【正文】 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查 四、成本計(jì)算與分?jǐn)偡椒z查 不同項(xiàng)目之間的共同成本分?jǐn)? 如何劃分項(xiàng)目邊界？ 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)從事舊城改造項(xiàng)目，共取得四塊開(kāi)發(fā)用地，其中兩塊地用作安置，其他兩塊用作開(kāi)發(fā)。 納稅人俱樂(lè)部 4006509936 61 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查 三、成本合規(guī)票據(jù)檢查 檢查建安發(fā)票如何開(kāi)具？ 材料發(fā)票與建筑業(yè)發(fā)票的設(shè)計(jì)及合作方混合銷(xiāo)售的關(guān)注 成本發(fā)票應(yīng)何時(shí)取得？ 納稅人俱樂(lè)部 4006509936 62 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查 三、成本合規(guī)票據(jù)檢查 檢查利息稅前扣除合規(guī)票據(jù) （ 1）、檢查賬務(wù)中列支的借款類(lèi)型 （ 2）、檢查民間借貸利息率 （ 3）、檢查民間借貸利息是否列支及列支憑據(jù) （ 4）、檢查利息資本化的情況與關(guān)鍵點(diǎn) （ 5）、檢查關(guān)聯(lián)方借款情況及賬務(wù)處理 （ 6）、檢查有無(wú)集團(tuán)轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù) （ 7）、檢查有無(wú)個(gè)人借款公司使用情況 （ 8）、檢查金融機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)顧問(wèn)費(fèi)的列支情況 （ 9）、檢查有無(wú)委托貸款及其利息列支憑據(jù) 納稅人俱樂(lè)部 4006509936 63 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查 三、成本合規(guī)票據(jù)檢查 檢查無(wú)發(fā)票部分成本是否真實(shí)合理 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)同國(guó)有企業(yè)簽署合作協(xié)議，約定國(guó)有企業(yè)將其劃撥用地交給房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)，國(guó)有企業(yè)取得 1億元貨幣和 10000平方米商鋪。 最終通過(guò)調(diào)研走訪(fǎng)和資金流檢查，發(fā)現(xiàn)保溫、門(mén)窗欄桿和采暖工程的合同為虛假合同，款項(xiàng)支付為虛假支付，發(fā)票為虛假發(fā)票。稅務(wù)機(jī)關(guān)在檢查中對(duì)該部分成本進(jìn)行了比較，發(fā)現(xiàn)單方建安成本明顯高于同時(shí)期同地域的其他房地產(chǎn)公司，于是委托造價(jià)事務(wù)所對(duì)乙公司的決算報(bào)告進(jìn)行了重新審計(jì)核實(shí)，最終發(fā)現(xiàn)乙公司虛增成本的事實(shí)。稅務(wù)機(jī)關(guān)經(jīng)過(guò)調(diào)查，將該部分從成本中剔除，不予確認(rèn)。最終共計(jì)虛增成本 3000萬(wàn)元人民幣。甲公司將土地重新評(píng)估，并按照評(píng)估價(jià)值 10000元重新入賬。 —— 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)入賬依據(jù) —— 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)中的營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)問(wèn)題 項(xiàng)目范圍內(nèi)臨時(shí)設(shè)施型和會(huì)所型、項(xiàng)目范圍外單獨(dú)建設(shè)型和租賃型四類(lèi) —— 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)中能否列支業(yè)務(wù)招待費(fèi)？ 納稅人俱樂(lè)部 4006509936 57 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查 二、成本虛增檢查 土地成本評(píng)估問(wèn)題 案例 甲房地產(chǎn)企業(yè)以 1億元收購(gòu)乙房地產(chǎn)公司 100%股權(quán)。 納稅人俱樂(lè)部 4006509936 56 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查 一、成本核算錯(cuò)誤檢查 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。 納稅人俱樂(lè)部 4006509936 55 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查 一、成本核算錯(cuò)誤檢查 公共配套設(shè)施費(fèi)歸集 公共配套設(shè)施費(fèi)專(zhuān)指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。 