房地產(chǎn)企業(yè)涉稅政策解析與稽查風(fēng)險(xiǎn)防范(文件)
【正文】 積法） 建筑面積法（公共配套設(shè)施的分?jǐn)?，必須用建筑面積法） 預(yù)算造價(jià)法（又稱(chēng)工程概算法，已完工與未完工共負(fù)擔(dān) 的利息支出，必須用預(yù)算造價(jià)法來(lái)分?jǐn)偅? 直接成本法。除土地開(kāi)發(fā)外，其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工： （一）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。該企業(yè)需在 2023年進(jìn)行所得稅結(jié)算，只能有 5個(gè)月時(shí)間可以補(bǔ)足發(fā)票。如果后續(xù)有虧損無(wú)彌補(bǔ)，建議變更公司經(jīng)營(yíng)范圍，增加設(shè)計(jì)等經(jīng)營(yíng)范圍，通過(guò)開(kāi)具設(shè)計(jì)費(fèi)等形式彌補(bǔ)虧損。 企業(yè)應(yīng)對(duì)： 稅務(wù)申訴書(shū) 尊敬的 **稅務(wù)稽查局： 非常感謝對(duì)我公司的納稅檢查，通過(guò)該檢查規(guī)范了帳目，對(duì)貴局要求 2023年我司予以補(bǔ)交 2023萬(wàn)稅款的事實(shí)完全予以認(rèn)可。 所以我司對(duì)上述規(guī)定的理解是 2023年我司未取得合法憑據(jù)，不得記入成本需補(bǔ)交所得稅 2023萬(wàn)， 2023年我公司取得合法憑據(jù)按照企業(yè)所得稅法權(quán)責(zé)發(fā)生制原則可以追溯調(diào)整 2023年成本。 （七）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 關(guān)注點(diǎn)：園林配套設(shè)施費(fèi)是公共配套設(shè)施費(fèi)么。 （三）財(cái)稅 【 2023】 177號(hào)文件已經(jīng)作廢，地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有為建安企業(yè)代扣代繳營(yíng)業(yè)稅款的義務(wù)。 房地產(chǎn)企業(yè)出售的地下停車(chē)位，以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷(xiāo)售建筑物，視同銷(xiāo)售建筑物。因此，非金融機(jī)構(gòu)之間的借款合同不需繳納印花稅。 （根據(jù)統(tǒng)借統(tǒng)貸原則，集團(tuán)公司核心企業(yè)借款在沒(méi)有利差的情況下，因允許不計(jì)相關(guān)流轉(zhuǎn)稅費(fèi)）。 關(guān)注點(diǎn) ： 全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按照以上方法扣除。 不劃算，要交個(gè)稅和營(yíng)業(yè)稅。本公告生效前，納稅人未繳納稅款的，按照本公告規(guī)定執(zhí)行；納稅人已繳納稅款的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按照本公告規(guī)定予以退稅。如果收益是成本固定比例就要繳納。 上述具體適用的比例按省級(jí)人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的 5%以內(nèi)計(jì)算扣除。 要求： A、同一集團(tuán)，關(guān)聯(lián)企業(yè)不算。受讓方不能辦理車(chē)位產(chǎn)權(quán)手續(xù)，不需要繳納車(chē)位契稅 。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車(chē)場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理，其成本費(fèi)用由可售面積承擔(dān)。 第五部分 甲供材料 甲方供材的四個(gè)關(guān)注點(diǎn) （一）無(wú)論 2023年以前，還是 2023年以后，甲方供材的發(fā)票都可以直接在開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅、土地增值稅前扣除，而無(wú)需所謂的“發(fā)票轉(zhuǎn)換” （二）稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)甲方供材關(guān)注兩點(diǎn)： 由于建筑企業(yè)開(kāi)具發(fā)票金額和繳納營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)額有可能不一致，檢查建筑企業(yè)是否按照規(guī)定足額繳納了營(yíng)業(yè)稅； 開(kāi)發(fā)企業(yè)：是否重復(fù)列支成本。 根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局 2023年第 15號(hào)公告第六條規(guī)定企業(yè)稅前應(yīng)扣未扣支出準(zhǔn)予追補(bǔ)，期限不得超過(guò) 5年，我公司尚未超過(guò) 5年追溯期，所以我公司的做完完全附合 2023年第 15號(hào)公告第六條規(guī)定。 國(guó)稅發(fā) [2023]31號(hào)文 34條規(guī)定根據(jù) 企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。企業(yè)所得稅結(jié)算時(shí)還有 8000萬(wàn)發(fā)票未取得，該發(fā)票在 2023年取得。尤其是項(xiàng)目公司，在所得稅匯算后再補(bǔ)憑證，后期沒(méi)有收入，形成虧損無(wú)法彌補(bǔ)，多繳納的所得稅又無(wú)法退回。 （三）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明 。 （六）完工標(biāo)準(zhǔn) 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，不得滯后。 （四）分配成本（ 4種分配方法） 第 29條：對(duì)于直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本計(jì)入成
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