【正文】 招拍掛，簽署了《國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)議》，現(xiàn)決定在該地設(shè)立全資子公司開(kāi)發(fā)土地，請(qǐng)問(wèn)如何操作？ 特殊情況下的成本管理風(fēng)險(xiǎn)與技巧 一、開(kāi)發(fā)主體與核算主體風(fēng)險(xiǎn) 開(kāi)發(fā)主體改變的風(fēng)險(xiǎn)與技巧 案例二 甲房地產(chǎn)企業(yè)參與政府城中村項(xiàng)目，已取得政府城改辦批文，作為投資主體參與城改。在拿地前決定以關(guān)聯(lián)公司乙公司取得開(kāi)發(fā)土地，甲公司負(fù)責(zé)安置房建設(shè)。請(qǐng)問(wèn)如何操作？ 特殊情況下的成本管理風(fēng)險(xiǎn)與技巧 二、合作開(kāi)發(fā)中的成本風(fēng)險(xiǎn)與技巧 —— 合作開(kāi)發(fā)的三個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) —— 不同合作開(kāi)發(fā)模式的分類 —— 常見(jiàn)合作開(kāi)發(fā)的成本問(wèn)題 特殊情況下的成本管理風(fēng)險(xiǎn)與技巧 三、買(mǎi)賣(mài)樓花中的成本風(fēng)險(xiǎn)與技巧 —— 什么是買(mǎi)賣(mài)樓花 —— 買(mǎi)賣(mài)樓花：公開(kāi)還是不公開(kāi) —— 買(mǎi)賣(mài)樓花中的土地成本問(wèn)題 —— 買(mǎi)賣(mài)樓花中的開(kāi)發(fā)成本問(wèn)題 特殊情況下的成本管理風(fēng)險(xiǎn)與技巧 四、代建項(xiàng)目中的成本風(fēng)險(xiǎn)與技巧 —— 什么是代建 —— 代建與合作開(kāi)發(fā) —— 代建中的成本問(wèn)題 特殊情況下的成本管理風(fēng)險(xiǎn)與技巧 五、 BT中的成本風(fēng)險(xiǎn)與技巧 —— 什么是 BT —— BT如何納稅 —— BT中的成本問(wèn)題 房地產(chǎn)成本管理與清算風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)成本均衡管理與納稅籌劃 一、所得稅成本管理與清算風(fēng)險(xiǎn) —— 所得稅成本管理 —— 所得稅清算 —— 會(huì)計(jì)處理與所得稅匯算清繳的關(guān)系風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)成本管理與清算風(fēng)險(xiǎn) 二、土地增值稅成本管理與清算風(fēng)險(xiǎn) —— 土地增值稅成本管理 —— 土地增值稅清算 房地產(chǎn)成本管理與清算風(fēng)險(xiǎn) 三、土地增值稅成本與所得稅成本比較 土地增值稅 所得稅 取得土地使用權(quán)所支付金額 納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。 為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地買(mǎi)價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。 開(kāi)發(fā)成本 土地征用及拆遷補(bǔ)償 包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。 房地產(chǎn)成本管理與清算風(fēng)險(xiǎn) 三、土地增值稅成本與所得稅成本比較 土地增值稅 所得稅 開(kāi)發(fā)成本 前期工程費(fèi) 包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用 建安工程費(fèi) 以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等 房地產(chǎn)成本管理與清算風(fēng)險(xiǎn) 三、土地增值稅成本與所得稅成本比較 土地增值稅 所得稅 開(kāi)發(fā)成本 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出 包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi) 包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出 項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出 房地產(chǎn)成本管理與清算風(fēng)險(xiǎn) 三、土地增值稅成本與所得稅成本比較 土地增值稅 所得稅 開(kāi)發(fā)成本 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等 企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等 房地產(chǎn)成本均衡管理 與納稅籌劃 房地產(chǎn)成本均衡管理與納稅籌劃 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅籌劃的核心 —— 成本均衡管理 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 土地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi) 建安工程費(fèi) 期間費(fèi)用 實(shí)際銷 售收入 視同銷 售收入 代收款 項(xiàng)收入 房地產(chǎn)成本均衡管理與納稅籌劃 利潤(rùn)＝收入－（成本＋稅） 成本與稅負(fù)的蹺蹺板效應(yīng) 成本 稅 負(fù) 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)成本均衡管理與納稅籌劃 案例：某企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總收入 ，開(kāi)發(fā)成本共計(jì) 1億元，期間費(fèi)用2023萬(wàn)元（利息忽略）。 營(yíng)業(yè)稅及附加： %＝ 1375萬(wàn)元 土地增值稅： 增值額為： 25000萬(wàn)元－ 10000萬(wàn)元 130% － 1375萬(wàn)元＝ 10625萬(wàn)元 增值率為： 10625247。 