房地產(chǎn)企業(yè)涉稅政策解析與稽查風(fēng)險防范(文件)
【正文】 積法） 建筑面積法（公共配套設(shè)施的分攤，必須用建筑面積法） 預(yù)算造價法（又稱工程概算法，已完工與未完工共負擔(dān) 的利息支出，必須用預(yù)算造價法來分攤） 直接成本法。除土地開發(fā)外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工： （一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。該企業(yè)需在 2023年進行所得稅結(jié)算，只能有 5個月時間可以補足發(fā)票。如果后續(xù)有虧損無彌補，建議變更公司經(jīng)營范圍，增加設(shè)計等經(jīng)營范圍，通過開具設(shè)計費等形式彌補虧損。 企業(yè)應(yīng)對： 稅務(wù)申訴書 尊敬的 **稅務(wù)稽查局： 非常感謝對我公司的納稅檢查，通過該檢查規(guī)范了帳目，對貴局要求 2023年我司予以補交 2023萬稅款的事實完全予以認可。 所以我司對上述規(guī)定的理解是 2023年我司未取得合法憑據(jù)，不得記入成本需補交所得稅 2023萬， 2023年我公司取得合法憑據(jù)按照企業(yè)所得稅法權(quán)責(zé)發(fā)生制原則可以追溯調(diào)整 2023年成本。 （七）基礎(chǔ)設(shè)施費 關(guān)注點：園林配套設(shè)施費是公共配套設(shè)施費么。 （三）財稅 【 2023】 177號文件已經(jīng)作廢，地產(chǎn)企業(yè)沒有為建安企業(yè)代扣代繳營業(yè)稅款的義務(wù)。 房地產(chǎn)企業(yè)出售的地下停車位，以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。因此，非金融機構(gòu)之間的借款合同不需繳納印花稅。 （根據(jù)統(tǒng)借統(tǒng)貸原則，集團公司核心企業(yè)借款在沒有利差的情況下，因允許不計相關(guān)流轉(zhuǎn)稅費）。 關(guān)注點 ： 全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。 不劃算，要交個稅和營業(yè)稅。本公告生效前，納稅人未繳納稅款的，按照本公告規(guī)定執(zhí)行；納稅人已繳納稅款的，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)按照本公告規(guī)定予以退稅。如果收益是成本固定比例就要繳納。 上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的 5%以內(nèi)計算扣除。 要求： A、同一集團，關(guān)聯(lián)企業(yè)不算。受讓方不能辦理車位產(chǎn)權(quán)手續(xù)，不需要繳納車位契稅 。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進行處理，其成本費用由可售面積承擔(dān)。 第五部分 甲供材料 甲方供材的四個關(guān)注點 （一）無論 2023年以前，還是 2023年以后，甲方供材的發(fā)票都可以直接在開發(fā)企業(yè)所得稅、土地增值稅前扣除，而無需所謂的“發(fā)票轉(zhuǎn)換” （二）稅務(wù)機關(guān)對甲方供材關(guān)注兩點： 由于建筑企業(yè)開具發(fā)票金額和繳納營業(yè)稅營業(yè)額有可能不一致，檢查建筑企業(yè)是否按照規(guī)定足額繳納了營業(yè)稅； 開發(fā)企業(yè)：是否重復(fù)列支成本。 根據(jù)國家稅務(wù)總局 2023年第 15號公告第六條規(guī)定企業(yè)稅前應(yīng)扣未扣支出準(zhǔn)予追補，期限不得超過 5年，我公司尚未超過 5年追溯期，所以我公司的做完完全附合 2023年第 15號公告第六條規(guī)定。 國稅發(fā) [2023]31號文 34條規(guī)定根據(jù) 企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。企業(yè)所得稅結(jié)算時還有 8000萬發(fā)票未取得，該發(fā)票在 2023年取得。尤其是項目公司，在所得稅匯算后再補憑證，后期沒有收入，形成虧損無法彌補，多繳納的所得稅又無法退回。 （三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明 。 （六）完工標(biāo)準(zhǔn) 開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。 （四）分配成本（ 4種分配方法） 第 29條：對于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本計入成
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