【正文】 招拍掛，簽署了《國有土地使用權(quán)出讓協(xié)議》，現(xiàn)決定在該地設立全資子公司開發(fā)土地，請問如何操作？ 特殊情況下的成本管理風險與技巧 一、開發(fā)主體與核算主體風險 開發(fā)主體改變的風險與技巧 案例二 甲房地產(chǎn)企業(yè)參與政府城中村項目，已取得政府城改辦批文，作為投資主體參與城改。在拿地前決定以關聯(lián)公司乙公司取得開發(fā)土地，甲公司負責安置房建設。請問如何操作？ 特殊情況下的成本管理風險與技巧 二、合作開發(fā)中的成本風險與技巧 —— 合作開發(fā)的三個關鍵節(jié)點 —— 不同合作開發(fā)模式的分類 —— 常見合作開發(fā)的成本問題 特殊情況下的成本管理風險與技巧 三、買賣樓花中的成本風險與技巧 —— 什么是買賣樓花 —— 買賣樓花：公開還是不公開 —— 買賣樓花中的土地成本問題 —— 買賣樓花中的開發(fā)成本問題 特殊情況下的成本管理風險與技巧 四、代建項目中的成本風險與技巧 —— 什么是代建 —— 代建與合作開發(fā) —— 代建中的成本問題 特殊情況下的成本管理風險與技巧 五、 BT中的成本風險與技巧 —— 什么是 BT —— BT如何納稅 —— BT中的成本問題 房地產(chǎn)成本管理與清算風險 房地產(chǎn)成本均衡管理與納稅籌劃 一、所得稅成本管理與清算風險 —— 所得稅成本管理 —— 所得稅清算 —— 會計處理與所得稅匯算清繳的關系風險 房地產(chǎn)成本管理與清算風險 二、土地增值稅成本管理與清算風險 —— 土地增值稅成本管理 —— 土地增值稅清算 房地產(chǎn)成本管理與清算風險 三、土地增值稅成本與所得稅成本比較 土地增值稅 所得稅 取得土地使用權(quán)所支付金額 納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。 為取得土地開發(fā)使用權(quán)發(fā)生的各項費用，包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。 開發(fā)成本 土地征用及拆遷補償 包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等。 房地產(chǎn)成本管理與清算風險 三、土地增值稅成本與所得稅成本比較 土地增值稅 所得稅 開發(fā)成本 前期工程費 包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。 項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用 建安工程費 以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費 項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等 房地產(chǎn)成本管理與清算風險 三、土地增值稅成本與所得稅成本比較 土地增值稅 所得稅 開發(fā)成本 基礎設施建設費 開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出 包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費 公共配套設施費 包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設施發(fā)生的支出 項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出 房地產(chǎn)成本管理與清算風險 三、土地增值稅成本與所得稅成本比較 土地增值稅 所得稅 開發(fā)成本 開發(fā)間接費 直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等 企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設施建造費等 房地產(chǎn)成本均衡管理 與納稅籌劃 房地產(chǎn)成本均衡管理與納稅籌劃 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)財稅籌劃的核心 —— 成本均衡管理 開發(fā)間接費 土地及拆遷補償費用 前期工程費 基礎設施費 公共配套設施費 建安工程費 期間費用 實際銷 售收入 視同銷 售收入 代收款 項收入 房地產(chǎn)成本均衡管理與納稅籌劃 利潤＝收入－（成本＋稅） 成本與稅負的蹺蹺板效應 成本 稅 負 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)成本均衡管理與納稅籌劃 案例：某企業(yè)開發(fā)項目總收入 ，開發(fā)成本共計 1億元，期間費用2023萬元（利息忽略）。 營業(yè)稅及附加： %＝ 1375萬元 土地增值稅： 增值額為： 25000萬元－ 10000萬元 130% － 1375萬元＝ 10625萬元 增值率為： 10625247。 