【正文】 般不得低于15% 139 西安 張輝 團(tuán)購整體樓盤（續(xù)） ? 資金支付：既可以由團(tuán)購人直接支付，也可以由雙方共管的開發(fā)商賬戶對外支付 ? 采購發(fā)票：開發(fā)商，不是團(tuán)購人 ? 銷售發(fā)票：開發(fā)商開具給各個(gè)業(yè)主 140 西安 張輝 開發(fā)項(xiàng)目封閉運(yùn)作 ? 工業(yè)企業(yè)擁有土地，聯(lián)合乙方組建合資的房地產(chǎn)公司，雙方按照約定的比例出資和分配房產(chǎn)（不對外銷售），項(xiàng)目結(jié)束后解散合資的房地產(chǎn)公司。 ? 最低銷售收入 =開發(fā)成本 ? （ 1+15%） 247。 （ 1 － 5%） ? 2023財(cái)稅 13號關(guān)于單位低價(jià)向職工售房有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知 141 西安 張輝 開發(fā)項(xiàng)目封閉運(yùn)作（續(xù)） ? 2023特別納稅調(diào)整實(shí)施辦法（試行） ? 第三十九條 按照關(guān)聯(lián)方訂單從事加工制造，不承擔(dān)經(jīng)營決策、產(chǎn)品研發(fā)、銷售等功能的企業(yè)，不應(yīng)承擔(dān)由于決策失誤、開工不足、產(chǎn)品滯銷等原因帶來的風(fēng)險(xiǎn)和損失，通常應(yīng)保持一定的利潤率水平。對出現(xiàn)虧損的企業(yè)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在經(jīng)濟(jì)分析的基礎(chǔ)上，選擇適當(dāng)?shù)目杀葍r(jià)格或可比企業(yè)，確定企業(yè)的利潤水平。 142 西安 張輝 2023財(cái)會(huì) 64號 ? 關(guān)聯(lián)方之間出售資產(chǎn)等有關(guān)會(huì)計(jì)處理問題暫行規(guī)定 ? 當(dāng)期對非關(guān)聯(lián)方的銷售量占該商品總銷售量的較大比例的（通常為 20%及以上），應(yīng)按對非關(guān)聯(lián)方銷售的加權(quán)平均價(jià)格作為對關(guān)聯(lián)方之間同類交易的計(jì)量基礎(chǔ)，并將按此價(jià)格確定的金額確認(rèn)為收入。 143 西安 張輝 投入貨幣返還項(xiàng)目利潤 ? 情形二： 1986民法通則 ? 第五十二條 企業(yè)之間或者企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營，共同經(jīng)營、不具備法人條件的，由聯(lián)營各方按照出資比例或者協(xié)議的約定，以各自所有的或者經(jīng)營管理的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)民事責(zé)任。 ? 依照法律的規(guī)定或者協(xié)議的約定負(fù)連帶責(zé)任的，承擔(dān)連帶責(zé)任。 145 西安 張輝 2023國稅發(fā) 31號 ? 第三十六條 企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目 未成立獨(dú)立法人公司 的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理： ? （ 二 ） 凡開發(fā)合同或協(xié)議中 約定分配項(xiàng)目利潤 的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理 146 西安 張輝 投入貨幣返還項(xiàng)目利潤（續(xù) 1） ? 1. 企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。 147 西安 張輝 投入貨幣返還項(xiàng)目利潤（續(xù) 2） ? 視同 股息紅利 進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理 ? 證據(jù)：并入所得稅申報(bào)表 ? 股息的三種不同處理方法和適用 ? 扣除法、抵免法、免稅法 148 西安 張輝 投入貨幣返還項(xiàng)目利潤（續(xù) 3） ? 企業(yè)所得稅法 第二十六條 企業(yè)的下列收入為免稅收入（二）符合條件的居民企業(yè)之間的股息、紅利等權(quán)益性投資收益； ? 企業(yè)所得稅法實(shí)施條例 第八十三條 符合條件的居民企業(yè)之間的股息、紅利等權(quán)益性投資收益，是指居民企業(yè)直接投資于其他居民企業(yè)取得的投資收益 149 西安 張輝 投入貨幣返還項(xiàng)目利潤（續(xù) 4） ? 公司法第三十五條 股東按照實(shí)繳的出資比例分取紅利；公司新增資本時(shí)，股東有權(quán)優(yōu)先按照實(shí)繳的出資比例認(rèn)繳出資。但是， 全體股東約定不按照出資比例分取紅利 或者不按照出資比例優(yōu)先認(rèn)繳出資的除外。 150 西安 張輝 開發(fā)商會(huì)計(jì)處理 ? 收款時(shí)： 還款時(shí)： ? 借：銀行存款 借：長期應(yīng)付款 ? 貸：長期應(yīng)付款 未分配利潤 ? 貸：銀行存款 ? 1994國稅發(fā) 25號關(guān)于資金賬簿印花稅問題的通知 151 西安 張輝 投資商會(huì)計(jì)處理 ? 付款時(shí)： 歸還時(shí)： ? 借：長期應(yīng)收款 借：銀行存款 ? 貸：銀行存款 貸：長期應(yīng)收款 ? 投資收益 152 西安 張輝 投入貨幣返還項(xiàng)目利潤（續(xù) 5） ? 1997國稅函 387號關(guān)于以不動(dòng)產(chǎn)作為股利進(jìn)行分配征收營業(yè)稅問題的批復(fù) ? 東亞公司將屬于東亞公司的不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)作為股利分配給中外雙方，所有權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，符合現(xiàn)行營業(yè)稅關(guān)于銷售不動(dòng)產(chǎn)的規(guī)定。