【正文】 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)成本均衡管理與納稅籌劃 成本分析的結(jié)論： 銷售收入不變的情況下，成本增加則稅負(fù)下降，成本下降則稅負(fù)增加。這就是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的兩難境地。 案例：某企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目總收入 ，開發(fā)成本共計(jì) ，期間費(fèi)用2023萬元（利息忽略）。 有沒有辦法既降低稅負(fù)又提升利潤(rùn)？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)成本均衡管理與納稅籌劃 房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈分析 問題的關(guān)鍵在于，產(chǎn)業(yè)鏈各個(gè)部分的利益分割是有規(guī)律和比例范圍的，如何合理的在各個(gè)關(guān)聯(lián)公司之間重新分解利潤(rùn)，是房地產(chǎn)降低稅負(fù)的關(guān)鍵。 各個(gè)稅種中，伴隨著成本下降，土地增值稅增加速度很快，約為所得稅增加速度的 2—— 3倍。 18275 ＝ % 增值稅為： 6725 30% ＝ 所得稅： 應(yīng)納稅所得額為： 25000 － 13000 － 2023 － 3392. 5＝ 所得稅為： 25% ＝ 稅后凈利潤(rùn)為： － ＝ 繳稅總額為： 1375 ＋ ＋ ＝ 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)成本均衡管理與納稅籌劃 案例：某企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目總收入 ，開發(fā)成本共計(jì) ，期間費(fèi)用2023萬元（利息忽略）。 14375 ＝ % 增值稅為： 10625 40% － 14375 5% ＝ 所得稅： 應(yīng)納稅所得額為： 25000 － 10000 － 2023 － ＝ 所得稅為： 25% ＝ 稅后凈利潤(rùn)為： － ＝ 繳稅總額為： 1375 ＋ ＋ ＝ 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)成本均衡管理與納稅籌劃 案例：某企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目總收入 ，開發(fā)成本共計(jì) ，期間費(fèi)用2023萬元（利息忽略）。 項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用 建安工程費(fèi) 以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi) 項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。請(qǐng)問如何操作？ 特殊情況下的成本管理風(fēng)險(xiǎn)與技巧 二、合作開發(fā)中的成本風(fēng)險(xiǎn)與技巧 —— 合作開發(fā)的三個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) —— 不同合作開發(fā)模式的分類 —— 常見合作開發(fā)的成本問題 特殊情況下的成本管理風(fēng)險(xiǎn)與技巧 三、買賣樓花中的成本風(fēng)險(xiǎn)與技巧 —— 什么是買賣樓花 —— 買賣樓花：公開還是不公開 —— 買賣樓花中的土地成本問題 —— 買賣樓花中的開發(fā)成本問題 特殊情況下的成本管理風(fēng)險(xiǎn)與技巧 四、代建項(xiàng)目中的成本風(fēng)險(xiǎn)與技巧 —— 什么是代建 —— 代建與合作開發(fā) —— 代建中的成本問題 特殊情況下的成本管理風(fēng)險(xiǎn)與技巧 五、 BT中的成本風(fēng)險(xiǎn)與技巧 —— 什么是 BT —— BT如何納稅 —— BT中的成本問題 房地產(chǎn)成本管理與清算風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)成本均衡管理與納稅籌劃 一、所得稅成本管理與清算風(fēng)險(xiǎn) —— 所得稅成本管理 —— 所得稅清算 —— 會(huì)計(jì)處理與所得稅匯算清繳的關(guān)系風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)成本管理與清算風(fēng)險(xiǎn) 二、土地增值稅成本管理與清算風(fēng)險(xiǎn) —— 土地增值稅成本管理 —— 土地增值稅清算 房地產(chǎn)成本管理與清算風(fēng)險(xiǎn) 三、土地增值稅成本與所得稅成本比較 土地增值稅 所得稅 取得土地使用權(quán)所支付金額 納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。 請(qǐng)問雙方如何進(jìn)行涉稅處理？ 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查 四、成本計(jì)算與分?jǐn)偡椒z查 不同項(xiàng)目之間的共同成本分?jǐn)? 同一項(xiàng)目不同分期共同成本分?jǐn)? 同一項(xiàng)目不同成本對(duì)象設(shè)置 不同成本對(duì)象共同成本分?jǐn)? 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查 四、成本計(jì)算與分?jǐn)偡椒z查 該部分重點(diǎn)檢查： 不同項(xiàng)目之間成本歸集錯(cuò)亂，導(dǎo)致成本不匹配； 不同分期之間成本歸集錯(cuò)亂，有意調(diào)節(jié)不同分期和年度的成本關(guān)系； 不同成本對(duì)象之間成本核算混亂，有意調(diào)節(jié)不同成本對(duì)象之間成本配比，且無正當(dāng)理由； 統(tǒng)一成本對(duì)象在完工產(chǎn)品與未完工產(chǎn)品之間進(jìn)行成本調(diào)配，以影響當(dāng)期損益，且無正當(dāng)理由。 