【正文】 誤檢查 成本虛增檢查 成本合規(guī)票據(jù)檢查 成本計算與分攤檢查 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本涉稅風險與檢查 一、成本核算錯誤檢查 成本與費用的區(qū)別 利息 項目部費用 營銷設(shè)施 前期物業(yè)費 咨詢策劃費用 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本涉稅風險與檢查 二、成本虛增檢查 土地成本評估問題 案例 甲房地產(chǎn)企業(yè)以 1億元收購乙房地產(chǎn)公司 100%股權(quán)。建安部分有 5000萬元應(yīng)取得但尚未取得發(fā)票，假定按照稅法規(guī)定可預(yù)提部分為 3500萬元。該成本對象總建筑面積 4萬平方米，其中可售寫字樓面積 ，地下車庫（含人防）4000平方米。請計算公共配套設(shè)施如何歸集和分攤。項目土地成本共計 6000萬元，發(fā)生前期工程費 635萬元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 1016萬元，開發(fā)間接費（假定無利息） 254萬元。請計算各成本對象應(yīng)分攤的前期工程費和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 六、分配共同成本環(huán)節(jié) 同一項目中共同成本分攤 案例 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲項目規(guī)劃總建筑面積 127000平方米，其中寫字樓兩棟建筑面積 40000平方米，住宅樓四棟建筑面積 80000平方米，另有配套會所一個建筑面積 4000平方米，非人防獨立車庫一個 2023平方米，物業(yè)管理場所一個 1000平方米。 如果為分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例進行分配。 所謂占地面積法，指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配。請計算各開發(fā)成本應(yīng)分攤的土地成本。一期開發(fā)寫字樓兩棟（占地面積 ），二期開發(fā)住宅樓四棟（占地面積 ），另有配套會所一個（占地面積 2畝），非人防獨立車庫一個（占地面積 ），物業(yè)管理場所一個（占地面積 畝）。共分兩期，一期六棟加會所，二期剩余部分。企業(yè)采取滾動開發(fā)，每次開三棟樓，主體接近完工再開第二批三棟，如此滾動。 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 六、成本計算與分攤方法 不同項目之間的共同成本分攤 如何劃分項目邊界？ 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)從事舊城改造項目，共取得四塊開發(fā)用地，其中兩塊地用作安置，其他兩塊用作開發(fā)。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。 （ 1）、出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的 10％。由于開發(fā)分兩期進行，第一期開發(fā)兩棟高層，第二期開發(fā)六棟多層和一棟會所。因此企業(yè)在會計處理上暫未結(jié)轉(zhuǎn)收入，結(jié)轉(zhuǎn)成本，當年度匯算清繳也未確認完工，計算真實成本。 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 四、確認完工標準環(huán)節(jié) 完工標準的涉稅風險 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)在購房協(xié)議中同業(yè)主約定于 2023年 12月 1日 —— 12月30日開始交房，并實際于約定時間辦理了入住手續(xù)。 開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已開始實際投入使用。 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 四、確認完工標準環(huán)節(jié) 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工標準稅務(wù)確認條件的批復(fù) 》 （國稅函 [2023]342號） 根據(jù) 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知 》 （國稅發(fā) [2023]31號）規(guī)定的精神，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當其開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用時均應(yīng)視為已經(jīng)完工。 開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。建筑業(yè)勞務(wù)發(fā)生地主管地方稅務(wù)機關(guān)根據(jù)納稅人持有的證明，按新公告有關(guān)規(guī)定計算征收營業(yè)稅。未分別核算的，由主管稅務(wù)機關(guān)分別核定其貨物的銷售額和建筑業(yè)勞務(wù)的營業(yè)額。 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 甲供材的三種特例 —— 銷售自產(chǎn)貨物同時提供建筑業(yè)勞務(wù)（特殊類型混合銷售） 營業(yè)稅實施細則第七條：納稅人的下列混合銷售行為，應(yīng)當分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額和貨物的銷售額，其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額繳納營業(yè)稅，貨物銷售額不繳納營業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機關(guān)核定其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額： （ 1）、提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時銷售自產(chǎn)貨物的行為； （ 2）、財政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。 甲供材實際操作的三種情況 —— 合同全額，材料甲供 —— 合同不全額，材料甲供 —— 合同全額，材料甲控 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 甲供材的三種特例 —— 甲供設(shè)備 如何劃分設(shè)備與材料？建設(shè)部于 2023年 9月 3日發(fā)布了 《 關(guān)于發(fā)布國家標準 《 建設(shè)工程計價設(shè)備材料劃分標準 》 的公告 》 （第 387 號），批準 《 建設(shè)工程計價設(shè)備材料劃分標準 》 為國家標準，編號為GB/T505312023，自 2023年 12月 1日起實施。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的 5%以內(nèi)計算扣除。請問企業(yè)存在什么涉稅風險？ 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （ 10）、房地產(chǎn)企業(yè)利息資本化問題 —— 利息資本化的起止時間與中斷 項目中斷問題 —— 房地產(chǎn)企業(yè)利息資本化的涉稅風險 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)為增加當年度所得稅稅前扣除，將用于項目開發(fā)的借款利息直接計入當期財務(wù)費用，并在當年度所得稅匯算清繳時稅前扣除。 