【正文】 稅。 ? 對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，可以免征土地增值稅。 ? 因城市實施規(guī)劃，國家建設(shè)的需要而搬遷， 由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。增值額超過扣除項目金額之和 20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定征收土地增值稅。對納稅人預(yù)售房地產(chǎn)取得的收入，當?shù)囟悇?wù)機關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當?shù)街鞴芏悇?wù)機關(guān)辦理納稅申報，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理決算后，多退少補；當?shù)囟悇?wù)機關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的，應(yīng)在取得收入時先到稅務(wù)機關(guān)登記或備案。 轉(zhuǎn)讓舊房的計算操作性增強 ? 土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。 ? 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產(chǎn)進行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。使用時間和磨損程度標準可由各省、自治區(qū)、直轄市財政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用相關(guān)的免稅規(guī)定。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的 20％。 關(guān)于土地增值稅的預(yù)征規(guī)定 ? 住宅小區(qū)建筑容積率在 、單套建筑面積在 120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格 。工程項目竣工結(jié)算后，應(yīng)及時進行清算，多退少補。 ? 單位建筑面積成本費用 =清算時的扣除項目總金額 247。 ? 稅務(wù)機關(guān)要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)中介機構(gòu)在準入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責(zé)任等方面提出明確要求，并做好必要的指導(dǎo)和管理工作。 土地增值稅扣除項目清算 ? 滿足清算條件之日起 90日內(nèi)或在主管稅務(wù)機關(guān)限定的 ? 納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報送以下資料： ?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表； ?項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料； 土地增值稅清算應(yīng)報送的資料 ? 納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報送以下資料： ?主管稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他與土地增值稅清算 ?納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，報送中介機構(gòu)出具的 《 土地增值稅清算稅款鑒證報告 》 土地增值稅清算應(yīng)報送的資料 ? 稅務(wù)中介機構(gòu)受托對清算項目審核鑒證時，應(yīng)按稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用一般不得扣除。 土地增值稅扣除項目清算 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理： ?建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除； ?建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除； ?建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準予扣除成本、費用。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機關(guān)可參照當?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除成本和費用。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。 本月主營業(yè)務(wù)收入 賒購率 =（月末應(yīng)付賬款 月初應(yīng)付賬款） 247。 非關(guān)聯(lián)方串謀分析 項 目 指 標 是否存在非關(guān)聯(lián)方串謀 主營業(yè)務(wù)收入離散度 =（本月主營業(yè)務(wù)收入 本年主營業(yè)務(wù)收入月平均數(shù)） 247。 上期預(yù)提費用 100% 非經(jīng)常性損益合理性分析 項 目 指 標 非經(jīng)常性損益是否合理 非經(jīng)常性損益變動率=[（本期投資收益 +本期補貼收入 +本期營業(yè)外收支）（上期投資收益 +上期補貼收入 +上期營業(yè)外收支） ] 247。 2 工資變動率 =（本期工資總額 上期工資總額） 247。 2 扣除項目合理性分析 項 目 指 標 工資、折舊等扣除項目是否合理 固定資產(chǎn)綜合折舊率 =累計折舊額 247。 2 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率 =主營業(yè)務(wù)收入凈額 247。 （ 主營業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入 ） 100% 預(yù)提利息 =資本化利息 +費用化利息 收入借款率 =平均借款額 247。 （主營業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入） 100% 費用合理性分析 項 目 指 標 費用是否合理 財務(wù)費用率 =財務(wù)費用 247。 （ 主營業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入 ） 100% =宣傳費 247。 （ 主營業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入 ） 100% =運費 247。（主營業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入） 100% =總機構(gòu)管理費 247。 （主營業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入） 100% 管理費用率 =管理費用 247。 （月初預(yù)收賬款 +月初其他應(yīng)付款） 100% 視同銷售情況分析 項 目 指 標 自產(chǎn)產(chǎn)品視同銷售業(yè)務(wù)是否確認計稅收入 名義銷項稅額 =（主營業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入） 增值稅稅率（ 17%或 13%） 外購原材料視同銷售業(yè)務(wù)是否確認計稅收入 名義銷項稅額 =（主營業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入） 增值稅稅率 成本合理性分析 項 目 指 標 成本是否合理 銷售毛利率 =（主營業(yè)務(wù)收入 主營業(yè)務(wù)成本） 247。 本月主營業(yè)務(wù)收入 100% 收入確認是否滯后 主營業(yè)務(wù)收入離散度 =（本月主營業(yè)務(wù)收入 本年主營業(yè)務(wù)收入月平均數(shù)） 247。 設(shè)備數(shù)量 收入確認時間分析 項 目 指 標 收入確認是否提前 主營業(yè)務(wù)收入離散度 =（本月主營業(yè)務(wù)收入 本年主營業(yè)務(wù)收入月平均數(shù)） 247。 本期產(chǎn)成品數(shù)量 100% 單位產(chǎn)品能耗率（電、自來水等） =本期耗用能源（電度、自來水噸位） 247。 上期主營業(yè)務(wù)收入 100% 其他應(yīng)付款增長率 =（期末其他應(yīng)付款 期初其他應(yīng)付款）247。 當期營業(yè)收入 100% 所得稅稅負率 =應(yīng)納稅額 247。因數(shù)分析即對那些影響稅額的條件（因素）進行分析，并通過一些稅收安排后加以利用，從而達到節(jié)稅的目的 ?影響稅收的因素分為：特定稅收政策因素