房地產(chǎn)企業(yè)涉稅政策解析與稽查風險防范-資料下載頁
2025-02-22 12:00本頁面
【正文】 2023年以后，甲方供材的發(fā)票都可以直接在開發(fā)企業(yè)所得稅、土地增值稅前扣除，而無需所謂的“發(fā)票轉(zhuǎn)換” （二）稅務機關對甲方供材關注兩點： 由于建筑企業(yè)開具發(fā)票金額和繳納營業(yè)稅營業(yè)額有可能不一致，檢查建筑企業(yè)是否按照規(guī)定足額繳納了營業(yè)稅； 開發(fā)企業(yè)：是否重復列支成本。將材料發(fā)票重復列支。 （三）財稅 【 2023】 177號文件已經(jīng)作廢，地產(chǎn)企業(yè)沒有為建安企業(yè)代扣代繳營業(yè)稅款的義務。 （四）材料和設備的區(qū)別（因甲供設備不繳納營業(yè)稅） 第六部分 地下車庫 車位與所得稅、土增稅 計算企業(yè)所得稅時，可售車位的開發(fā)成本應與其它開發(fā)產(chǎn)品一樣，正常分攤共同成本，分攤方法，可以按照 《 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法 》 （國稅發(fā) [2023]31號）第二十九條、三十條的規(guī)定進行分攤。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理，其成本費用由可售面積承擔。 計算土地增值稅時，利用人防設施建造的車位對外銷售，根據(jù) 《 國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知 》 （國稅發(fā) [2023]187號）第四條第（三）項第三點規(guī)定，其取得的收入要參與土地增值稅清算，其成本費用可以扣除。 房地產(chǎn)企業(yè)出售的地下停車位，以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權或永久使用權方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。對取得銷售收入應繳納營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅。受讓方不能辦理車位產(chǎn)權手續(xù)，不需要繳納車位契稅 。 第七部分 利息費用 一、 根據(jù) 《 中華人民共和國印花稅暫行條例 》 的規(guī)定，“借款合同”是指銀行或其他金融機構(gòu)與借款人之間簽訂的借款合同（不包括銀行同業(yè)拆借合同）。因此，非金融機構(gòu)之間的借款合同不需繳納印花稅。 二、具有資金池理念的企業(yè)集團： 國稅發(fā) 【 2023】 31號文件第 21條（無需發(fā)票） 企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款分攤集團內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分攤利息費用，使用借款的企業(yè)分攤的合理利息準予在稅前扣除。 要求： A、同一集團，關聯(lián)企業(yè)不算。 B、不準有利差。 （根據(jù)統(tǒng)借統(tǒng)貸原則，集團公司核心企業(yè)借款在沒有利差的情況下，因允許不計相關流轉(zhuǎn)稅費）。 三、房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除問題（國稅函 【 2023】 220號）： （ a）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的 5%以內(nèi)計算扣除。 （ b）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的 10%以內(nèi)計算扣除。 關注點 ： 全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。（即：全部用自有資金的，也按照 10%扣除）。 上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。 四、向個人支付的利息費用是否允許稅前扣除，是否開發(fā)票。 不劃算，要交個稅和營業(yè)稅。 第八部分 其他 一、一級土地開發(fā)：國稅發(fā) 2023年第 15號： 強調(diào)共擔風險的情況下，可以不交納營業(yè)稅。如果收益是成本固定比例就要繳納。該公告自2023年 5月 1日起施行。本公告生效前，納稅人未繳納稅款的，按照本公告規(guī)定執(zhí)行；納稅人已繳納稅款的，稅務機關應按照本公告規(guī)定予以退稅。
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