【正文】 房地產企業(yè)成本涉稅風險與檢查 二、成本虛增檢查 土地成本評估問題 案例 甲房地產企業(yè)以 1億元收購乙房地產公司 100%股權。建安部分有 5000萬元應取得但尚未取得發(fā)票，假定按照稅法規(guī)定可預提部分為 3500萬元。該成本對象總建筑面積 4萬平方米，其中可售寫字樓面積 ，地下車庫（含人防）4000平方米。請計算公共配套設施如何歸集和分攤。項目土地成本共計 6000萬元，發(fā)生前期工程費 635萬元，基礎設施建設費 1016萬元，開發(fā)間接費（假定無利息） 254萬元。請計算各成本對象應分攤的前期工程費和基礎設施建設費。 房地產企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 六、分配共同成本環(huán)節(jié) 同一項目中共同成本分攤 案例 房地產開發(fā)企業(yè)甲項目規(guī)劃總建筑面積 127000平方米，其中寫字樓兩棟建筑面積 40000平方米，住宅樓四棟建筑面積 80000平方米，另有配套會所一個建筑面積 4000平方米，非人防獨立車庫一個 2023平方米，物業(yè)管理場所一個 1000平方米。 如果為分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內全部成本對象占地總面積的比例進行分配。 所謂占地面積法，指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配。請計算各開發(fā)成本應分攤的土地成本。一期開發(fā)寫字樓兩棟（占地面積 ），二期開發(fā)住宅樓四棟（占地面積 ），另有配套會所一個（占地面積 2畝），非人防獨立車庫一個（占地面積 ），物業(yè)管理場所一個（占地面積 畝）。共分兩期，一期六棟加會所，二期剩余部分。企業(yè)采取滾動開發(fā)，每次開三棟樓，主體接近完工再開第二批三棟，如此滾動。 房地產企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 六、成本計算與分攤方法 不同項目之間的共同成本分攤 如何劃分項目邊界？ 案例 某房地產企業(yè)從事舊城改造項目，共取得四塊開發(fā)用地，其中兩塊地用作安置，其他兩塊用作開發(fā)。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。 （ 1）、出包工程未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的 10％。由于開發(fā)分兩期進行，第一期開發(fā)兩棟高層，第二期開發(fā)六棟多層和一棟會所。因此企業(yè)在會計處理上暫未結轉收入，結轉成本，當年度匯算清繳也未確認完工，計算真實成本。 房地產企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 四、確認完工標準環(huán)節(jié) 完工標準的涉稅風險 案例 某房地產企業(yè)在購房協議中同業(yè)主約定于 2023年 12月 1日 —— 12月30日開始交房，并實際于約定時間辦理了入住手續(xù)。 開發(fā)產品開始投入使用是指房地產開發(fā)企業(yè)開始辦理開發(fā)產品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已開始實際投入使用。 房地產企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 四、確認完工標準環(huán)節(jié) 《國家稅務總局關于房地產企業(yè)開發(fā)產品完工標準稅務確認條件的批復》（國稅函 [2023]342號） 根據《國家稅務總局關于房地產開發(fā)經營業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā) [2023]31號）規(guī)定的精神，房地產開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產品無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當其開發(fā)產品開始投入使用時均應視為已經完工。 開發(fā)產品已開始投入使用。建筑業(yè)勞務發(fā)生地主管地方稅務機關根據納稅人持有的證明，按新公告有關規(guī)定計算征收營業(yè)稅。未分別核算的，由主管稅務機關分別核定其貨物的銷售額和建筑業(yè)勞務的營業(yè)額。 房地產企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 甲供材的三種特例 —— 銷售自產貨物同時提供建筑業(yè)勞務（特殊類型混合銷售） 營業(yè)稅實施細則第七條：納稅人的下列混合銷售行為，應當分別核算應稅勞務的營業(yè)額和貨物的銷售額，其應稅勞務的營業(yè)額繳納營業(yè)稅，貨物銷售額不繳納營業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務機關核定其應稅勞務的營業(yè)額： （ 1）、提供建筑業(yè)勞務的同時銷售自產貨物的行為； （ 2）、財政部、國家稅務總局規(guī)定的其他情形。 甲供材實際操作的三種情況 —— 合同全額，材料甲供 —— 合同不全額，材料甲供 —— 合同全額，材料甲控 房地產企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 甲供材的三種特例 —— 甲供設備 如何劃分設備與材料？建設部于 2023年 9月 3日發(fā)布了《關于發(fā)布國家標準《建設工程計價設備材料劃分標準》的公告》（第 387 號），批準《建設工程計價設備材料劃分標準》為國家標準，編號為GB/T505312023，自 2023年 12月 1日起實施。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。其他房地產開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的 5%以內計算扣除。請問企業(yè)存在什么涉稅風險？ 房地產企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （ 10）、房地產企業(yè)利息資本化問題 —— 利息資本化的起止時間與中斷 項目中斷問題 —— 房地產企業(yè)利息資本化的涉稅風險 案例 某房地產企業(yè)為增加當年度所得稅稅前扣除，將用于項目開發(fā)的借款利息直接計入當期財務費用，并在當年度所得稅匯算清繳時稅前扣除。 《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》第五十四條也規(guī)定，納稅人與其關聯企業(yè)之間融通資金所支付或者收取的利息超過或者低于沒有關聯關系的企業(yè)之間所能同意的數額，或者利率超過或者低于同類業(yè)務的正常利率，稅務機關可以調整其應納稅額。