【正文】 低于 40%負債率 國內(nèi)地產(chǎn)上市公司：高于 70%負債率 思考：貴企業(yè)目前的負債率是多少？ 負債的稅收風險 ——利息 企業(yè)經(jīng)常取得來自哪些領域的借款？ 商業(yè)往來 銀行 股東 高管與員工 其他企業(yè)和個人 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風險 三、投資與企業(yè)架構 單一企業(yè)架構 （ 2）資產(chǎn)架構 c、股東投入架構 ——未分配利潤、法定公積、盈余公積問題 資本公積轉(zhuǎn)增股本 資本公積類型 盈余公積轉(zhuǎn)增股本 ——股權與債權的轉(zhuǎn)化策略 ——資產(chǎn)評估增值問題 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風險 案例 甲房地產(chǎn)企業(yè)以 4000萬元收購乙房地產(chǎn)企業(yè)，乙房地產(chǎn)企業(yè)主要資產(chǎn)為一塊土地，原賬面價值 2023萬元，現(xiàn)價值為 4000萬元，于是甲企業(yè)將乙企業(yè)的土地進行評估，發(fā)生評估增值 2023萬元，會計處理為： 借：開發(fā)成本 2023萬元 貸：資本公積 ——資產(chǎn)評估增值 2023萬元 然后再將該部分資本公積轉(zhuǎn)增股本，賬務處理如下： 借：資本公積 ——資產(chǎn)評估增值 2023萬元 貸：實收資本 2023萬元 請問這樣操作是否可以？ 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風險 （ 3）組織架構 a、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部部門的協(xié)作架構 計劃預算系統(tǒng) 信息管理系統(tǒng) 內(nèi)部控制系統(tǒng) 關鍵點上的內(nèi)部監(jiān)控 采購部門 工程部門 營銷部門 行政、人力資源等支持部門 決策 部門 財務部門 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風險 （ 3）組織架構 a、財稅部門與其他部門的協(xié)作架構 計劃、內(nèi)控、服務 b、預算機構的設立 問題一：工程預算還是企業(yè)預算？ 問題二：預算誰來做？ 問題三：預算誰來執(zhí)行？ 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風險 單一企業(yè)架構 （ 4）業(yè)務架構 保障房開發(fā)型業(yè)務模式 住宅開發(fā)型業(yè)務模式 商業(yè)地產(chǎn)型業(yè)務模式 旅游地產(chǎn)型業(yè)務模式 （ 5）地域架構 ——注冊地納稅環(huán)境差異 ——項目地與注冊地統(tǒng)一 ——運用地域架構的風險 房地產(chǎn)公司注冊地選擇 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風險 房地產(chǎn)企業(yè)財務架構 ——利用預算管理，預先計劃項目的收益與成本，并在預算制定中綜合稅法要求考慮土地成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、財務費用的籌劃，降低稅務風險的同時獲取最大受益。 ——全面預算管理中，以財務部門為核心，覆蓋企業(yè)所有部門、人員和業(yè)務行為，對企業(yè)一定時間階段內(nèi)全部工作數(shù)字化的表述，為企業(yè)所得稅管理確立了標準，同時奠定實施控制的基礎。 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風險 架構組成 架構明細 收入架構 銷售收入 視同銷售收入 開發(fā)成本架構 土地成本 前期工程費 基礎設施費 建安工程費 配套設施費 開發(fā)間接費 期間費用架構 管理費用 銷售費用 財務費用 納稅架構 營業(yè)稅 土地增值稅 所得稅 凈利潤 凈利潤 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風險 企業(yè)財務架構 財務核算架構 “二加二法則” 成本核算（核算層次） 經(jīng)營行為發(fā)生與會計核算的差異 成本結轉(zhuǎn)的時間點選擇 ——完工標準 業(yè)務招待費與其他費用 間接開發(fā)費用與期間費用 收入確認的時間點選擇 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風險 本章觀點 房地產(chǎn)企業(yè)投資方向包括項目投資、產(chǎn)業(yè)鏈投資與多元化投資三個層次； 房地產(chǎn)企業(yè)投資常常采用各種企業(yè)重組模式，常見的有債務重組、股權收購、資產(chǎn)收購、合并、分立等，每種不同的重組模式都有自己的交易本質(zhì)，從而產(chǎn)生不同的涉稅行為和不同的涉稅處理，需慎重對待，以免引發(fā)涉稅風險； 房地產(chǎn)企業(yè)投資過程中必須考慮企業(yè)架構問題，包括企業(yè)群架構和單一企業(yè)架構兩個層次； 房地產(chǎn)企業(yè)群架構的核心考慮因素有產(chǎn)權架構、資產(chǎn)架構、業(yè)務架構三大要素； 房地產(chǎn)單一企業(yè)架構的核心考慮要素有股本架構、業(yè)務架構、資產(chǎn)架構、組織架構和地域架構五大要素。 在投資中進行預先思考，慎重選擇重組方式和方案，綜合平衡房地產(chǎn)企業(yè)群架構、單一企業(yè)架構，對未來的房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展，尤其是納稅戰(zhàn)略至關重要。 