納稅人俱樂(lè)部 4006509936 53 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查 一、成本核算錯(cuò)誤檢查 建筑安裝工程費(fèi)歸集 土建工程 安裝工程 裝飾工程 基礎(chǔ)工程 主體工程 人工土石方 機(jī)械土石方 土釘墻 降水工程 樁基礎(chǔ) 滿(mǎn)堂基礎(chǔ) 鋼筋工程 商品砼 模板工程 填充墻工程 電氣（強(qiáng)電）安裝 電訊（弱電）安裝 給排水安裝 電梯安裝 空調(diào)安裝 消防安裝 天然氣安裝 采暖安裝 公共區(qū)域裝修 精裝修房裝修 納稅人俱樂(lè)部 4006509936 54 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查 一、成本核算錯(cuò)誤檢查 基礎(chǔ)設(shè)施建造費(fèi)歸集 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。 —— 臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 工地甲方臨時(shí)辦公室，臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)，臨時(shí)借用空地租賃費(fèi)，以及沿紅線(xiàn)周?chē)O(shè)置的臨時(shí)圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。 境外設(shè)計(jì)費(fèi)問(wèn)題 納稅人俱樂(lè)部 4006509936 52 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查 一、成本核算錯(cuò)誤檢查 前期工程費(fèi)歸集 —— 勘察、測(cè)繪 水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)；沉降觀(guān)測(cè)費(fèi)，日照測(cè)試費(fèi)，拔地定樁驗(yàn)線(xiàn)費(fèi)、復(fù)線(xiàn)費(fèi)、定線(xiàn)費(fèi)、放線(xiàn)費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。 —— 項(xiàng)目整體報(bào)批報(bào)建費(fèi)： 項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門(mén)繳納的報(bào)批費(fèi)：人防工程建設(shè)費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，并計(jì)算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。請(qǐng)問(wèn)有無(wú)涉稅風(fēng)險(xiǎn)？ 納稅人俱樂(lè)部 4006509936 45 房地產(chǎn)企業(yè)收入風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查 三、延緩收入確認(rèn)檢查 國(guó)稅發(fā) 〔 2023〕 31號(hào)文件明確規(guī)定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完工標(biāo)準(zhǔn)的條件：除土地開(kāi)發(fā)之外，其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工： 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。但由于一部分工程決算尚未完成，入住時(shí)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料尚未報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。請(qǐng)問(wèn)有問(wèn)題 ？ 納稅人俱樂(lè)部 4006509936 43 房地產(chǎn)企業(yè)收入風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查 二、分解收入檢查 利用關(guān)聯(lián)方分解收入 《 中華人民共和國(guó)稅收征收管理法 》 第三十六條規(guī)定，企業(yè)或者外國(guó)企業(yè)在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立的從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)，應(yīng)當(dāng)按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)收取或者支付價(jià)款、費(fèi)用；不按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)收取或者支付價(jià)款、費(fèi)用，而減少其應(yīng)納稅的收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)進(jìn)行合理調(diào)整。