14375 ＝ % 增值稅為： 10625 40% － 14375 5% ＝ 所得稅： 應(yīng)納稅所得額為： 25000 － 10000 － 2023 － ＝ 所得稅為： 25% ＝ 稅后凈利潤(rùn)為： － ＝ 繳稅總額為： 1375 ＋ ＋ ＝ 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)成本均衡管理與納稅籌劃 案例：某企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總收入 ，開(kāi)發(fā)成本共計(jì) ，期間費(fèi)用2023萬(wàn)元（利息忽略）。 營(yíng)業(yè)稅及附加： %＝ 1375萬(wàn)元 土地增值稅： 增值額為： 25000萬(wàn)元－ 15000萬(wàn)元 130% － 1375萬(wàn)元＝ 4125萬(wàn)元 增值率為： 4125247。 20875 ＝ % 增值稅為： 4125 30% ＝ 所得稅： 應(yīng)納稅所得額為： 25000 － 15000 － 2023 － 2612. 5＝ 所得稅為： 25% ＝ 稅后凈利潤(rùn)為： － ＝ 繳稅總額為： 1375 ＋ ＋ ＝ 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)成本均衡管理與納稅籌劃 案例：某企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總收入 ，開(kāi)發(fā)成本共計(jì) ，期間費(fèi)用2023萬(wàn)元（利息忽略）。 營(yíng)業(yè)稅及附加： %＝ 1375萬(wàn)元 土地增值稅： 增值額為： 25000萬(wàn)元－ 13000萬(wàn)元 130% － 1375萬(wàn)元＝ 6725萬(wàn)元 增值率為： 6725247。 18275 ＝ % 增值稅為： 6725 30% ＝ 所得稅： 應(yīng)納稅所得額為： 25000 － 13000 － 2023 － 3392. 5＝ 所得稅為： 25% ＝ 稅后凈利潤(rùn)為： － ＝ 繳稅總額為： 1375 ＋ ＋ ＝ 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)成本均衡管理與納稅籌劃 案例：某企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總收入 ，開(kāi)發(fā)成本共計(jì) ，期間費(fèi)用2023萬(wàn)元（利息忽略）。 營(yíng)業(yè)稅及附加： %＝ 1375萬(wàn)元 土地增值稅： 增值額為： 25000萬(wàn)元－ 12023萬(wàn)元 130% － 1375萬(wàn)元＝ 8025萬(wàn)元 增值率為： 8025247。 16975 ＝ % 增值稅為： 8025 30% ＝ 所得稅： 應(yīng)納稅所得額為： 25000 － 12023 － 2023 － 3782. 5＝ 所得稅為： 25% ＝ 稅后凈利潤(rùn)為： － ＝ 繳稅總額為： 1375 ＋ ＋ ＝ 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)成本均衡管理與納稅籌劃 收入成本費(fèi)用 稅 負(fù) 稅后凈利潤(rùn) ； 1億元； 1375萬(wàn)元 ； ； 1375 ； ； 1375 ； ； 1375 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)成本均衡管理與納稅籌劃 成本分析的結(jié)論： 銷售收入不變的情況下，成本增加則稅負(fù)下降，成本下降則稅負(fù)增加。 當(dāng)成本下降時(shí)，稅后凈利潤(rùn)也會(huì)隨之增加，但其增加的速度趕不上稅負(fù)增加的速度。 各個(gè)稅種中，伴隨著成本下降，土地增值稅增加速度很快，約為所得稅增加速度的 2—— 3倍。 成本每降低一個(gè)單位，大約只有 30%—— 40%部分進(jìn)入凈利潤(rùn)，其他的降低部分都變成稅重新進(jìn)入成本。這就是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的兩難境地。 房地產(chǎn)企業(yè)需要關(guān)注成本與稅負(fù)相互消長(zhǎng)的這種變化，并作為項(xiàng)目預(yù)算管理的一個(gè)重要考慮要素。 有沒(méi)有辦法既降低稅負(fù)又提升利潤(rùn)？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)成本均衡管理與納稅籌劃 房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈分析 問(wèn)題的關(guān)鍵在于，產(chǎn)業(yè)鏈各個(gè)部分的利益分割是有規(guī)律和比例范圍的，如何合理的在各個(gè)關(guān)聯(lián)公司之間重新分解利潤(rùn)，是房地產(chǎn)降低稅負(fù)的關(guān)鍵。 原土地 持有人 拆遷補(bǔ)償戶 規(guī)劃設(shè)計(jì) 單位 土建單位 銷售代理 公司 裝飾裝修 單位 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 可行性分析 與咨詢 廣告公司 園林綠化 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)成本均衡管理與納稅籌劃 成本均衡管理 問(wèn)題的關(guān)鍵在于，產(chǎn)業(yè)鏈各個(gè)部分的利益分割是有規(guī)律和比例范圍的，如何合理的在各個(gè)關(guān)聯(lián)公司之間重新分解利潤(rùn)，是房地產(chǎn)降低稅負(fù)的關(guān)鍵。 案例：某企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總收入 ，開(kāi)發(fā)成本共計(jì) ，期間費(fèi)用2023萬(wàn)元（利息忽略）。 營(yíng)業(yè)稅及附加： %＝ 1375萬(wàn)元 土地增值稅 所得稅 稅后凈利潤(rùn)為： － ＝ 繳稅總額為： 1375 ＋ ＋ ＝ 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)成本均衡管理與納稅籌劃 第一次測(cè)算 第二次測(cè)算 成本預(yù)算 調(diào)整 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 土地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi) 建安工程費(fèi) 期間費(fèi)用 合同 付款 發(fā)票 工程進(jìn)度 結(jié)算報(bào)告 監(jiān)理報(bào)告 決算報(bào)告 財(cái)務(wù)報(bào)告 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家