【正文】 ? 籌劃前 ?轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為 ； ?應(yīng)納土地增值稅額為 ； ?實際盈利金額 =收入－成本－費用－稅金 = = “臨界點”籌劃法 ? 籌劃辦法：假設(shè)該公司將房價適當(dāng)調(diào)低，由每平方米2030元，降到每平方米 1978元，則售價總額為 1800萬元，其他資料不變。假設(shè)城建稅稅率為 7%、印花稅稅率為 ‰ 、教育費附加征收率為 3%。 “臨界點”籌劃法 ? 某房產(chǎn)開發(fā)公司專門從事普通住宅商品房開發(fā)， 2023年3月 2日，出售普通住宅用房一幢，總面積 9100平方米，平均銷價 2030元 /平方米，售價總額為 。 土地增值稅優(yōu)惠政策解讀 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要思路 ?營業(yè)稅納稅籌劃的主要思路 ?房產(chǎn)稅納稅籌劃的主要思路 ?土地增值稅納稅籌劃的主要思路 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要思路 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要思路 ?房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的基本思路是在研究稅收政策的基礎(chǔ)上，成分利用好納稅籌劃的平臺與納稅籌劃的技術(shù)，其得心應(yīng)手的應(yīng)用依賴于長期的總結(jié)完善 ?納稅籌劃的平臺 ?納稅籌劃的技術(shù) 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃技巧及實戰(zhàn)案例 ?“臨界點”籌劃法 ?費用轉(zhuǎn)移或分攤籌劃法 ?收入分散籌劃法 ?建房方式籌劃法 ?靈活運用優(yōu)惠政策法 ?代收費用計價籌劃法 ?成本核算對象籌劃法 ?股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法 ?核算方式籌劃法 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃技巧及實戰(zhàn)案例 ? 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的 20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額 20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。 ? 對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。 土地增值稅優(yōu)惠政策解讀 ? 對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地 (房地產(chǎn) )作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。 土地增值稅優(yōu)惠政策解讀 ? 個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報核準(zhǔn)，凡居住滿 5年或 5年以上的，免征土地增值稅；居住滿 3年未滿 5年的，減半征收土地增值稅；居住未滿 3年的，按規(guī)定計征土地增值稅。 ? 因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。 分類預(yù)征到期清算 ? 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額未超過扣除項目金額之和 20%的，預(yù)以免征土地增值稅。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增 ? 對納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土地增值稅，具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。 轉(zhuǎn)讓舊房的計算操作性增強 ? 個人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入時已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評估價中已包括了此項因素，不另作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。 ? 轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。 混合項目要分開核算 ? 凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。 明確普通標(biāo)準(zhǔn)住宅標(biāo)準(zhǔn) ? 對納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。 ? 對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。 ? 單位建筑面積成本費用 =清算時的扣除項目總金 清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理 ? 各地要進一步完善土地增值稅預(yù)征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學(xué)合理地確定預(yù)征率，并適時調(diào)整。 ? 稅務(wù)機關(guān)要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)中介機構(gòu)在準(zhǔn)入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責(zé)任等方面提出明確要求，并做好必要的指導(dǎo)和管理工作。 土地增值稅扣除項目清算 ? 滿足清算條件之日起 90日內(nèi)或在主管稅務(wù)機關(guān)限定的 ? 納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報送以下資料： ?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表； ?項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料； 土地增值稅清算應(yīng)報送的資料 ? 納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報送以下資料： ?主管稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他與土地增值稅清算 ?納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，報送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證 土地增值稅清算應(yīng)報送的資料 ? 稅務(wù)中介機構(gòu)受托對清算項目審核鑒證時，應(yīng)按稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用一般不得扣除。 土地增值稅扣除項目清算 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理： ?建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除； ?建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除； ?建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除成本和費用。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。本月主營業(yè)務(wù)收入 賒購率 =（月末應(yīng)付賬款 月初應(yīng)付賬款）247。 非關(guān)聯(lián)方串謀分析 項 目 指 標(biāo) 是否存在非關(guān)聯(lián)方串謀 主營業(yè)務(wù)收入離散度 =（本月主營業(yè)務(wù)收入 本年主營業(yè)務(wù)收入月平均數(shù)）247。上期預(yù)提費用 100% 非經(jīng)常性損益合理性分析 項 目 指 標(biāo) 非經(jīng)常性損益是否合理 非