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略 與涉稅風險分析 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風險 一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理特點 資金需求量大、占用周期長 運營資金流嚴重不平衡 資金來源三分天下 房地產(chǎn)企業(yè)資金來源基本是以自有資金、國內(nèi)銀行貸款和其他資金為主。其中其他資金主要包括定金、預售房款和應付工程款等。 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風險 二、房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略 通過精細化管理，提高資金利用效率 建立立體型融資平臺，擺脫單一依靠銀行存款的模式 嘗試多元化發(fā)展，建立不同行業(yè)之間的互補效應 積極尋求項目合作開發(fā)，解決資金難題 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風險 三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風險 股東投入資金 借入資金 委托貸款 信托資金 售后回租 售后回購 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風險 三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風險 （一）、股東投入資金 土地使用權和不動產(chǎn)投資風險 投資類型 投資雙方 涉及主要稅種 主要風險 土地使用權與不動產(chǎn)投資 投資方 營業(yè)稅 免征，但需注意假投資認定風險 土地增值稅 注意房地產(chǎn)企業(yè)與非房地產(chǎn)企業(yè)區(qū)別對待 所得稅 必須計算繳納 被投資方 契稅 計算基數(shù)為全部支付對價，而非僅僅是轉(zhuǎn)讓價 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風險 三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風險 （一）、股東投入資金 股東分紅風險 股東類型 分紅涉及稅種 涉稅風險 境內(nèi)股東 法人股東 企業(yè)所得稅 免征企業(yè)所得稅 自然人股東 個人所得稅 必須繳納個人所得稅，且由企業(yè)代扣代繳 境外股東 法人股東 企業(yè)所得稅 根據(jù)企業(yè)所得稅法繳納 10%企業(yè)所得稅，且由分紅企業(yè)代扣代繳。但個別區(qū)域可能有稅收優(yōu)惠，如香港。 自然人股東 個人所得稅 根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于個人所得稅若干政策問題的通知》（財稅字〔 1994〕 20號）文件規(guī)定免征個人所得稅 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風險 三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風險 （一）、股東投入資金 股東從企業(yè)借款涉稅風險 （ 1）、實質(zhì)為分紅的股東借款 案例 甲企業(yè)大股東兼董事長張先生 2023年年底累計在公司借款 120萬元，其中 50萬元為公司購買奧迪車一輛，但產(chǎn)權辦在了張先生個人名下，因此財務處理為個人借款；其余 70萬元有 40萬元為張先生實際個人及家庭消費， 30萬元用于公司異地經(jīng)營，但一直未作賬務處理，由于該筆資金轉(zhuǎn)入張先生個人賬戶，因此也暫處理為個人借款。請問這 120萬元借款有何涉稅風險？ 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風險 《財政部國家稅務總局關于規(guī)范個人投資者個人所得稅征收管理的通知》（財稅〔 2023〕 158號） 個人投資者，以企業(yè)資金為本人、家庭成員及其相關人員支付與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營無關的消費性支出及購買汽車、住房等財產(chǎn)性支出，視為企業(yè)對個人投資者的紅利分配，依照“利息、股息、紅利所得”項目計征個人所得稅。企業(yè)的上述支出不允許在所得稅前扣除。 納稅年度內(nèi)個人投資者從其投資的企業(yè)（個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)除外）借款，在該納稅年度終了后既不歸還，又未用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的，其未歸還的借款可視為企業(yè)對個人投資者的紅利分配，依照“利息、股息、紅利所得”項目計征個人所得稅。 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風險 三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風險 （一）、股東投入資金 股東從企業(yè)借款涉稅風險 （ 2）、屬于正常資金調(diào)撥的股東借款 （ 3）、驗資后抽逃資金形成的股東借款 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風險 三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風險 （二）、直接借入資金涉稅風險 支付給個人的利息稅前扣除問題 利息稅前扣除合規(guī)票據(jù)問題 利息稅前扣除標準問題 案例 甲企業(yè)從乙企業(yè)（非關聯(lián)方）拆解資金 2023萬元，約定借款期限為 2月 —7月半年，利率為年息 20%，年終匯算清繳時，如果乙企業(yè)已向甲企業(yè)提供了 20%利率的發(fā)票，甲企業(yè)該部分利息支出能否稅前扣除？ 