【正文】 扣除進(jìn)行稅務(wù)籌劃 ? 從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，可加計扣除，其他企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，不享受此項費(fèi)用扣除。當(dāng)非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)時，不宜作為其非主營項目，而應(yīng)考慮重新設(shè)立一獨立核算的、專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和交易的關(guān)聯(lián)企業(yè)。不僅可以在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中享受加計扣除，而且可以在以后的各納稅年度中利用企業(yè)的關(guān)聯(lián)關(guān)系實現(xiàn)其他稅收的納稅籌劃。如通過雙方的銷售收入分列，可使雙方各自扣除交際應(yīng)酬費(fèi)時適用較高的扣除率。 靈活運(yùn)用優(yōu)惠政策法 ? 個人自有住房轉(zhuǎn)讓籌劃 ? 房屋所有人由于工作需要，要轉(zhuǎn)讓使用年限很短的住房，比如僅使用一年，尋找一個愿意和自己交換住房，而且對方住房又合乎自己要求的經(jīng)濟(jì)當(dāng)事人，和該個人交換住房。根據(jù)稅法規(guī)定，個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，可以免征土地增值稅。 靈活運(yùn)用優(yōu)惠政策法 ? 財政部、國家稅務(wù)總局財稅宇（ 95） 48號文件規(guī)定，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入計稅；如果代收費(fèi)用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取，可不作轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計算的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除但不允許加計 20％的扣除基數(shù)；對于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算土地增值稅時不允許扣除代收費(fèi)用。 代收費(fèi)用計價籌劃法 ? 在會計核算時，應(yīng)把縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費(fèi)用不計入房價中，而是通過合同安排、業(yè)務(wù)流程重組在房價之外單獨收取，這樣就可以減少銷售收入，不僅可以節(jié)省營業(yè)稅，而且可以降低增值額、減少應(yīng)納的土地增值稅。 代收費(fèi)用計價籌劃法 ? 土地增值稅適用四檔超率累進(jìn)稅率，如果對土地增值稅稅率不同的房產(chǎn)合在一起計算，可能會降低高增值房產(chǎn)的適用稅率。由于高稅率房產(chǎn)的增值額大，這樣會使整體稅負(fù)下降。 ? 某房產(chǎn)開發(fā)公司同時開發(fā)甲、乙兩幢商業(yè)房。銷售甲房取得收入 250萬元，允許扣除項目金額為 200萬元；銷售乙房取得收入 400萬元，允許扣除項目金額為 100萬元。 ? 分開核算 ?甲房產(chǎn)增值率 =（ 250200）247。 200 100%=25% ?應(yīng)納土地增值稅 =（ 250200） 30%=15 ?乙房產(chǎn)增值率 =（ 400100）247。 100 100%=300% ?應(yīng)納土地增值稅 =（ 400100） 60%100 35%=145 ?甲、乙房產(chǎn)應(yīng)納土地增值稅合計 =15+145=160 成本核算對象籌劃法 ? 合并核算 收入總額 =250+400=650 扣除項目金額 =200+100=300 增值率 =（ 650300）247。 300 100%=117% 應(yīng)納土地增值稅 =（ 650300） 50%300 15%=130 ㊣把高增值與低增值房產(chǎn)安排在一起開發(fā)、出售，并將收入和扣除項目放在一起核算并申報。 成本核算對象籌劃法 ? 甲公司欲將一幢房產(chǎn)出售給乙公司，雙方約定的售價1200萬元，房屋原價 1000萬元，已提折舊 200萬元，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價格 1100萬元，該房屋成新率 6成。企業(yè)轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時發(fā)生評估費(fèi)用 。應(yīng)納稅額計算如下： ?應(yīng)納營業(yè)稅＝ 1200 5%＝ 60（萬元） ?應(yīng)納城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加＝ 60（ 7%＋ 3%）＝ 6（萬元） ?應(yīng)納印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）＝ 1200 ‰ ＝ （萬元） 股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法 ?