【正文】 物收入和其他收入。 轉(zhuǎn)租收入 5萬(wàn)元應(yīng)在滿足收入確定條件后，計(jì)入當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。 2022/5/27 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 74 五、商鋪售后返租的案例分析 （五）所得稅 本例中， A公司在銷售房產(chǎn)時(shí) ，以后商鋪?zhàn)赓U能收取的租金收入是不確定的。 5=3（萬(wàn)元）。 2022/5/27 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 72 五、商鋪售后返租的案例分析 （五）所得稅 對(duì)于售后返租業(yè)務(wù)， A公司需分別作銷售不動(dòng)產(chǎn)和租賃兩項(xiàng)業(yè)務(wù)處理，分別計(jì)算相關(guān)成本、費(fèi)用和損益。 2022/5/27 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 71 五、商鋪售后返租的案例分析 （五）所得稅 國(guó)家稅務(wù)總局 《 關(guān)于從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的外商投資企業(yè)售后返租業(yè)務(wù)所得稅處理問(wèn)題的批復(fù) 》 （國(guó)稅函[2022]603號(hào)） 規(guī)定， 從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的外商投資企業(yè)以銷售方式轉(zhuǎn)讓其生產(chǎn)、開(kāi)發(fā)的房屋、建筑物等不動(dòng)產(chǎn)，又通過(guò)租賃方式從買受人回租該資產(chǎn)，企業(yè)無(wú)論采取何種租賃方式， 均應(yīng)將售后回租業(yè)務(wù)分解為銷售和租賃兩項(xiàng)業(yè)務(wù)分別進(jìn)行稅務(wù)處理。 開(kāi)發(fā)商再將商鋪轉(zhuǎn)租，按房產(chǎn)稅相關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)租房屋取得的租賃收入不再繳納房產(chǎn)稅。 2022/5/27 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 70 五、商鋪售后返租的案例分析 （四）房產(chǎn)稅 購(gòu)房者將購(gòu)買的商鋪返租給 A公司， 每月應(yīng)按租金收入（少支出的購(gòu)房?jī)r(jià)款和協(xié)議規(guī)定的租賃月份數(shù)平均計(jì)算確定）的 12%繳納房產(chǎn)稅： 15247。（ 5 12）－ ] 20% 60=（萬(wàn)元）。 2022/5/27 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 69 五、商鋪售后返租的案例分析 （三）個(gè)人所得稅 根據(jù) 《 個(gè)人所得稅法 》 第八條規(guī)定，個(gè)人所得稅以所得人為納稅義務(wù)人，以支付所得的單位和個(gè)人為扣繳義務(wù)人。 2022/5/27 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 67 五、商鋪售后返租的案例分析 （三）個(gè)人所得稅 國(guó)家稅務(wù)總局 《 關(guān)于個(gè)人與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂有條件優(yōu)惠價(jià)格協(xié)議購(gòu)買商店征收個(gè)人所得稅問(wèn)題的批復(fù) 》 （ 國(guó)稅函 [2022]576號(hào) ）規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與商店購(gòu)房者個(gè)人簽訂協(xié)議規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按優(yōu)惠價(jià)格出售其開(kāi)發(fā)的商店給購(gòu)買者個(gè)人，但購(gòu)買者個(gè)人在一定期限內(nèi)必須將購(gòu)買的商店無(wú)償提供給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)外出租使用， 其實(shí)質(zhì)是購(gòu)買者個(gè)人以所購(gòu)商店交由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出租而取得的房屋租賃收入支付了部分購(gòu)房?jī)r(jià)款。 城市維護(hù)建設(shè)稅及附加 （ 7%+3%） = 。 2022/5/27 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 65 五、商鋪售后返租的案例分析 因此， A公司銷售房地產(chǎn)應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅100 5%=5（萬(wàn)元）。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 64 五、商鋪售后返租的案例分析 浙江省地稅局 《 關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策業(yè)務(wù)問(wèn)題的通知 》（ 浙地稅函 [2022]62號(hào)） 第八條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司采用折讓優(yōu)惠等形式將商品房銷售給購(gòu)房者，在簽訂購(gòu)房合同的同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的關(guān)聯(lián)企業(yè)）與購(gòu)房者另行簽訂商品房委托管理合同，約定購(gòu)房合同以折讓后優(yōu)惠價(jià)款為成交價(jià)，購(gòu)房者自愿放棄一定時(shí)期的托管收益權(quán)和其他費(fèi)用。 這一經(jīng)營(yíng)方式名義上是開(kāi)發(fā)公司讓利給購(gòu)房者，實(shí)質(zhì)上是優(yōu)先取得了購(gòu)房者的不動(dòng)產(chǎn)的使用權(quán)，即其他經(jīng)濟(jì)利益。 對(duì)此，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)也分別出臺(tái)了相關(guān)具體規(guī)定予以明確。 《 營(yíng)業(yè)稅暫行條例 》 第五條規(guī)定，納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)收取的全部?jī)r(jià)款的價(jià)外費(fèi)用。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 62 五、商鋪售后返租的案例分析 （一）營(yíng)業(yè)稅的處理 《 營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》 第十五條規(guī)定，納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為， 如果將價(jià)款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價(jià)款為營(yíng)業(yè)額。 開(kāi)發(fā)商在銷售時(shí)，將價(jià)款和折扣額在同一張發(fā)票上注明，并開(kāi)具了銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 61 案例分析 A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱 A公司）是一家外資商業(yè)地產(chǎn)公司， 采用售后返租方式銷售商鋪。 