房地產(chǎn)企業(yè)納稅風險防范意識講義-資料下載頁
2025-02-22 11:45本頁面
【正文】 開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，應按規(guī)定全部確認為銷售收入；凡未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由開發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。 ? 建議：由物業(yè)公司代收各種基金、 費用和附加，不涉及營業(yè)稅和所得稅 45 交付使用后的納稅風險（續(xù) 2） ? 補貼收入應重點檢查電話、寬帶等通信運營商給予房地產(chǎn)企業(yè)的傭金，傭金的計算不僅與辦理的戶數(shù)有關(guān)，還與業(yè)主的繳費金額有關(guān)。 ? 其他業(yè)務收入應關(guān)注房屋外墻面的廣告位使用權(quán)收入和 樓宇（小區(qū)）的命名權(quán)收入 ，一般情況收入屬于開發(fā)公司，而不是屬于物業(yè)公司或全體業(yè)主 46 交付使用后的納稅風險（續(xù) 3） ? 銷售精裝修房屋檢查要點： ? 是否單獨簽訂裝修合同 ? 銷售方和裝修方是否為同一主體 ? 裝修款是否單獨開具發(fā)票或收據(jù) ? 裝修款是否作為按揭借款的組成部分 ? 裝修款的標準是否合理 ? 2023關(guān)于承受裝修房屋契稅計稅價格問題的批復 47 交付使用后的納稅風險（續(xù) 4） ? 地上停車位和按照地下人防設施報建的停車位，產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主，因此開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的是使用權(quán)，不能預征所得稅 ? 按照經(jīng)營性地下設施報建的停車位，產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商，因此開發(fā)商既可以轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，也可以轉(zhuǎn)讓所有權(quán)。但如果轉(zhuǎn)讓所有權(quán)，應預征所得稅 48 交付使用后的納稅風險（續(xù) 5） ? 《 中華人民共和國合同法 》 第 214條 ? 租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。 ? 租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。 49 交付使用后的納稅風險（續(xù) 6） ? 2023關(guān)于有價消費卡征收營業(yè)稅問題的批復 ? 2023關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的批復 ? 2023關(guān)于房屋附屬設施有關(guān)契稅政策的批復 ? 2023關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知 50 交付使用后的納稅風險（續(xù) 7） ?產(chǎn)權(quán)如果屬于全體業(yè)主，開發(fā)商將其對外租賃，則應推定為全體業(yè)主對開發(fā)商的捐贈，計算所得稅時應按照租賃收入扣除銷售稅金后的余額并入到當期的應納稅所得額，不扣除折舊，原因是開發(fā)成本已經(jīng)分攤給全體業(yè)主，否則會形成重復扣除。 51 交付使用后的納稅風險（續(xù) 7） ? 產(chǎn)權(quán)如果屬于開發(fā)商，由于尚未轉(zhuǎn)作經(jīng)營性固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)， 開發(fā)商將其對外租賃，計算所得稅時應按照租賃收入扣除銷售稅金后的余額并入到當期的應納稅所得額，不扣除開發(fā)成本，但對外轉(zhuǎn)讓時按照原始成本扣除。 ? 2023中國移動（香港）有限公司內(nèi)地子公司繳納企業(yè)所得稅有關(guān)問題的通知 ? 2023關(guān)于中國移動通信集團公司有關(guān)所得稅問題的通知 52 交付使用后的納稅風險（續(xù) 8） ? 國稅發(fā) 〔 2023〕 31號關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知 ? 開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。 ? 注：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項目立項時 作為自用或經(jīng)營性的資產(chǎn) ，可以作為自建固定資產(chǎn)，不作視同銷售處理，但在交付使用時必須按照成本價轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)。 53 交付使用后的納稅風險（續(xù) 9） ? 國稅發(fā) 〔 2023〕 31號關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知 ? 開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，凡將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售固定資產(chǎn)確認收入的實現(xiàn)；凡未將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認收入的實現(xiàn)。 ? 1999關(guān)于出售或租賃房屋使用權(quán)是否征收契稅問題的批復 ? 2023關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知 54 交付使用后的納稅風險（續(xù) 10） ? 1995關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設征收營業(yè)稅問題的批復 ? 拆遷安置返還的面積內(nèi)房屋按照成本價計征營業(yè)稅，即不確認安置差價 ? 拆遷安置返還的超面積房屋按照同期售價計征營業(yè)稅，即需要確認安置差價 ? 注：拆遷時沒有確認拆遷建筑物的增值 55
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