應(yīng)納土地增值稅計算： ①房產(chǎn)評估價格 =1100 60%=660（萬元）； ②扣除項目金額合計 =660＋ 60＋ 6＋ ＋ =730（萬元）； ③增值額 =1200730=470（萬元）； ④增值率 =470247。 730 100%=%； ⑤應(yīng)納稅額 =470 40%－ 730 5%=188－ ＝ （萬元） ?應(yīng)納所得稅＝（ 1200－ 800－ 60－ 6－ － － ） 33%=（萬元） ?應(yīng)納稅額合計＝ 60＋ 6＋ ＋ ＋ ＝ （萬元） 股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法 ㊣采用甲公司先以該房產(chǎn)對乙企業(yè)投資，然后再將其股份按比例全部轉(zhuǎn)讓給乙企業(yè)股東的方法，則只需繳納企業(yè)所得稅。假設(shè)乙公司是由股東 A、B組建的有限責(zé)任公司，股東 A、 B所占股份比例為 60%∶40% 。投資前，乙公司資本總額為 2023萬元，投資后，甲企業(yè)占乙企業(yè)資本總額的 30%。 股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法 甲、乙雙方簽訂投資協(xié)議，投資后，甲公司賬務(wù)處理如下： 借：長期股權(quán)投資 8000000 累計折舊 2023000 貸：固定資產(chǎn) 10000000 乙公司應(yīng)確認(rèn)甲企業(yè)實收資本為： 2023 30%/(130%)=（萬元），賬務(wù)處理為： 借：固定資產(chǎn) 12023000 貸：實收資本－甲公司 8571400 資本公積－資本溢價 3428600 股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法 一定期限后，甲公司將乙公司擁有的 30%的股份按比例轉(zhuǎn)讓給乙公司原股東 A和 B，其中轉(zhuǎn)讓給 A股東 18%，轉(zhuǎn)讓給 B股東 12%。 甲公司賬務(wù)處理為： 借：銀行存款 12023000 貸：長期股權(quán)投資 8000000 投資收益 4000000 乙公司賬務(wù)處理為： 借：實收資本－－甲公司 8571400 貸：實收資本－ A 5142840(8571400 60%) 實收資本－ B 3428560（ 8571400 40%) 甲公司應(yīng)納企業(yè)所得稅＝ 400 33%＝ 132（萬元） 節(jié)省稅收： － 132＝ 股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法 ? 某房產(chǎn)開發(fā)公司，在一海邊城市開發(fā)一幢五星級酒樓，出售給一外國投資者。開發(fā)成本 20億元，售價28億元。按規(guī)定，此項業(yè)務(wù)應(yīng)納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、土地增值稅約 億元（計算過程略）。 ㊣先投資成立一子公司“某某大酒店”，酒店固定資產(chǎn)建成后，再將大酒店股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給外國投資者，則可免除上述稅款。 股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法 ? 設(shè)立一控股子公司“某某大酒店”。某某大酒店擁有法人資格，獨立核算。 ? 某某大酒店進(jìn)行固定資產(chǎn)建設(shè)，相關(guān)建設(shè)資金由房產(chǎn)開發(fā)公司提供，并作應(yīng)付款項處理。 ? 固定資產(chǎn)建成后，房產(chǎn)公司將擁有大酒店的股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給外國投資者。房產(chǎn)公司收回股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款及大酒店所有債權(quán)。 ? 股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益需繳納企業(yè)所得稅，但股權(quán)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)不繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加和土地增值稅，從而少納了不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程的巨額稅款。 股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法 企業(yè)所得稅對房地產(chǎn)企業(yè)的潛在影響與納稅籌劃 ?納稅人及納稅義務(wù)解析與納稅籌劃 ?稅率變化解析及納稅籌劃 ?應(yīng)稅收入解析與納稅籌劃 ?成本費(fèi)用稅前扣除解析與納稅籌劃 ?資產(chǎn)的稅務(wù)處理及納稅籌劃 ?稅收優(yōu)惠政策解析與納稅籌劃 企業(yè)所得稅對房地產(chǎn)企業(yè)的潛在影響與納稅籌劃 謝謝大家