【正文】 “臨界點”籌劃法 ? 籌劃前 ?轉讓房地產(chǎn)的收入為 ； ?應納土地增值稅額為 ； ?實際盈利金額 =收入－成本－費用－稅金 = = “臨界點”籌劃法 ? 籌劃辦法：假設該公司將房價適當調(diào)低，由每平方米2030元，降到每平方米 1978元，則售價總額為 1800萬元，其他資料不變。假設城建稅稅率為 7%、印花稅稅率為 ‰ 、教育費附加征收率為 3%。 “臨界點”籌劃法 ? 某房產(chǎn)開發(fā)公司專門從事普通住宅商品房開發(fā)， 2023年3月 2日，出售普通住宅用房一幢，總面積 9100平方米，平均銷價 2030元 /平方米，售價總額為 。 土地增值稅優(yōu)惠政策解讀 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要思路 ?營業(yè)稅納稅籌劃的主要思路 ?房產(chǎn)稅納稅籌劃的主要思路 ?土地增值稅納稅籌劃的主要思路 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要思路 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要思路 ?房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的基本思路是在研究稅收政策的基礎上，成分利用好納稅籌劃的平臺與納稅籌劃的技術，其得心應手的應用依賴于長期的總結完善 ?納稅籌劃的平臺 ?納稅籌劃的技術 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃技巧及實戰(zhàn)案例 ?“臨界點”籌劃法 ?費用轉移或分攤籌劃法 ?收入分散籌劃法 ?建房方式籌劃法 ?靈活運用優(yōu)惠政策法 ?代收費用計價籌劃法 ?成本核算對象籌劃法 ?股權轉讓籌劃法 ?核算方式籌劃法 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃技巧及實戰(zhàn)案例 ? 納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的 20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額 20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。 ? 對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。 土地增值稅優(yōu)惠政策解讀 ? 對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地 (房地產(chǎn) )作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。 土地增值稅優(yōu)惠政策解讀 ? 個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經(jīng)向稅務機關申報核準，凡居住滿 5年或 5年以上的，免征土地增值稅；居住滿 3年未滿 5年的，減半征收土地增值稅；居住未滿 3年的，按規(guī)定計征土地增值稅。 ? 因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。 分類預征到期清算 ? 納稅人建造普通標準住宅出售，其增值額未超過扣除項目金額之和 20%的，預以免征土地增值稅。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增 ? 對納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產(chǎn)取得的收入可以預征土地增值稅，具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。 轉讓舊房的計算操作性增強 ? 個人購入房地產(chǎn)再轉讓的，其在購入時已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評估價中已包括了此項因素，不另作為“與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金”予以扣除。 ? 轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。 混合項目要分開核算 ? 凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。 明確普通標準住宅標準 ? 對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應分別核算增值額。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準。 ? 對未按預征規(guī)定期限預繳稅款的，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。 ? 單位建筑面積成本費用 =清算時的扣除項目總金 清算后再轉讓房地產(chǎn)的處理 ? 各地要進一步完善土地增值稅預征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學合理地確定預征率，并適時調(diào)整。 ? 稅務機關要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務中介機構在準入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責任等方面提出明確要求，并做好必要的指導和管理工作。 土地增值稅扣除項目清算 ? 滿足清算條件之日起 90日內(nèi)或在主管稅務機關限定的 ? 納稅人辦理土地增值稅清算應報送以下資料： ?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表； ?項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關的證明資料； 土地增值稅清算應報送的資料 ? 納稅人辦理土地增值稅清算應報送以下資料： ?主管稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算 ?納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證 土地增值稅清算應報送的資料 ? 稅務中介機構受托對清算項目審核鑒證時，應按稅務機關規(guī)定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預提費用一般不得扣除。 土地增值稅扣除項目清算 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理： ?建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除； ?建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除； ?建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當?shù)亟ㄔO工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除成本和費用。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。本月主營業(yè)務收入 賒購率 =（月末應付賬款 月初應付賬款） 247。 非關聯(lián)方串謀分析 項 目 指 標 是否存在非關聯(lián)方串謀 主營業(yè)務收入離散度 =（本月主營業(yè)務收入 本年主營業(yè)務收入月平均數(shù)） 247。上期預提費用 100% 非經(jīng)常性損益合理性分析 項 目 指