第二十七條規(guī)定， 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出 ———土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)（或開(kāi)發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、 土地閑置費(fèi)、 土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。 （一）土地增值稅的處理 國(guó)家稅務(wù)總局 《 關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知 》 （ 國(guó)稅函 〔 2022〕 220號(hào) ）規(guī)定， 房地產(chǎn)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。土地閑置費(fèi)根據(jù)土地性質(zhì)按照不同類別比例收取，例如某市規(guī)定，逾期不開(kāi)發(fā)的住宅用地征收土地閑置費(fèi)為合同地價(jià)或者基準(zhǔn)地價(jià)的 8%，逾期不開(kāi)發(fā)的港口、碼頭、陸路交通運(yùn)輸站場(chǎng)、工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)等工業(yè)用地按原合同地價(jià)的 20%征收土地閑置費(fèi)。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 57 四、 土地閑置費(fèi)扣除的稅務(wù)處理 二、土地閑置費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 《 閑置土地處置辦法 》 規(guī)定：對(duì)于在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的閑置土地， 超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿 1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金 20%以下的土地閑置費(fèi)； 滿 2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)時(shí)，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 54 案例分析 經(jīng)過(guò)這樣處理，企業(yè)年度利潤(rùn)以及應(yīng)納稅所得額比改變會(huì)計(jì)核算方法前 減少了 27萬(wàn)元，降至 121萬(wàn)元，實(shí)際繳納所得稅40萬(wàn)元，節(jié)約了 9萬(wàn)元的稅額支出 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 55 四、 土地閑置費(fèi)扣除的稅務(wù)處理 一、土地閑置費(fèi)用的定義 《 閑置土地處置辦法 》 （國(guó)土資源部令〔 1999〕 第 5號(hào)）第二條規(guī)定， 閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過(guò)規(guī)定的期限未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 53 案例分析 企業(yè)平時(shí)計(jì)提的租金費(fèi)用只能減少會(huì)計(jì)利潤(rùn)，并不會(huì)對(duì)預(yù)繳的所得稅額產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響。 一般情況下，預(yù)提的數(shù)額與最終支付額會(huì)存在差異，甲方應(yīng)于會(huì)計(jì)期末參照年度經(jīng)營(yíng)成果計(jì)算出實(shí)付額，并與“ 預(yù)計(jì)負(fù)債 ” 科目余額進(jìn)行比較，如有差額則要據(jù)實(shí)調(diào)整（未完成超額凈利就要全額沖銷）。那么， 協(xié)議約定的超額凈利為 148－ 49－ 900 5%＝ 54（萬(wàn)元），乙方累計(jì)分得 27萬(wàn)元。 如果甲方實(shí)現(xiàn)的年度稅后凈利潤(rùn)超過(guò)了乙方購(gòu)買價(jià)格的 5%，則超額部分由雙方平分。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 48 三、產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)方式的稅務(wù)處理 （三）產(chǎn)權(quán)式酒店投資回報(bào)的正確稅務(wù)處理： 只要酒店方轉(zhuǎn)變思路，采取正確的賬務(wù)處理方法， 就可以把協(xié)議約定的分紅款轉(zhuǎn)化為正常的租金費(fèi)用 (即浮動(dòng)的租金費(fèi)用 ,在會(huì)計(jì)上計(jì)入 “ 預(yù)計(jì)負(fù)責(zé) ”科目，從而起到抵減當(dāng)期應(yīng)納所得稅額的作用。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 46 三、產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)方式的稅務(wù)處理 （二）產(chǎn)權(quán)式酒店投資回報(bào)的稅務(wù)處理誤區(qū)： 在實(shí)際操作中， 幾乎所有酒店都將平時(shí)發(fā)生的租金費(fèi)用計(jì)入成本費(fèi)用，將超額分紅納入稅后分配事項(xiàng)。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 45 三、產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)方式的稅務(wù)處理 （一）產(chǎn)權(quán)式酒店的定義 產(chǎn)權(quán)式酒店 ，是指投資者購(gòu)買了酒店某一間客房的產(chǎn)權(quán)后，自己并不居住，而是委托給酒店管理公司經(jīng)營(yíng)以獲取投資回報(bào)。 據(jù)此分析 ， 假如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不是按照縣級(jí)以上人民政府的規(guī)定要求代收的費(fèi)用 ，則也要作為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷售收入征稅 。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 43 案例分析 國(guó)家稅務(wù)總局 《 關(guān)于印發(fā) 〈 土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則 〉 的通知 》 （ 國(guó)稅發(fā) 〔 2022〕 132號(hào) ）第二十五條進(jìn)一步明確 ， 對(duì)納稅人按縣級(jí)以上人民政府的規(guī)定在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用 ， 應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理： ， 應(yīng)將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅 。 對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的 ， 在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí) ， 可予以扣除 ， 但不允許作為加計(jì) 20%扣除的基數(shù) 。 