因此對東亞公司分配的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)按 “ 銷售不動(dòng)產(chǎn) ” 征收營業(yè)稅。 153 西安 張輝 1998國稅函 771號 ? 關(guān)于以房屋抵頂債務(wù)應(yīng)征收營業(yè)稅問題的批復(fù) ? 單位或個(gè)人以房屋抵頂有關(guān)債務(wù)，不論是經(jīng)雙方（或多方）協(xié)商決定的，還是由法院裁定的，其房屋所有權(quán)已發(fā)生轉(zhuǎn)移，且原房主也取得了經(jīng)濟(jì)利益（減少了債務(wù)），因此，對單位或個(gè)人以房屋或其他不動(dòng)產(chǎn)抵頂有關(guān)債務(wù)的行為，應(yīng)按“ 銷售不動(dòng)產(chǎn) ” 稅目征收營業(yè)稅。 ? 注：貨幣 / 貨物 / 其他經(jīng)濟(jì)利益 154 西安 張輝 提前分配股息 ? 企業(yè)財(cái)務(wù)通則 ? 第五十一條 企業(yè)彌補(bǔ)以前年度虧損和提取盈余公積后，當(dāng)年沒有可供分配的利潤時(shí)，不得向投資者分配利潤，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。 155 西安 張輝 提前分配股息（續(xù)） ? 由于在年度結(jié)束之前提前取得實(shí)物股息，并且沒有經(jīng)過董事會(huì)宣告進(jìn)行利潤分配，應(yīng)當(dāng)重新計(jì)算實(shí)物股息的計(jì)稅價(jià)格，即將直接收款方式改為賒銷，需要調(diào)整增加營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅的收入 ? 注：交付以后或者竣工決算后應(yīng)當(dāng)及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)收賬款，確認(rèn)相應(yīng)的營業(yè)收入和成本 156 西安 張輝 會(huì)計(jì)處理 ? 一、投資方提前取得房屋時(shí) ? 借： 應(yīng)付股息 （預(yù)售合同簽訂時(shí)公允價(jià)） ? 貸：主營業(yè)務(wù)收入 ? 二、宣告分配利潤時(shí) ? 借：利潤分配 — 未分配利潤 ? 貸： 應(yīng)付股息（宣告分配時(shí)公允價(jià)） 157 西安 張輝 投入貨幣返還項(xiàng)目利潤（續(xù) 6） ? 如果項(xiàng)目利潤以房屋的形式返還，與投入現(xiàn)金返還房屋并且辦理過戶手續(xù)相比較 ? 共同點(diǎn)都是投資人取得房屋所有權(quán) ? 不同點(diǎn)在于，投入貨幣返還房屋，面積是事先約定的，與實(shí)際經(jīng)營成果無關(guān)；投入貨幣返還利潤，面積是不確定的，與實(shí)際經(jīng)營成果緊密相關(guān)。 158 西安 張輝 投入貨幣返還變現(xiàn)收入 ? 情形三： 投入貨幣返還開發(fā)產(chǎn)品變現(xiàn)收入 ? 法釋（ 2023） 5號 第二十六條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取 固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同。 ? 注：包括固定（面積）標(biāo)的物 160 西安 張輝 投入貨幣返還開發(fā)產(chǎn)品變現(xiàn)收入（續(xù)） ? 由于開發(fā)商擁有開發(fā)業(yè)務(wù)的直接的、絕對的控制權(quán)， 資金提供人既沒有同時(shí)提供管理服務(wù) ，也沒有承擔(dān)開發(fā)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn) ，應(yīng)當(dāng)界定為資金拆借 ? 由于指定房屋沒有直接過戶給資金拆借人，并且是以開發(fā)商的名義對外簽訂 《 商品房買賣合同 》 的，因此不屬于預(yù)售房屋。 161 西安 張輝 1995國稅函 156號營業(yè)稅問題解答 ? 十答： 《 營業(yè)稅稅目注釋 》 規(guī)定，貸款屬于 “ 金融保險(xiǎn)業(yè) ” 稅目的征收范圍，而貸款是指將資金貸與他人使用的行為。根據(jù)這一規(guī)定，不論金融機(jī)構(gòu)還是其他單位，只要是發(fā)生將資金貸與他人使用的行為，均應(yīng)視為發(fā)生貸款行為，按 “ 金融保險(xiǎn)業(yè) ”稅目征收營業(yè)稅。 162 西安 張輝 企業(yè)所得稅法實(shí)施條例 ? 第三十八條 企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中發(fā)生的下列利息支出，準(zhǔn)予扣除： ? （二）非金融企業(yè)向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計(jì)算的數(shù)額的部分。 ? 注：開發(fā)商支付的利息對應(yīng)的利率一般高于稅法的限定利率，不允許全部扣除。 163 西安 張輝 企業(yè)所得稅法實(shí)施條例 ? 第十八條 利息收入，是指企業(yè)將資金提供他人使用但不構(gòu)成權(quán)益性投資，或者因他人占用本企業(yè)資金取得的收入，包括存款利息、貸款利息、債券利息、欠款利息等收入。 ? 利息收入，按照合同約定的債務(wù)人應(yīng)付利息的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ? 注：投資商收到的返還款扣除本金后應(yīng)當(dāng)全部視為利息收入處理 164 西安 張輝 聘請專業(yè)單位承包 ? 情形四： 專業(yè)承包 ? 一、對外仍然以開發(fā)商的名義對外從事生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，相關(guān)的收入和成本費(fèi)用納入開發(fā)商的會(huì)計(jì)賬簿，屬于委托代理的法律關(guān)系，即開發(fā)商直接承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任 ? 