房地產(chǎn)企業(yè)納稅風(fēng)險防范意識講義-資料下載頁
2025-02-22 11:45本頁面
【正文】 開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；凡未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由開發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進(jìn)行管理。 ? 建議：由物業(yè)公司代收各種基金、 費(fèi)用和附加，不涉及營業(yè)稅和所得稅 45 交付使用后的納稅風(fēng)險（續(xù) 2） ? 補(bǔ)貼收入應(yīng)重點檢查電話、寬帶等通信運(yùn)營商給予房地產(chǎn)企業(yè)的傭金，傭金的計算不僅與辦理的戶數(shù)有關(guān)，還與業(yè)主的繳費(fèi)金額有關(guān)。 ? 其他業(yè)務(wù)收入應(yīng)關(guān)注房屋外墻面的廣告位使用權(quán)收入和 樓宇（小區(qū)）的命名權(quán)收入 ，一般情況收入屬于開發(fā)公司，而不是屬于物業(yè)公司或全體業(yè)主 46 交付使用后的納稅風(fēng)險（續(xù) 3） ? 銷售精裝修房屋檢查要點： ? 是否單獨簽訂裝修合同 ? 銷售方和裝修方是否為同一主體 ? 裝修款是否單獨開具發(fā)票或收據(jù) ? 裝修款是否作為按揭借款的組成部分 ? 裝修款的標(biāo)準(zhǔn)是否合理 ? 2023關(guān)于承受裝修房屋契稅計稅價格問題的批復(fù) 47 交付使用后的納稅風(fēng)險（續(xù) 4） ? 地上停車位和按照地下人防設(shè)施報建的停車位，產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主，因此開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的是使用權(quán)，不能預(yù)征所得稅 ? 按照經(jīng)營性地下設(shè)施報建的停車位，產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商，因此開發(fā)商既可以轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，也可以轉(zhuǎn)讓所有權(quán)。但如果轉(zhuǎn)讓所有權(quán)，應(yīng)預(yù)征所得稅 48 交付使用后的納稅風(fēng)險（續(xù) 5） ? 《 中華人民共和國合同法 》 第 214條 ? 租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。 ? 租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。 49 交付使用后的納稅風(fēng)險（續(xù) 6） ? 2023關(guān)于有價消費(fèi)卡征收營業(yè)稅問題的批復(fù) ? 2023關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的批復(fù) ? 2023關(guān)于房屋附屬設(shè)施有關(guān)契稅政策的批復(fù) ? 2023關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知 50 交付使用后的納稅風(fēng)險（續(xù) 7） ?產(chǎn)權(quán)如果屬于全體業(yè)主，開發(fā)商將其對外租賃，則應(yīng)推定為全體業(yè)主對開發(fā)商的捐贈，計算所得稅時應(yīng)按照租賃收入扣除銷售稅金后的余額并入到當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額，不扣除折舊，原因是開發(fā)成本已經(jīng)分?jǐn)偨o全體業(yè)主，否則會形成重復(fù)扣除。 51 交付使用后的納稅風(fēng)險（續(xù) 7） ? 產(chǎn)權(quán)如果屬于開發(fā)商，由于尚未轉(zhuǎn)作經(jīng)營性固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)， 開發(fā)商將其對外租賃，計算所得稅時應(yīng)按照租賃收入扣除銷售稅金后的余額并入到當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額，不扣除開發(fā)成本，但對外轉(zhuǎn)讓時按照原始成本扣除。 ? 2023中國移動（香港）有限公司內(nèi)地子公司繳納企業(yè)所得稅有關(guān)問題的通知 ? 2023關(guān)于中國移動通信集團(tuán)公司有關(guān)所得稅問題的通知 52 交付使用后的納稅風(fēng)險（續(xù) 8） ? 國稅發(fā) 〔 2023〕 31號關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知 ? 開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入（或利潤）的實現(xiàn)。 ? 注：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項目立項時 作為自用或經(jīng)營性的資產(chǎn) ，可以作為自建固定資產(chǎn)，不作視同銷售處理，但在交付使用時必須按照成本價轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)。 53 交付使用后的納稅風(fēng)險（續(xù) 9） ? 國稅發(fā) 〔 2023〕 31號關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知 ? 開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，凡將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售固定資產(chǎn)確認(rèn)收入的實現(xiàn)；凡未將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實現(xiàn)。 ? 1999關(guān)于出售或租賃房屋使用權(quán)是否征收契稅問題的批復(fù) ? 2023關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知 54 交付使用后的納稅風(fēng)險（續(xù) 10） ? 1995關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅問題的批復(fù) ? 拆遷安置返還的面積內(nèi)房屋按照成本價計征營業(yè)稅，即不確認(rèn)安置差價 ? 拆遷安置返還的超面積房屋按照同期售價計征營業(yè)稅，即需要確認(rèn)安置差價 ? 注：拆遷時沒有確認(rèn)拆遷建筑物的增值 55
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