銀行根據借款協議計算收取了企業(yè) 150萬元滯納金。請問：甲企業(yè)支付給丙企業(yè)的利息費用能否在所得稅前扣除？所得稅前扣除需要提供何種合法憑證？ 《財政部國家稅務總局關于非金融機構統借統還業(yè)務征收營業(yè)稅問題的通知》（財稅字 [2023]7號） 《國家稅務總局關于印發(fā)《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》的通知》（國稅發(fā)〔 2023〕 31號） 房地產企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （ 6）、資本利息的扣除問題 《關于企業(yè)投資者投資未到位而發(fā)生的利息支出企業(yè)所得稅前扣除問題的批復》 （國稅函 [2023]312號） 明確規(guī)定關于企業(yè)由于投資者投資未到位而發(fā)生的利息支出扣除問題，根據《企業(yè)所得稅法實施條例》第二十七條規(guī)定，凡企業(yè)投資者在規(guī)定期限內未繳足其應繳資本額的，該企業(yè)對外借款所發(fā)生的利息，相當于投資者實繳資本額與在規(guī)定期限內應繳資本額的差額應計付的利息，其不屬于企業(yè)合理的支出，應由企業(yè)投資者負擔，不得在計算企業(yè)應納稅所得額時扣除。 房地產企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （ 5）、集團轉貸的利息扣除問題 案例 甲房地產企業(yè)同丙企業(yè)同隸屬于某企業(yè)集團。 房地產企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 資本化的利息 （ 4）、向關聯方支付利息稅前扣除問題 《財政部國家稅務總局關于企業(yè)關聯方利息支出稅前扣除標準有關稅收政策問題的通知》（財稅（ 2023） 121號）規(guī)定： 企業(yè)實際支付給關聯方的利息支出，其接受關聯方債權性投資與其權益性投資比例為： 金融企業(yè) 5： 1；其他企業(yè) 2： 1?！巴谕愘J款利率”是指在貸款期限、貸款金額、貸款擔保以及企業(yè)信譽等條件基本相同下，金融企業(yè)提供貸款的利率。 “金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說明”中，應包括在簽訂該借款合同當時，本省任何一家金融企業(yè)提供同期同類貸款利率情況。 項目部直接費用 營銷設施建造費問題 項目范圍內臨時設施型和會所型、項目范圍外單獨建設型和租賃型四類 其他開發(fā)間接費 房地產企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （六）、開發(fā)間接費 資本化的利息 （ 1）、利息稅前扣除合規(guī)票據問題 （ 2）、利息稅前扣除標準問題 案例 甲企業(yè)從乙企業(yè)（非關聯方）拆解資金 2023萬元，約定借款期限為 2月 — 7月半年，利率為年息 20%，年終匯算清繳時，如果乙企業(yè)已向甲企業(yè)提供了 20%利率的發(fā)票，甲企業(yè)該部分利息支出能否稅前扣除？ 房地產企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 《國家稅務總局關于企業(yè)所得稅若干問題的公告》 （國家稅務總局公告 2023年第 34號） 非金融企業(yè)向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數額的部分，準予稅前扣除。如何進行財稅處理？ 會計核算？所得稅？營業(yè)稅？土地增值稅？ 房地產企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （六）、開發(fā)間接費 開發(fā)間接費企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。 在房地產開發(fā)項目中，常見的公共配套設施通常包括居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊、鍋爐房、水塔、公廁、自行車棚等公共設施。一般熟地的做到七通一平，均是指土地同城市管網的對接，項目內部的對接需要企業(yè)自行建設，這就構成了基礎設施建設費的主要部分。 何種票據？ 預算編審費 支付給中介機構的項目編制或者預算審查等發(fā)生的費用。 何種發(fā)票？ 七通一平費 用水、污水、雨水、燃氣、電力、道路、電話接通等的設計、建造和裝飾的費用和工地平整發(fā)生的費用。 取得什么合規(guī)票據？教育配套費？ 規(guī)劃設計費： 項目立項后的總體規(guī)劃設計、單體設計費、管線設計費、改造設計費、可行性研究費，制圖、曬圖費，規(guī)劃設計方案評審費。請問房地產企業(yè)乙如何就差價款收支進行稅務處理？ 房地產企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （一）、土地成本 特殊類型的土地成本核算問題 投資中的土地成本核算 單純投資；取得固定收益的投資 以房換地中的土地成本核算 項目公司收購中的土地成本核算 買賣樓花中的土地成本核算 土地置換中的土地成本核算 房地產企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （二）、前期工程費 前期發(fā)生的水文地質勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。 三是貨幣安置拆遷的，房地產開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據計入拆遷補償費。房地產開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。 土地增值稅清算中的拆遷安置成本如何確認？ 房地產企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 —— 拆一還一涉稅處理問題 視同銷售的土地增值稅問題 《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函 [2023]220號）文件，澄清了拆遷安置成本確認問題。 營業(yè)稅計算基數是市場價格還是成本價格 ？ 《國家稅務總局關于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設征收營業(yè)稅問題的批復》（國稅函發(fā) [1995]549號）文件規(guī)定，以房產補償給被拆遷戶的，對補償面積與拆遷面積相等的部分，按同類住宅房屋的 成本價 核定計征“銷售不動產”的營業(yè)稅；對補償面積超過拆遷面積