《 中華人民共和國稅收征收管理法實施細則 》 第五十四條也規(guī)定，納稅人與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間融通資金所支付或者收取的利息超過或者低于沒有關(guān)聯(lián)關(guān)系的企業(yè)之間所能同意的數(shù)額，或者利率超過或者低于同類業(yè)務(wù)的正常利率，稅務(wù)機關(guān)可以調(diào)整其應(yīng)納稅額。銀行根據(jù)借款協(xié)議計算收取了企業(yè) 150萬元滯納金。請問：甲企業(yè)支付給丙企業(yè)的利息費用能否在所得稅前扣除？所得稅前扣除需要提供何種合法憑證？ 《 財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于非金融機構(gòu)統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)征收營業(yè)稅問題的通知 》 （財稅字 [2023]7號） 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 《 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 》 的通知 》 （國稅發(fā) 〔 2023〕 31號） 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （ 6）、資本利息的扣除問題 《 關(guān)于企業(yè)投資者投資未到位而發(fā)生的利息支出企業(yè)所得稅前扣除問題的批復(fù) 》 （國稅函 [2023]312號） 明確規(guī)定關(guān)于企業(yè)由于投資者投資未到位而發(fā)生的利息支出扣除問題，根據(jù) 《 企業(yè)所得稅法實施條例 》 第二十七條規(guī)定，凡企業(yè)投資者在規(guī)定期限內(nèi)未繳足其應(yīng)繳資本額的，該企業(yè)對外借款所發(fā)生的利息，相當于投資者實繳資本額與在規(guī)定期限內(nèi)應(yīng)繳資本額的差額應(yīng)計付的利息，其不屬于企業(yè)合理的支出，應(yīng)由企業(yè)投資者負擔，不得在計算企業(yè)應(yīng)納稅所得額時扣除。 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （ 5）、集團轉(zhuǎn)貸的利息扣除問題 案例 甲房地產(chǎn)企業(yè)同丙企業(yè)同隸屬于某企業(yè)集團。 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 資本化的利息 （ 4）、向關(guān)聯(lián)方支付利息稅前扣除問題 《 財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)關(guān)聯(lián)方利息支出稅前扣除標準有關(guān)稅收政策問題的通知 》 （財稅（ 2023） 121號）規(guī)定： 企業(yè)實際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出，其接受關(guān)聯(lián)方債權(quán)性投資與其權(quán)益性投資比例為： 金融企業(yè) 5： 1；其他企業(yè) 2： 1?！巴谕愘J款利率”是指在貸款期限、貸款金額、貸款擔保以及企業(yè)信譽等條件基本相同下，金融企業(yè)提供貸款的利率。 “金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說明”中，應(yīng)包括在簽訂該借款合同當時，本省任何一家金融企業(yè)提供同期同類貸款利率情況。 項目部直接費用 營銷設(shè)施建造費問題 項目范圍內(nèi)臨時設(shè)施型和會所型、項目范圍外單獨建設(shè)型和租賃型四類 其他開發(fā)間接費 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （六）、開發(fā)間接費 資本化的利息 （ 1）、利息稅前扣除合規(guī)票據(jù)問題 （ 2）、利息稅前扣除標準問題 案例 甲企業(yè)從乙企業(yè)（非關(guān)聯(lián)方）拆解資金 2023萬元，約定借款期限為 2月 — 7月半年，利率為年息 20%，年終匯算清繳時，如果乙企業(yè)已向甲企業(yè)提供了 20%利率的發(fā)票，甲企業(yè)該部分利息支出能否稅前扣除？ 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干問題的公告 》 （國家稅務(wù)總局公告 2023年第 34號） 非金融企業(yè)向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數(shù)額的部分，準予稅前扣除。如何進行財稅處理？ 會計核算？所得稅？營業(yè)稅？土地增值稅？ 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （六）、開發(fā)間接費 開發(fā)間接費企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。 在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，常見的公共配套設(shè)施通常包括居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊、鍋爐房、水塔、公廁、自行車棚等公共設(shè)施。一般熟地的做到七通一平，均是指土地同城市管網(wǎng)的對接，項目內(nèi)部的對接需要企業(yè)自行建設(shè)，這就構(gòu)成了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的主要部分。 何種票據(jù)？ 預(yù)算編審費 支付給中介機構(gòu)的項目編制或者預(yù)算審查等發(fā)生的費用。 何種發(fā)票？ 七通一平費 用水、污水、雨水、燃氣、電力、道路、電話接通等的設(shè)計、建造和裝飾的費用和工地平整發(fā)生的費用。 取得什么合規(guī)票據(jù)？教育配套費？ 規(guī)劃設(shè)計費： 項目立項后的總體規(guī)劃設(shè)計、單體設(shè)計費、管線設(shè)計費、改造設(shè)計費、可行性研究費，制圖、曬圖費，規(guī)劃設(shè)計方案評審費。請問房地產(chǎn)企業(yè)乙如何就差價款收支進行稅務(wù)處理？ 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （一）、土地成本 特殊類型的土地成本核算問題 投資中的土地成本核算 單純投資；取得固定收益的投資 以房換地中的土地成本核算 項目公司收購中的土地成本核算 買賣樓花中的土地成本核算 土地置換中的土地成本核算 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （二）、前期工程費 前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。 三是貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。 土地增值稅清算中的拆遷安置成本如何確認？ 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 —— 拆一還一涉稅處理問題 視同銷售的土地增值稅問題 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知 》 （國稅函 [2023]220號）文件，澄清了拆遷安置成本確認問題。 營業(yè)稅計算基數(shù)是市場價格還是成本價格 ？ 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅問題的批復(fù) 》 （國稅函發(fā) [1995]549號）文件規(guī)定，以房產(chǎn)補償給被拆遷戶的，