請(qǐng)問(wèn)公司應(yīng)該按照 7000元還是 8000元確認(rèn)收入 ？ 納稅人俱樂(lè)部 4006509936 42 房地產(chǎn)企業(yè)收入風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查 二、分解收入檢查 利用關(guān)聯(lián)方分解收入 案例 某 房地產(chǎn)公司 2023年 3月將商鋪出售給公司股東張三，出售價(jià)格為每平方 2萬(wàn)元。 請(qǐng)問(wèn) 是否可行 ？ 納稅人俱樂(lè)部 4006509936 41 房地產(chǎn)企業(yè)收入風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查 二、分解收入檢查 利用內(nèi)部認(rèn)購(gòu)分解收入 案例 某 房地產(chǎn)公司 在開(kāi)盤(pán)前進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)格為每平方 7000元。 請(qǐng)問(wèn) 是否可行 ？ 納稅人俱樂(lè)部 4006509936 40 房地產(chǎn)企業(yè)收入風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查 二、分解收入檢查 利用銷(xiāo)售代理機(jī)構(gòu)分解收入 案例 某 房地產(chǎn)公司同 銷(xiāo)售代理機(jī)構(gòu)簽署委托銷(xiāo)售協(xié)議，約定按照超基價(jià)分成模式合作 ， 基礎(chǔ)價(jià)位為 8000元，超過(guò)部分雙方各 50%。 （ 1）、分公司和子公司相比有何不同？ （ 2）、分公司應(yīng)在哪里繳納企業(yè)所得稅？ （ 3）、在土地招拍掛之前，企業(yè)又想在綿陽(yáng)設(shè)立子公司，請(qǐng)問(wèn)有何問(wèn)題？ 納稅人俱樂(lè)部 4006509936 39 房地產(chǎn)企業(yè)收入風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查 二、分解收入檢查 利用精裝修分解收入 案例 某 房地產(chǎn)公司同客戶(hù) 分別 簽署 兩份 協(xié)議， 一份是銷(xiāo)售協(xié)議，約定每平方單價(jià) 8000元，另一份是裝修協(xié)議， 約定 每平方裝修單價(jià) 2023元。 請(qǐng)問(wèn)房地產(chǎn)公司如何進(jìn)行稅務(wù)處理？ 納稅人俱樂(lè)部 4006509936 37 房地產(chǎn)企業(yè)收入風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查 長(zhǎng)期掛賬的應(yīng)付賬款、其他應(yīng)付款 案例 稅務(wù)機(jī)關(guān)在檢查某房地產(chǎn)企業(yè)時(shí)，要求就掛賬的應(yīng)付賬款和其他應(yīng)付款說(shuō)明情況，并最終將其中的200萬(wàn)元認(rèn)定為卻已無(wú)法償付，要求企業(yè)繳納企業(yè)所得稅。因此同客戶(hù)以 86萬(wàn)元總價(jià)款簽署了銷(xiāo)售協(xié)議。再以每年8萬(wàn)元租金回租，期限三年。請(qǐng)問(wèn)是否可以？ 納稅人俱樂(lè)部 4006509936 33 房地產(chǎn)企業(yè)收入風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查 隱瞞租金收入 案例三 某房地產(chǎn)企業(yè)將自行開(kāi)發(fā)的酒店轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，然后重新設(shè)立了酒店運(yùn)營(yíng)公司進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，由于雙方關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)企業(yè)未向酒店運(yùn)營(yíng)公司收取租賃費(fèi)用，請(qǐng)問(wèn)是否可以？ 甲企業(yè)將自己的辦公樓第三層租給乙企業(yè)使用，雙方在合同中約定，甲企業(yè)自合同簽署之日將房子移交乙企業(yè)，但給予乙方 3個(gè)月免租期用于乙方裝修。 2023年該企業(yè)取得返還共計(jì) 120萬(wàn)元，請(qǐng)問(wèn)如何進(jìn)行財(cái)稅處理？ 納稅人俱樂(lè)部 4006509936 29 房地產(chǎn)企業(yè)收入風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查 隱瞞政府補(bǔ)助（返還）收入 案例二 某房地產(chǎn)企業(yè)從開(kāi)發(fā)區(qū)以每畝 100萬(wàn)元取得出讓綜合用地 100畝，出讓金共計(jì) 1億元，依據(jù)當(dāng)?shù)卣?，三個(gè)月后開(kāi)發(fā)區(qū)返還地款 2023萬(wàn)元，但財(cái)政收據(jù)為 1億元，請(qǐng)問(wèn)土地成本為多少？ 