理？土地增值稅處理？ 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本涉稅風險 與檢查 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本涉稅風險與檢查 成本核算錯誤檢查 成本虛增檢查 成本合規(guī)票據(jù)檢查 成本計算與分攤檢查 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本涉稅風險與檢查 一、成本核算錯誤檢查 成本與費用的區(qū)別 利息 項目部費用 營銷設施 前期物業(yè)費 咨詢策劃費用 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本涉稅風險與檢查 二、成本虛增檢查 土地成本評估問題 案例 甲房地產(chǎn)企業(yè)以 1億元收購乙房地產(chǎn)公司 100%股權。最終共計虛增成本 3000萬元人民幣。稅務機關在檢查中對該部分成本進行了比較，發(fā)現(xiàn)單方建安成本明顯高于同時期同地域的其他房地產(chǎn)公司，于是委托造價事務所對乙公司的決算報告進行了重新審計核實，最終發(fā)現(xiàn)乙公司虛增成本的事實。 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本風險自查與檢查 三、成本合規(guī)票據(jù)檢查 檢查建安發(fā)票是否是項目所在地開具？ —— 如何認定項目所在地？ —— 項目跨區(qū)怎么辦？ —— 對方拒絕開具怎么辦？ 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本風險自查與檢查 三、成本合規(guī)票據(jù)檢查 檢查材料銷售發(fā)票是否繳納建筑業(yè)營業(yè)稅？ —— 如何認定材料與設備？ —— 如何區(qū)分甲供材與甲控材？ —— 應在何時補稅比較合適？ —— 裝飾材料是否補稅？ —— 銷售自產(chǎn)貨物同時提供建筑業(yè)勞務是否補稅？ 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本涉稅風險與檢查 三、成本合規(guī)票據(jù)檢查 檢查利息稅前扣除合規(guī)票據(jù) （ 1）、檢查賬務中列支的借款類型 （ 2）、檢查民間借貸利息率 （ 3）、檢查民間借貸利息是否列支及列支憑據(jù) （ 4）、檢查利息資本化的情況與關鍵點 （ 5）、檢查關聯(lián)方借款情況及賬務處理 （ 6）、檢查有無集團轉(zhuǎn)貸業(yè)務 （ 7）、檢查有無個人借款公司使用情況 （ 8）、檢查金融機構(gòu)財務顧問費的列支情況 （ 9）、檢查有無委托貸款及其利息列支憑據(jù) 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本涉稅風險與檢查 三、成本合規(guī)票據(jù)檢查 檢查發(fā)票是否及時取得 —— 開發(fā)商應在什么時候取得成本發(fā)票？ —— 最遲在什么時候必須取得成本發(fā)票？ —— 如果沒有及時取得怎么辦？ 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本風險自查與檢查 三、成本合規(guī)票據(jù)檢查 檢查無發(fā)票部分成本是否真實合理 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)同國有企業(yè)簽署合作協(xié)議，約定國有企業(yè)將其劃撥用地交給房地產(chǎn)公司開發(fā)，國有企業(yè)取得 1億元貨幣和 10000平方米商鋪。 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本風險自查與檢查 五、成本證據(jù)鏈條檢查 合同 付款 發(fā)票 決算報告 進度驗收報告 其他證據(jù) 開發(fā)成本 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 特殊情況下的成本管理風險與技巧 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 特殊情況下的成本管理風險與技巧 一、開發(fā)主體與核算主體風險 利益主體 法律主體 會計主體 納稅主體 開發(fā) 主體 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 特殊情況下的成本管理風險與技巧 一、開發(fā)主體與核算主體風險 異地運營開發(fā)主體設置風險與技巧 —— 項目部 —— 分公司 —— 子公司 —— 非關聯(lián)公司 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 特殊情況下的成本管理風險與技巧 一、開發(fā)主體與核算主體風險 開發(fā)主體改變的風險與技巧 案例一 某房地產(chǎn)企業(yè)以集團公司名義向地方政府申請拿地，并已經(jīng)以集團公司名義做了立項和招拍掛，簽署了 《 國有土地使用權出讓協(xié)議 》 ，現(xiàn)決定在該地設立全資子公司開發(fā)土地，請問如何操作？ 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 特殊情況下的成本管理風險與技巧 一、開發(fā)主體與核算主體風險 開發(fā)主體改變的風險與技巧 案例二 甲房地產(chǎn)企業(yè)參與政府城中村項目，已取得政府城改辦批文，作為投資主體參與城改。 開發(fā)成本 土地征用及拆遷補償 包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設施建造費等 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)成本均衡管理 與納稅籌劃 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)成本均衡管理與納稅籌劃 房地產(chǎn)財稅問題解決專家房地產(chǎn)企業(yè)財稅籌劃的核心 —— 成本均衡管理 開發(fā)間接費 土地及拆遷補償費用 前期工程費 基礎設施費 公共配套設施費 建安工程費 期間費用 實際銷 售收入 視同銷 售收入 代收款 項收入 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)成本均衡管理與納稅籌劃 利潤＝收入－（成本＋稅） 成本與稅負的蹺蹺板效應 成本 稅 負 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)成本均衡管理與納稅籌劃 案例：某企業(yè)開發(fā)項目總收入 ，開發(fā)成本共計 1億元，期間費用2023萬元（利息忽略）。 20875 ＝ % 增值稅為： 4125 30% ＝ 所得稅： 應納稅所得額為： 25000 － 15000 － 2023 － 2612. 5＝ 所得稅為： 25% ＝ 稅后凈利潤為： － ＝ 繳稅總額為： 1375 ＋ ＋ ＝ 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)成本均衡管理與納稅籌劃 案例：某企業(yè)開發(fā)項目總收入 ，開發(fā)成本共計 ，期間費用2023萬元（利息忽略）。 16975 ＝ % 增值稅為： 8025 30% ＝ 所得稅： 應納稅所得額為： 25000 － 12023 － 2023 － 3782. 5＝ 所得稅為： 25% ＝ 稅后凈利潤為： － ＝ 繳稅總額為： 1375 ＋ ＋ ＝ 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)成本均衡管理與納稅籌劃