二、承包人 幫助 開發(fā)商取得相應(yīng)利潤，但如果沒有兌現(xiàn)，一般只承擔(dān)部分賠償責(zé)任，即開發(fā)商仍然 承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) 167 西安 張輝 營業(yè)稅 ? 營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 ? 第十一條 單位以承包、承租、掛靠方式經(jīng)營的，承包人、承租人、掛靠人發(fā)生應(yīng)稅行為，承包人以發(fā)包人、出租人、被掛靠人名義對外經(jīng)營并由發(fā)包人承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的，以發(fā)包人為納稅人；否則以承包人為納稅人。 168 西安 張輝 企業(yè)所得稅 ? 1997國稅發(fā) 8號關(guān)于企業(yè)租賃經(jīng)營有關(guān)稅收問題的通知 ? 企業(yè)全部或部分被個(gè)人、其他企業(yè)、單位承租經(jīng)營，承租方承租后重新辦理工商登記，并以承租方的名義對外從事生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)。其承租經(jīng)營取得的所得，應(yīng)對重新辦理工商登記的企業(yè)、單位為企業(yè)所得稅納稅義務(wù)人，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。 169 西安 張輝 1997國稅發(fā) 8號 ? 企業(yè)全部或部分被個(gè)人、其他企業(yè)、單位承租經(jīng)營，但未改變被承租企業(yè)的名稱，未變更工商登記，并仍以被承租企業(yè)名義對外從事生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，不論被承租企業(yè)與承租方如何分配經(jīng)營成果，均以被承租企業(yè)為企業(yè)所得稅納稅義務(wù)人，就其全部所得征收企業(yè)所得稅。 170 西安 張輝 納稅義務(wù)人 ? 銷售不動(dòng)產(chǎn)的營業(yè)稅 —— 發(fā)包人 ? 銷售不動(dòng)產(chǎn)的所得稅 —— 發(fā)包人 ? 承包收入的營業(yè)稅 —— 承包人 ? 承包收入的所得稅 —— 承包人 ? 注：承包人從發(fā)包人取得的承包收入，可以在發(fā)包人的企業(yè)所得稅前申報(bào)扣除，承包人的企業(yè)所得稅在承包人的機(jī)構(gòu)所在地自行繳納 171 西安 張輝 變相轉(zhuǎn)讓土地 ? 情形五： 變相轉(zhuǎn)讓土地 ? 變相轉(zhuǎn)讓土地，開發(fā)商取得固定收益，投資人既提供工程所需資金，又提供工程管理服務(wù)，相關(guān)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)由投資人承擔(dān)，但對外完全是以開發(fā)商的名義從事經(jīng)營活動(dòng) ? 注：與專業(yè)承包的區(qū)別在于開發(fā)商是否承擔(dān)一定風(fēng)險(xiǎn) 173 西安 張輝 變相轉(zhuǎn)讓土地和承包經(jīng)營 ? 承包經(jīng)營：投資人對開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營成果不擁有所有權(quán)，僅是按合同（協(xié)議）規(guī)定取得一定所得的 ? 注：開發(fā)商承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) ? 變相轉(zhuǎn)讓土地：投資人按合同（協(xié)議）的規(guī)定只向開發(fā)商繳納一定費(fèi)用后，開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營成果全部歸其所有的 174 西安 張輝 不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)變更 ? 2023物權(quán)法 第九條 ? 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。 175 西安 張輝 物權(quán)法 — 另有規(guī)定 ? 第二十八條 因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。 ? 第二十九條 因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力。 176 西安 張輝 不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)變更（續(xù)） ? 2023法釋 5號關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋 ? 第二十四條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。 177 西安 張輝 不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)變更（續(xù)） ? 2023法釋 5號關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋 ? 第八條 土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方與受讓方訂立土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后，當(dāng)事人一方以雙方之間未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。 178 西安 張輝 2023法釋 5號 ? 關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋 ? 第十四條 本解釋所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。 179 西安 張輝 2023國稅