房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避-資料下載頁(yè)
2025-02-22 12:01本頁(yè)面
【正文】 發(fā)成本”賬戶中歸集其發(fā)生的支出。（直接成本） ? 對(duì)不能直接計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的支出，應(yīng)先在“開發(fā)成本－配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行歸集，于開發(fā)完成后再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)房屋等開發(fā)成本中。（共同成本） ? 對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開發(fā)成本－配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行歸集，不需往“開發(fā)成本－房屋開發(fā)成本”中結(jié)轉(zhuǎn)。 ? （ 3）配比原則（特別加以關(guān)注） ? 占地面積、建筑面積、工程概算 ? （ 4）真實(shí)性原則 ? 除稅法另有規(guī)定外，預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用不得計(jì)入開發(fā)成本。 ? （ 5）合法性原則 ? （ 6）及時(shí)性原則 ? 成本結(jié)轉(zhuǎn)不得提前或滯后，年度申報(bào)前。 ? ? 成本費(fèi)用扣除的主要項(xiàng)目 ? （ 1）已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本 ? 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本＝ ? 已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位工程成本 ? 可售面積單位工程成本＝ ? 成本對(duì)象總成本 /總可售面積 ? 可售面積 ：建設(shè)部有明文規(guī)定，房管局進(jìn)行實(shí)地測(cè)量。 ? （ 2）計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用 ? 前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、土地征用及拆遷費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用 ? 屬于成本對(duì)象完工前發(fā)生的費(fèi)用： ? ①直接成本直接計(jì)入； ? ②能分清成本對(duì)象的間接成本直接計(jì)入； ? ③不能分清成本對(duì)象的間接成本、共同成本按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則配比計(jì)入。 ? 屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的費(fèi)用：二次分?jǐn)? ? 第一次 第二次 ? 已銷開發(fā)產(chǎn)品：當(dāng)期扣除 ? 已完工成本對(duì)象 ? 未銷開發(fā)產(chǎn)品：銷售時(shí)扣除 ? 未完工成本對(duì)象 ? （ 3）應(yīng)付費(fèi)用 ? ①憑 合法憑證 計(jì)算扣除 ? 外部憑證：發(fā)票、合同、司法部門判決 ? 內(nèi)部憑證（自制憑證）：工資表、折舊表 ? ②預(yù)提費(fèi)用除稅法另有規(guī)定外，不得在稅前扣除。 ? （ 4）維修費(fèi)用 ? ① 日常零星的維護(hù)、保養(yǎng)、修理等費(fèi)用 ? ② 零星的標(biāo)準(zhǔn) ? 暫參照國(guó)稅發(fā)【 2023】 84號(hào)文第三十一條的規(guī)定執(zhí)行。 ? 固定資產(chǎn)的 20％作為改良支出的標(biāo)準(zhǔn)，但對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)比例有點(diǎn)偏高。 ? （ 5）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金 ? ①已計(jì)入銷售收入的維修基金于實(shí)際移交時(shí)扣除。 ? ②代收代繳的維修基金和預(yù)提的維修基金不得扣除。 ? （ 6）會(huì)所等配套設(shè)施建造費(fèi)用 ? ①非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主 ? 無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位 ? 按公共配套設(shè)施處理，可以計(jì)入開發(fā)成本。 ? ②營(yíng)利性或產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有的或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外的單位 ? 開發(fā)企業(yè)自用按建造固定資產(chǎn)處理，不需要視同銷售； ? 其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品處理。 ? （ 7）郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施 ? ①出售的，按銷售開發(fā)產(chǎn)品處理； ? ②出租的，按固定資產(chǎn)處理，不需要視同銷售； ? ③無(wú)償贈(zèng)與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門的，按配套設(shè)施進(jìn)行處理； ? ④有償移交國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門，取得補(bǔ)償?shù)?，直接抵扣建造成本，抵扣的差額可計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 ? ? （ 8）售房部、接待處、樣板房建設(shè)及裝修 ? ①能夠單獨(dú)核算成本的，按建造固定資產(chǎn)處理； ? ②不能單獨(dú)核算成本的，按建造開發(fā)產(chǎn)品處理； ? ③裝修費(fèi)無(wú)論金額大小，均應(yīng)計(jì)入建造成本，不得作為銷售費(fèi)用直接在稅前扣除。 ? （ 9）保證金 ? 開發(fā)企業(yè)為客戶（購(gòu)房人）向銀行按揭貸款提供保證金（擔(dān)保金），不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，應(yīng)在實(shí)際發(fā)生損失時(shí)據(jù)實(shí)扣除。（實(shí)際是企業(yè)的一項(xiàng)債權(quán)，條件滿足時(shí)可以收回） ? （ 10）廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi) ? ①預(yù)售收入不得作為此三項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)提基數(shù)，待轉(zhuǎn)為實(shí)際銷售收入時(shí)，再作為基數(shù)。 ? ②新辦的企業(yè)在取得第一筆銷售收入前發(fā)生的此三項(xiàng)費(fèi)用可以向后結(jié)轉(zhuǎn)，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長(zhǎng)不得超過 3年。 ? 新辦的企業(yè)僅指 2023年以后新辦的企業(yè)，不含以前成立的企業(yè)。 ? （ 11）利息 ? ①為建造開發(fā)產(chǎn)品（對(duì)象明確）而借入資金發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用 ? 成本對(duì)象完工前發(fā)生的，應(yīng)配比計(jì)入成本對(duì)象；（資本化） ? 成本對(duì)象完工后發(fā)生的，可作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接扣除。 ? ? ②向金融機(jī)構(gòu)統(tǒng)一借款后轉(zhuǎn)借集團(tuán)內(nèi)部的，借入方能出具開發(fā)企業(yè)從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，支付的利息準(zhǔn)予按規(guī)定在稅前扣除。 ? 證明文件指銀行的借款合同，合同應(yīng)載明是借給該開發(fā)企業(yè)的。 ? ③ 開發(fā)企業(yè)將自有資金借給關(guān)聯(lián)方 ? 關(guān)聯(lián)方借入資金超過注冊(cè)資金的 50％的，超過部分的利息不得在稅前扣除；未超過部分按金融機(jī)構(gòu)同類同期貸款 基準(zhǔn) 利率扣除。 ? （ 12）土地閑置費(fèi) ? 因超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日而繳納的土地閑置費(fèi)，計(jì)入成本對(duì)象的施工成本；因國(guó)家無(wú)償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按稅收規(guī)定自行在稅前扣除。 ? （ 13）成本對(duì)象報(bào)廢和毀損損失 ? 成本對(duì)象在建造過程中如單項(xiàng)或單位工程發(fā)生報(bào)廢和毀損，減去殘料價(jià)值和過失人或保險(xiǎn)公司賠償后的凈損失，計(jì)入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對(duì)象整體報(bào)廢或毀損，其凈損失可作為非正常損失按規(guī)定扣除。 ? （ 14）折舊 ? 轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，可按稅收規(guī)定扣除折舊，未轉(zhuǎn)的，不得扣除折舊。 其他文件解析 房地產(chǎn)所得稅稽查方法 ? 一、房地產(chǎn)稅收專項(xiàng)檢查總體把握要點(diǎn) ? （一）建議調(diào)賬檢查與實(shí)地檢查相結(jié)合。 ? （二）對(duì)完工項(xiàng)目和未完工項(xiàng)目不同稽查點(diǎn)。 ? （三）區(qū)分內(nèi)資企業(yè)和外商投資企業(yè)稽查點(diǎn)。 房地產(chǎn)所得稅稽查方法 ? （四）特別注意各類合同的核查。包括銷售合同與成本涉及的合同。 ? （五）特別關(guān)注竣工清算報(bào)告、監(jiān)理報(bào)告、審計(jì)報(bào)告。 房地產(chǎn)所得稅稽查方法 ? 三、 成本項(xiàng)目稽查方法 ? 首先要制作成本明細(xì)表，從總體上把握。至少杜絕無(wú)票列支成本的現(xiàn)象發(fā)生。
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