14375 ＝ % 增值稅為： 10625 40% － 14375 5% ＝ 所得稅： 應納稅所得額為： 25000 － 10000 － 2023 － ＝ 所得稅為： 25% ＝ 稅后凈利潤為： － ＝ 繳稅總額為： 1375 ＋ ＋ ＝ 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)成本均衡管理與納稅籌劃 案例：某企業(yè)開發(fā)項目總收入 ，開發(fā)成本共計 ，期間費用2023萬元（利息忽略）。 營業(yè)稅及附加： %＝ 1375萬元 土地增值稅： 增值額為： 25000萬元－ 15000萬元 130% － 1375萬元＝ 4125萬元 增值率為： 4125247。 20875 ＝ % 增值稅為： 4125 30% ＝ 所得稅： 應納稅所得額為： 25000 － 15000 － 2023 － 2612. 5＝ 所得稅為： 25% ＝ 稅后凈利潤為： － ＝ 繳稅總額為： 1375 ＋ ＋ ＝ 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)成本均衡管理與納稅籌劃 案例：某企業(yè)開發(fā)項目總收入 ，開發(fā)成本共計 ，期間費用2023萬元（利息忽略）。 營業(yè)稅及附加： %＝ 1375萬元 土地增值稅： 增值額為： 25000萬元－ 13000萬元 130% － 1375萬元＝ 6725萬元 增值率為： 6725247。 18275 ＝ % 增值稅為： 6725 30% ＝ 所得稅： 應納稅所得額為： 25000 － 13000 － 2023 － 3392. 5＝ 所得稅為： 25% ＝ 稅后凈利潤為： － ＝ 繳稅總額為： 1375 ＋ ＋ ＝ 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)成本均衡管理與納稅籌劃 案例：某企業(yè)開發(fā)項目總收入 ，開發(fā)成本共計 ，期間費用2023萬元（利息忽略）。 營業(yè)稅及附加： %＝ 1375萬元 土地增值稅： 增值額為： 25000萬元－ 12023萬元 130% － 1375萬元＝ 8025萬元 增值率為： 8025247。 16975 ＝ % 增值稅為： 8025 30% ＝ 所得稅： 應納稅所得額為： 25000 － 12023 － 2023 － 3782. 5＝ 所得稅為： 25% ＝ 稅后凈利潤為： － ＝ 繳稅總額為： 1375 ＋ ＋ ＝ 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)成本均衡管理與納稅籌劃 收入成本費用 稅 負 稅后凈利潤 ； 1億元； 1375萬元 ； ； 1375 ； ； 1375 ； ； 1375 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)成本均衡管理與納稅籌劃 成本分析的結(jié)論： 銷售收入不變的情況下，成本增加則稅負下降，成本下降則稅負增加。 當成本下降時，稅后凈利潤也會隨之增加，但其增加的速度趕不上稅負增加的速度。 各個稅種中，伴隨著成本下降，土地增值稅增加速度很快，約為所得稅增加速度的 2—— 3倍。 成本每降低一個單位，大約只有 30%—— 40%部分進入凈利潤，其他的降低部分都變成稅重新進入成本。這就是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的兩難境地。 房地產(chǎn)企業(yè)需要關注成本與稅負相互消長的這種變化，并作為項目預算管理的一個重要考慮要素。 有沒有辦法既降低稅負又提升利潤？ 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)成本均衡管理與納稅籌劃 房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈分析 問題的關鍵在于，產(chǎn)業(yè)鏈各個部分的利益分割是有規(guī)律和比例范圍的，如何合理的在各個關聯(lián)公司之間重新分解利潤，是房地產(chǎn)降低稅負的關鍵。 原土地 持有人 拆遷補償戶 規(guī)劃設計 單位 土建單位 銷售代理 公司 裝飾裝修 單位 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 可行性分析 與咨詢 廣告公司 園林綠化 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)成本均衡管理與納稅籌劃 成本均衡管理 問題的關鍵在于，產(chǎn)業(yè)鏈各個部分的利益分割是有規(guī)律和比例范圍的，如何合理的在各個關聯(lián)公司之間重新分解利潤，是房地產(chǎn)降低稅負的關鍵。 案例：某企業(yè)開發(fā)項目總收入 ，開發(fā)成本共計 ，期間費用2023萬元（利息忽略）。 營業(yè)稅及附加： %＝ 1375萬元 土地增值稅 所得稅 稅后凈利潤為： － ＝ 繳稅總額為： 1375 ＋ ＋ ＝ 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)成本均衡管理與納稅籌劃 第一次測算 第二次測算 成本預算 調(diào)整 開發(fā)間接費 土地及拆遷補償費用 前期工程費 基礎設施費 公共配套設施費 建安工程費 期間費用 合同 付款 發(fā)票 工程進度 結(jié)算報告 監(jiān)理報告 決算報告 財務報告 房地產(chǎn)財稅問題解決專家