財(cái)政部 、 國(guó)家稅務(wù)總局 《 關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知 》 （ 財(cái)稅字 〔 1995〕 048號(hào) ） 第六條規(guī)定 ，對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府 要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用 ， 如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的 ， 則可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅 。 ” 這兩條規(guī)定中也沒(méi)有明確代收款項(xiàng)應(yīng)作為收入處理 。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 41 案例分析 （ 三 ） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用不需繳納土地增值稅 。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 40 案例分析 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 ， 取得售房收入 1000萬(wàn)元；該縣人民政府要求代收政府基金 50萬(wàn)元；代收住房專項(xiàng)維修基金 50萬(wàn)元；代收取暖費(fèi) 100萬(wàn)元 。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 39 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用的稅務(wù)處理 基于以上法律依據(jù) ， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收的各項(xiàng)費(fèi)用是否需要繳納企業(yè)所得稅 ， 主要取決于代收費(fèi)用是以誰(shuí)的名義收取 。 而由開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的代收款 ， 其實(shí)并不是代收款 。 企業(yè)對(duì)納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)自己收取的代收費(fèi)用 ， 在轉(zhuǎn)付給委托單位時(shí) ， 也可以從收入中扣除 。未納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他部門、單位收取并開(kāi)具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 37 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用的稅務(wù)處理 （二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用需要繳納企業(yè)所得稅 國(guó)家稅務(wù)總局 《 關(guān)于印發(fā) 〈 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 〉 的通知 》 （ 國(guó)稅發(fā)〔 2022〕 31號(hào) ）第五條規(guī)定： “ 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金等價(jià)物以及其他經(jīng)濟(jì)利益。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 36 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用的稅務(wù)處理 為了避免全額納稅，開(kāi)發(fā)企業(yè)可以設(shè)立或委托代理機(jī)構(gòu)收取代收費(fèi)用，其營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)按照實(shí)際收取的報(bào)酬額納稅。例如：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，取得售房收入 1000萬(wàn)元；該縣人民政府要求代收政府基金 50萬(wàn)元；代收住房專項(xiàng)維修基金 50萬(wàn)元；代收取暖費(fèi) 100萬(wàn)元。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 35 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用的稅務(wù)處理 因此，代收款項(xiàng)中，除了代收的住房專項(xiàng)維修基金外，其他一切代收款項(xiàng)應(yīng)一并計(jì)入收入額，繳納營(yíng)業(yè)稅。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 34 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用的稅務(wù)處理 國(guó)稅發(fā) [2022]69號(hào) 文件規(guī)定：住房專項(xiàng)維修基金是屬全體業(yè)主共同所有的一項(xiàng)代管基金 ， 專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位 、 共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新 、 改造 。 凡價(jià)外費(fèi)用，無(wú)論會(huì)計(jì)制度規(guī)定如何核算，均應(yīng)并入營(yíng)業(yè)額計(jì)算應(yīng)納稅額。 《 中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例 》 （中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第 540號(hào)）第五條規(guī)定 ：“ 納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。 A公司如果采用企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，非貨幣性資產(chǎn)交 換要確認(rèn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 5530萬(wàn)元， A公司應(yīng)按銷 售價(jià) 5530萬(wàn)元開(kāi)具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票； A公司如果 采用企業(yè)會(huì)計(jì)制度，非貨幣性資產(chǎn)交換沒(méi)有確 認(rèn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入， 則 A公司應(yīng)該按成本價(jià) ，然后視同 銷售所得＝ 5530－ ＝ （萬(wàn) 元）。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 31 案例分析 。一般的看 法是回遷房的成本和正常銷售的商品房一樣，應(yīng) 分為土地成本和建筑成本兩個(gè)方面，只不過(guò)這里 土地成本是以房換地?fù)Q回來(lái)的，成本價(jià)應(yīng)該包括 土地成本。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 30 案例分析 。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 29 案例分析 該項(xiàng)目土地增值稅清算計(jì)算過(guò)程如下： 開(kāi)發(fā)成本＝ 5530＋ 6000＝ 11530（萬(wàn)元）； 扣除項(xiàng)目金額＝ 11530 （ 1+20%）＋ 11530 10%+14770 %＝ （萬(wàn)元）； 增值額＝ 14770＋ 5530－ ＝ （萬(wàn) 元）； 增值率＝ 247。 回遷房視同銷售所得最后是否作土地增值稅清 算，要看樓盤的銷售情況。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 28 案例分析