最終通過調(diào)研走訪和資金流檢查，發(fā)現(xiàn)保溫、門窗欄桿和采暖工程的合同為虛假合同，款項(xiàng)支付為虛假支付，發(fā)票為虛假發(fā)票。稅務(wù)機(jī)關(guān)經(jīng)過調(diào)查，將該部分從成本中剔除，不予確認(rèn)。甲公司將土地重新評(píng)估，并按照評(píng)估價(jià)值 10000元重新入賬。建安部分有 5000萬元應(yīng)取得但尚未取得發(fā)票，假定按照稅法規(guī)定可預(yù)提部分為 3500萬元。請(qǐng)計(jì)算公共配套設(shè)施如何歸集和分?jǐn)?。?qǐng)計(jì)算各成本對(duì)象應(yīng)分?jǐn)偟那捌诠こ藤M(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。 如果為分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對(duì)象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象占地面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。請(qǐng)計(jì)算各開發(fā)成本應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?。共分兩期，一期六棟加?huì)所，二期剩余部分。 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 六、成本計(jì)算與分?jǐn)偡椒? 不同項(xiàng)目之間的共同成本分?jǐn)? 如何劃分項(xiàng)目邊界？ 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)從事舊城改造項(xiàng)目，共取得四塊開發(fā)用地，其中兩塊地用作安置，其他兩塊用作開發(fā)。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。由于開發(fā)分兩期進(jìn)行，第一期開發(fā)兩棟高層，第二期開發(fā)六棟多層和一棟會(huì)所。 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 四、確認(rèn)完工標(biāo)準(zhǔn)環(huán)節(jié) 完工標(biāo)準(zhǔn)的涉稅風(fēng)險(xiǎn) 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)在購(gòu)房協(xié)議中同業(yè)主約定于 2023年 12月 1日 —— 12月30日開始交房，并實(shí)際于約定時(shí)間辦理了入住手續(xù)。 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 四、確認(rèn)完工標(biāo)準(zhǔn)環(huán)節(jié) 《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn)稅務(wù)確認(rèn)條件的批復(fù)》（國(guó)稅函 [2023]342號(hào)） 根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國(guó)稅發(fā) [2023]31號(hào)）規(guī)定的精神，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品無論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)其開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用時(shí)均應(yīng)視為已經(jīng)完工。建筑業(yè)勞務(wù)發(fā)生地主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人持有的證明，按新公告有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收營(yíng)業(yè)稅。 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 甲供材的三種特例 —— 銷售自產(chǎn)貨物同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)（特殊類型混合銷售） 營(yíng)業(yè)稅實(shí)施細(xì)則第七條：納稅人的下列混合銷售行為，應(yīng)當(dāng)分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額和貨物的銷售額，其應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額繳納營(yíng)業(yè)稅，貨物銷售額不繳納營(yíng)業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額： （ 1）、提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時(shí)銷售自產(chǎn)貨物的行為； （ 2）、財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。請(qǐng)問企業(yè)存在什么涉稅風(fēng)險(xiǎn)？ 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （ 10）、房地產(chǎn)企業(yè)利息資本化問題 —— 利息資本化的起止時(shí)間與中斷 項(xiàng)目中斷問題 —— 房地產(chǎn)企業(yè)利息資本化的涉稅風(fēng)險(xiǎn) 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)為增加當(dāng)年度所得稅稅前扣除，將用于項(xiàng)目開發(fā)的借款利息直接計(jì)入當(dāng)期財(cái)務(wù)費(fèi)用，并在當(dāng)年度所得稅匯算清繳時(shí)稅前扣除。