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風險 《國家稅務總局關于企業(yè)所得稅若干問題的公告》 （國家稅務總局公告 2023年第 34號） 非金融企業(yè)向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數(shù)額的部分，準予稅前扣除。鑒于目前我國對金融企業(yè)利率要求的具體情況，企業(yè)在按照合同要求首次支付利息并進行稅前扣除時，應提供“金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說明”，以證明其利息支出的合理性。 “金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說明”中，應包括在簽訂該借款合同當時，本省任何一家金融企業(yè)提供同期同類貸款利率情況。該金融企業(yè)應為經(jīng)政府有關部門批準成立的可以從事貸款業(yè)務的企業(yè)，包括銀行、財務公司、信托公司等金融機構?！巴谕愘J款利率”是指在貸款期限、貸款金額、貸款擔保以及企業(yè)信譽等條件基本相同下，金融企業(yè)提供貸款的利率。既可以是金融企業(yè)公布的同期同類平均利率，也可以是金融企業(yè)對某些企業(yè)提供的實際貸款利率。 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風險 三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風險 （二）、直接借入資金涉稅風險 向關聯(lián)方支付利息稅前扣除問題 《財政部國家稅務總局關于企業(yè)關聯(lián)方利息支出稅前扣除標準有關稅收政策問題的通知》（財稅（ 2023） 121號）規(guī)定： 企業(yè)實際支付給關聯(lián)方的利息支出，其接受關聯(lián)方債權性投資與其權益性投資比例為： 金融企業(yè) 5： 1；其他企業(yè) 2： 1。同時必須按照稅法及其實施條例的有關規(guī)定提供相關資料，并證明相關交易活動符合獨立交易原則；或者該企業(yè)的實際稅負不高于境內(nèi)關聯(lián)方的，此時其實際支付給境內(nèi)關聯(lián)方的利息支出，方可在稅前扣除。 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風險 三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風險 （二）、直接借入資金涉稅風險 集團轉(zhuǎn)貸的利息扣除問題 案例 甲房地產(chǎn)企業(yè)同丙企業(yè)同隸屬于某企業(yè)集團。 2023年通過企業(yè)丙轉(zhuǎn)貸 5000萬元，銀行同丙企業(yè)約定貸款利率 8%，丙企業(yè)同甲企業(yè)約定利率為 9%。請問：甲企業(yè)支付給丙企業(yè)的利息費用能否在所得稅前扣除？所得稅前扣除需要提供何種合法憑證？ 《財政部國家稅務總局關于非金融機構統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務征收營業(yè)稅問題的通知》（財稅字 [2023]7號） 《國家稅務總局關于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》的通知》（國稅發(fā)〔 2023〕 31號） 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風險 三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風險 （二）、直接借入資金涉稅風險 資本利息的扣除問題 《關于企業(yè)投資者投資未到位而發(fā)生的利息支出企業(yè)所得稅前扣除問題的批復》 （國稅函 [2023]312號） 明確規(guī)定關于企業(yè)由于投資者投資未到位而發(fā)生的利息支出扣除問題，根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第二十七條規(guī)定，凡企業(yè)投資者在規(guī)定期限內(nèi)未繳足其應繳資本額的，該企業(yè)對外借款所發(fā)生的利息，相當于投資者實繳資本額與在規(guī)定期限內(nèi)應繳資本額的差額應計付的利息，其不屬于企業(yè)合理的支出，應由企業(yè)投資者負擔，不得在計算企業(yè)應納稅所得額時扣除。 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風險 三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風險 （二）、直接借入資金涉稅風險 銀行罰息、滯納金和超過貸款期限的利息扣除問題 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)從銀行取得的 1億元貸款于 2023年 3月份到期，但因資金困難，一直到 2023年 6月才陸續(xù)歸還。銀行根據(jù)借款協(xié)議計算收取了企業(yè) 150萬元滯納金。請問房地產(chǎn)企業(yè)能否稅前扣除？ 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風險 三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風險 （二）、直接借入資金涉稅風險 借款是否可以無利息 《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十六條規(guī)定，企業(yè)或者外國企業(yè)在中國境內(nèi)設立的從事生產(chǎn)、經(jīng)營的機構、場所與其關聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務往來，應當按