【正文】 發(fā)成本”賬戶中歸集其發(fā)生的支出。（直接成本） ? 對不能直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本的支出，應先在“開發(fā)成本－配套設施開發(fā)成本”賬戶進行歸集，于開發(fā)完成后再按一定標準分配計入有關(guān)房屋等開發(fā)成本中。（共同成本） ? 對能有償轉(zhuǎn)讓的配套設施支出，應在“開發(fā)成本－配套設施開發(fā)成本”賬戶進行歸集，不需往“開發(fā)成本－房屋開發(fā)成本”中結(jié)轉(zhuǎn)。 ? （ 3）配比原則（特別加以關(guān)注） ? 占地面積、建筑面積、工程概算 ? （ 4）真實性原則 ? 除稅法另有規(guī)定外，預提（應付）費用不得計入開發(fā)成本。 ? （ 5）合法性原則 ? （ 6）及時性原則 ? 成本結(jié)轉(zhuǎn)不得提前或滯后，年度申報前。 ? ? 成本費用扣除的主要項目 ? （ 1）已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本 ? 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本＝ ? 已實現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位工程成本 ? 可售面積單位工程成本＝ ? 成本對象總成本 /總可售面積 ? 可售面積 ：建設部有明文規(guī)定，房管局進行實地測量。 ? （ 2）計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用 ? 前期工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、土地征用及拆遷費、建筑安裝工程費、開發(fā)間接費用 ? 屬于成本對象完工前發(fā)生的費用： ? ①直接成本直接計入； ? ②能分清成本對象的間接成本直接計入； ? ③不能分清成本對象的間接成本、共同成本按權(quán)責發(fā)生制原則配比計入。 ? 屬于成本對象完工后發(fā)生的費用：二次分攤 ? 第一次 第二次 ? 已銷開發(fā)產(chǎn)品：當期扣除 ? 已完工成本對象 ? 未銷開發(fā)產(chǎn)品：銷售時扣除 ? 未完工成本對象 ? （ 3）應付費用 ? ①憑 合法憑證 計算扣除 ? 外部憑證：發(fā)票、合同、司法部門判決 ? 內(nèi)部憑證（自制憑證）：工資表、折舊表 ? ②預提費用除稅法另有規(guī)定外，不得在稅前扣除。 ? （ 4）維修費用 ? ① 日常零星的維護、保養(yǎng)、修理等費用 ? ② 零星的標準 ? 暫參照國稅發(fā)【 2023】 84號文第三十一條的規(guī)定執(zhí)行。 ? 固定資產(chǎn)的 20％作為改良支出的標準，但對房地產(chǎn)企業(yè)比例有點偏高。 ? （ 5）共用部位、共用設施設備維修基金 ? ①已計入銷售收入的維修基金于實際移交時扣除。 ? ②代收代繳的維修基金和預提的維修基金不得扣除。 ? （ 6）會所等配套設施建造費用 ? ①非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主 ? 無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位 ? 按公共配套設施處理，可以計入開發(fā)成本。 ? ②營利性或產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有的或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外的單位 ? 開發(fā)企業(yè)自用按建造固定資產(chǎn)處理，不需要視同銷售； ? 其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品處理。 ? （ 7）郵電通訊、學校、醫(yī)療設施 ? ①出售的，按銷售開發(fā)產(chǎn)品處理； ? ②出租的，按固定資產(chǎn)處理，不需要視同銷售； ? ③無償贈與國家有關(guān)業(yè)務管理部門的，按配套設施進行處理； ? ④有償移交國家有關(guān)業(yè)務管理部門，取得補償?shù)模苯拥挚劢ㄔ斐杀?，抵扣的差額可計入當期應納稅所得額。 ? ? （ 8）售房部、接待處、樣板房建設及裝修 ? ①能夠單獨核算成本的，按建造固定資產(chǎn)處理； ? ②不能單獨核算成本的，按建造開發(fā)產(chǎn)品處理； ? ③裝修費無論金額大小，均應計入建造成本，不得作為銷售費用直接在稅前扣除。 ? （ 9）保證金 ? 開發(fā)企業(yè)為客戶（購房人）向銀行按揭貸款提供保證金（擔保金），不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，應在實際發(fā)生損失時據(jù)實扣除。（實際是企業(yè)的一項債權(quán)，條件滿足時可以收回） ? （ 10）廣告費、業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費 ? ①預售收入不得作為此三項費用的計提基數(shù)，待轉(zhuǎn)為實際銷售收入時，再作為基數(shù)。 ? ②新辦的企業(yè)在取得第一筆銷售收入前發(fā)生的此三項費用可以向后結(jié)轉(zhuǎn)，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長不得超過 3年。 ? 新辦的企業(yè)僅指 2023年以后新辦的企業(yè)，不含以前成立的企業(yè)。 ? （ 11）利息 ? ①為建造開發(fā)產(chǎn)品（對象明確）而借入資金發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用 ? 成本對象完工前發(fā)生的，應配比計入成本對象；（資本化） ? 成本對象完工后發(fā)生的，可作為財務費用直接扣除。 ? ? ②向金融機構(gòu)統(tǒng)一借款后轉(zhuǎn)借集團內(nèi)部的，借入方能出具開發(fā)企業(yè)從金融機構(gòu)取得借款的證明文件，支付的利息準予按規(guī)定在稅前扣除。 ? 證明文件指銀行的借款合同，合同應載明是借給該開發(fā)企業(yè)的。 ? ③ 開發(fā)企業(yè)將自有資金借給關(guān)聯(lián)方 ? 關(guān)聯(lián)方借入資金超過注冊資金的 50％的，超過部分的利息不得在稅前扣除；未超過部分按金融機構(gòu)同類同期貸款 基準 利率扣除。 ? （ 12）土地閑置費 ? 因超過出讓合同約定的動工開發(fā)日而繳納的土地閑置費，計入成本對象的施工成本；因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按稅收規(guī)定自行在稅前扣除。 ? （ 13）成本對象報廢和毀損損失 ? 成本對象在建造過程中如單項或單位工程發(fā)生報廢和毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償后的凈損失，計入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對象整體報廢或毀損，其凈損失可作為非正常損失按規(guī)定扣除。 ? （ 14）折舊 ? 轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，可按稅收規(guī)定扣除折舊，未轉(zhuǎn)的，不得扣除折舊。 其他文件解析 房地產(chǎn)所得稅稽查方法 ? 一、房地產(chǎn)稅收專項檢查總體把握要點 ? （一）建議調(diào)賬檢查與實地檢查相結(jié)合。 ? （二）對完工項目和未完工項目不同稽查點。 ? （三）區(qū)分內(nèi)資企業(yè)和外商投資企業(yè)稽查點。 房地產(chǎn)所得稅稽查方法 ? （四）特別注意各類合同的核查。包括銷售合同與成本涉及的合同。 ? （五）特別關(guān)注竣工清算報告、監(jiān)理報告、審計報告。 房地產(chǎn)所得稅稽查方法 ? 三、 成本項目稽查方法 ? 首先要制作成本明細表，從總體上把握。至少杜絕無票列支成本的現(xiàn)象發(fā)生。