銀行根據(jù)借款協(xié)議計(jì)算收取了企業(yè) 150萬元滯納金。 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （ 5）、集團(tuán)轉(zhuǎn)貸的利息扣除問題 案例 甲房地產(chǎn)企業(yè)同丙企業(yè)同隸屬于某企業(yè)集團(tuán)?！巴谕愘J款利率”是指在貸款期限、貸款金額、貸款擔(dān)保以及企業(yè)信譽(yù)等條件基本相同下，金融企業(yè)提供貸款的利率。 項(xiàng)目部直接費(fèi)用 營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)問題 項(xiàng)目范圍內(nèi)臨時(shí)設(shè)施型和會(huì)所型、項(xiàng)目范圍外單獨(dú)建設(shè)型和租賃型四類 其他開發(fā)間接費(fèi) 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （六）、開發(fā)間接費(fèi) 資本化的利息 （ 1）、利息稅前扣除合規(guī)票據(jù)問題 （ 2）、利息稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)問題 案例 甲企業(yè)從乙企業(yè)（非關(guān)聯(lián)方）拆解資金 2023萬元，約定借款期限為 2月 — 7月半年，利率為年息 20%，年終匯算清繳時(shí)，如果乙企業(yè)已向甲企業(yè)提供了 20%利率的發(fā)票，甲企業(yè)該部分利息支出能否稅前扣除？ 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干問題的公告》 （國(guó)家稅務(wù)總局公告 2023年第 34號(hào)） 非金融企業(yè)向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計(jì)算的數(shù)額的部分，準(zhǔn)予稅前扣除。 在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，常見的公共配套設(shè)施通常包括居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊、鍋爐房、水塔、公廁、自行車棚等公共設(shè)施。 何種票據(jù)？ 預(yù)算編審費(fèi) 支付給中介機(jī)構(gòu)的項(xiàng)目編制或者預(yù)算審查等發(fā)生的費(fèi)用。 取得什么合規(guī)票據(jù)？教育配套費(fèi)？ 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)： 項(xiàng)目立項(xiàng)后的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)費(fèi)、管線設(shè)計(jì)費(fèi)、改造設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)，制圖、曬圖費(fèi)，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審費(fèi)。 三是貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 土地增值稅清算中的拆遷安置成本如何確認(rèn)？ 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 —— 拆一還一涉稅處理問題 視同銷售的土地增值稅問題 《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅函 [2023]220號(hào)）文件，澄清了拆遷安置成本確認(rèn)問題。 請(qǐng)問該企業(yè)如何進(jìn)行財(cái)稅處理？ 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 —— 拆一還一涉稅處理問題 視同銷售的營(yíng)業(yè)稅問題 《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人銷售拆遷補(bǔ)償住房征收營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù)》（國(guó)稅函 [2023]768號(hào)）文件中作了明確規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)被拆遷戶實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，其實(shí)質(zhì)是以不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益的交換。 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （一）、土地成本 土地成本應(yīng)該核算哪些內(nèi)容？ （ 7）拆遷補(bǔ)償與安置費(fèi) —— 拆一還一補(bǔ)償如何確定土地成本？ 甲公司從政府手中通過摘牌掛方式取得一塊開發(fā)用地，支付出讓金 1億元，同時(shí)承諾向原土地使用人某國(guó)有企業(yè)補(bǔ)償 5000平方商鋪。占用耕地尚未經(jīng)批準(zhǔn)的，實(shí)際用地人為納稅人。 未經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，納稅人為實(shí)際用地人。 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （一）、土地成本 土地成本應(yīng)該核算哪些內(nèi)容？ （ 2）契稅 —— 土地