納稅人俱樂(lè)部 4006509936 30 房地產(chǎn)企業(yè)收入風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查 隱瞞政府補(bǔ)助（返還）收入 （ 1）所得稅問(wèn)題 是否作為營(yíng)業(yè)外收入？ 是否作為不征稅收入？ （ 2）增值稅問(wèn)題 （ 3）土地增值稅問(wèn)題 是否可以在土地增值稅清算中認(rèn)可原成本？ 納稅人俱樂(lè)部 4006509936 31 房地產(chǎn)企業(yè)收入風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查 隱瞞租金收入 案例一 某房地產(chǎn)企業(yè)將未售的第一層、第二層商鋪臨時(shí)性出租，并將第三層商鋪臨時(shí)作為公司辦公場(chǎng)所，請(qǐng)問(wèn)是否需要繳稅？存在什么涉稅風(fēng)險(xiǎn)？ 納稅人俱樂(lè)部 4006509936 32 房地產(chǎn)企業(yè)收入風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查 隱瞞租金收入 案例二 某房地產(chǎn)企業(yè)將作為公共配套的地下車(chē)位（未出售）移交物業(yè)公司進(jìn)行管理。丁未能履行合約，房地產(chǎn)企業(yè)將定金沒(méi)收作為違約金。由于房地產(chǎn)企業(yè)原因，造成 9月 30日才正式交房，按照合同約定，甲企業(yè)向乙支付違約金 3000元。請(qǐng)問(wèn)：房地產(chǎn)企業(yè)和建安企業(yè)如何進(jìn)行財(cái)稅處理？ （ 3）、合同解除，一方支付違約金 案例 甲房地產(chǎn)企業(yè)同丁建安企業(yè)簽署施工合同，后因特殊原因在尚未開(kāi)工前雙方解除協(xié)議，甲企業(yè)向丁企業(yè)賠償 50萬(wàn)元。請(qǐng)問(wèn)：房地產(chǎn)企業(yè)和建安企業(yè)如何進(jìn)行財(cái)稅處理？ （ 2）、合同履行，建安企業(yè)向房地產(chǎn)企業(yè)支付違約金 案例 甲房地產(chǎn)企業(yè)同丙建安企業(yè)簽署協(xié)議，委托建安企業(yè)進(jìn)行施工。請(qǐng)問(wèn)：雙方如何進(jìn)行稅務(wù)處理？ 房地產(chǎn)企業(yè)收入風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查 納稅人俱樂(lè)部 4006509936 26 房地產(chǎn)企業(yè)同施工方之間的違約金 （ 1）、合同履行，房地產(chǎn)企業(yè)向建安企業(yè)支付違約金 案例 甲房地產(chǎn)企業(yè)同乙建安企業(yè)簽署協(xié)議，委托建安企業(yè)進(jìn)行施工。丙最終四個(gè)月供貨，并按照合同約定賠償乙總價(jià)款的 5%作為賠償金。乙企業(yè)在推遲 60天后向甲方付款，另支付滯納金 1000萬(wàn) *60*萬(wàn)分之五=30萬(wàn)。開(kāi)發(fā)商收到每筆錢(qián)應(yīng)如何進(jìn)行財(cái)稅處理？ 納稅人俱樂(lè)部 4006509936 21 隱瞞視同銷(xiāo)售收入 案例一 某房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施買(mǎi)一贈(zèng)一策略，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)指定戶(hù)型的業(yè)主，贈(zèng)送地下車(chē)位一個(gè)，請(qǐng)問(wèn)地下車(chē)位是否應(yīng)該視同銷(xiāo)售確認(rèn)收入并繳稅？ 案例二 某房地產(chǎn)企業(yè)將公司一輛奧迪轎車(chē)作為獎(jiǎng)勵(lì)獎(jiǎng)給員工，并實(shí)施過(guò)戶(hù)，請(qǐng)問(wèn)是否視同銷(xiāo)售？ 案例三 某房地產(chǎn)企業(yè)給客戶(hù)贈(zèng)送五糧液兩瓶，請(qǐng)問(wèn)是否視同銷(xiāo)售？ 案例四 某房地產(chǎn)企業(yè)將一塊土地評(píng)估后增資到全資子公司，請(qǐng)問(wèn)是否視同銷(xiāo)售？ 房地產(chǎn)企業(yè)收入風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查 納稅人俱樂(lè)部 4006509936 22 隱瞞地下車(chē)位、閣樓、公共配套銷(xiāo)售收入 案例一 某房地產(chǎn)企業(yè)將規(guī)劃不可售的地下車(chē)位進(jìn)行銷(xiāo)售，每個(gè)車(chē)位 15萬(wàn) —— 25萬(wàn)不等，請(qǐng)問(wèn)應(yīng)該如何進(jìn)行財(cái)稅處理？ 房地產(chǎn)企業(yè)收入風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查 納稅人俱樂(lè)部 4006509936 23 隱瞞地下車(chē)位、閣樓、公共配套銷(xiāo)售收入 案例二 某房地產(chǎn)企業(yè)將規(guī)劃屬于公共配套設(shè)施的會(huì)所進(jìn)行了銷(xiāo)售，請(qǐng)問(wèn)應(yīng)該