【正文】 定如何征稅。案例分析[分析] 因此如果屬于前者，乙方按照1000萬元的總承包額減去分包額后余額作為建筑業(yè)營業(yè)稅的計稅依據(jù)，如果屬于后者，則只按從甲方取得的委托代理費作為服務業(yè)營業(yè)稅的計稅依據(jù)。 案例分析[分析] 乙方出資的1000萬元可以理解為租賃甲方建筑物的預付租金，根據(jù)新營業(yè)稅暫行條例實施細則第25條規(guī)定：納稅人提供建筑業(yè)或租賃業(yè)勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天，因此對甲方應當在建筑工程開工時視同收到租金，按服務業(yè)中的租賃業(yè)征收營業(yè)稅10005%＝50萬元。對雙方分別征稅時，其營業(yè)額也按《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十條的規(guī)定核定。在這一經(jīng)營過程中，乙方是以建筑物為代價換取若干年的土地使用權(quán)，甲方是以出租使用權(quán)為代價換取建筑物?！　∑?、合作建房的稅務處理（二）合作建房的營業(yè)稅處理　　以出租土地使用權(quán)為代價換取房屋所有權(quán)。七、合作建房的稅務處理（二）合作建房的營業(yè)稅處理 由于雙方?jīng)]有進行貨幣結(jié)算，因此應當按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十五的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應稅行為。具體的交換方式也有以下兩種：　　七、合作建房的稅務處理（二）合作建房的營業(yè)稅處理　　土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。 七、合作建房的稅務處理（二）合作建房的營業(yè)稅處理 關(guān)于印發(fā)營業(yè)稅問題解答[之一]的通知（國稅函發(fā)[1995]156號）第十七條規(guī)定：作建房，是指有一方(以下簡稱甲方)提供土地使用權(quán)，另一方(以下簡稱乙方)提供資金，合作建房。案例分析 對甲公司來說，正常項目利潤為1500萬元，除去乙單位分成部分，可保留利潤為1500(30001800)=300(萬元)，但是需要將乙單位開發(fā)產(chǎn)品分成部分調(diào)整增加應納稅所得額，分配給乙單位開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額為20001800=200(萬元)，調(diào)整增加應納稅所得額200萬元，當期應納稅所得額即為300+200=500(萬元)，甲公司凈利潤為(300+20001800)(125%)=375(萬元)。根據(jù)以上規(guī)定，乙單位相當于以2000萬元購入了40套成本價值為1800萬元的房產(chǎn)，銷售了價值為3000萬元的商品住宅。甲公司可實現(xiàn)凈利潤1500(125%)1000=125(萬元)。甲公司不允許稅前列支此1000萬元的利潤分成，相當于在企業(yè)所得稅前支付乙單位1000247。由于股息、紅利是從被投資企業(yè)稅后利潤中分配的，所以投資方取得該項目的營業(yè)利潤視同股息、紅利，一般也應該是免稅收入。 請針對每一種方案進行稅務處理分析?！卑咐治? 案情介紹 乙單位準備以2000萬元人民幣投資甲房地產(chǎn)公司的某住宅開發(fā)項目，雙方約定不成立獨立法人項目公司，由甲房地產(chǎn)公司獨立開發(fā)，投資方案擬定如下： 方案一：項目實現(xiàn)利潤按各自投資資金比例分紅，項目利潤為1500萬元，乙單位享有1000萬元。七、合作建房的稅務處理（一）企業(yè)所得稅的處理 （2）投資方取得該項目的營業(yè)利潤應視同股息、紅利進行相關(guān)的稅務處理。 七、合作建房的稅務處理（一）企業(yè)所得稅的處理 凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應按以下規(guī)定進行處理： （1）企業(yè)應將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當期應納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。該銷售方式下，企業(yè)實際收入僅97萬元，但申報營業(yè)稅還應當按100萬元計算繳納。某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的住宅項目雖不符合要求，但同樣打出了購房返稅的口號：購買該企業(yè)開發(fā)的140平方米以上戶型，只需繳納1%的契稅，額外契稅由企業(yè)代客戶支付。但是，房地產(chǎn)企業(yè)收取的墊付資金利息和客戶不按期還款的違約金，按照營業(yè)稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定，將資金貸于他人使用同樣要繳納營業(yè)稅。此墊付協(xié)議也屬于企業(yè)經(jīng)營的一部分，財務處理上應當計入其他應收款核算。房地產(chǎn)企業(yè)為盡快回籠資金，促使客戶盡快辦理房貸按揭，自行墊付的首付款需要與業(yè)主繳納的首付款一起開具收款收據(jù)，財務處理上相當于企業(yè)取得了房貸按揭合同約定的全部首付款預售收入，應當全額計入營業(yè)額，計算繳納營業(yè)稅及其他稅金。 六、房企代墊首付和購房返稅的營業(yè)稅處理 按照相關(guān)稅收政策規(guī)定，銷售不動產(chǎn)收取的預收款要繳納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、印花稅、預征土地增值稅等?？刹簧偃四貌怀鋈绱硕嗟氖赘犊?，于是房地產(chǎn)企業(yè)僅收取3成首付款即30萬元，然后自行墊付20萬元，幫助客戶成功貸款購房。六、房企代墊首付和購房返稅的營業(yè)稅處理 （一）代墊首付 針對二套房按揭貸款須首付50%以上的政策，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)推出了代業(yè)主墊付兩成首付款的補貼辦法。根據(jù)國稅函[2008]875號文件規(guī)定，確認應稅收入實現(xiàn)的條件是“收入的金額能夠可靠地計量”。則A公司當年應納稅所得額為：85+5=90（萬元），扣除租賃支出3萬元、開發(fā)產(chǎn)品成本、稅金及費用后，即可計算出應納企業(yè)所得稅額。因此，對于此不確定的租賃應稅金額不能并入企業(yè)銷售商鋪的收入總額中，企業(yè)應以折扣后的銷售金額85萬元作為所得稅應稅金額。 五、商鋪售后返租的案例分析（五）所得稅 從國家稅務總局對企業(yè)所得稅應稅收入確定條件來分析，根據(jù)國家稅務總局《關(guān)于確認企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》（國稅函[2008]875號）第一條第一款規(guī)定，企業(yè)銷售商品同時滿足下列條件的，應確認收入的實現(xiàn)： 商品銷售合同已經(jīng)簽訂，企業(yè)已將商品所有權(quán)相關(guān)的主要風險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方； 企業(yè)對已售出的商品既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有實施有效控制； 收入的金額能夠可靠地計量； 已發(fā)生或?qū)l(fā)生的銷售方的成本能夠可靠地核算。 A公司的租賃支出就是，一次性讓利給購房者的折讓優(yōu)惠額，按權(quán)責發(fā)生制原則，A公司每年的租賃支出為15247。企業(yè)銷售或轉(zhuǎn)讓有關(guān)不動產(chǎn)所有權(quán)的收入與該被轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)所有權(quán)相關(guān)的成本、費用的差額，應作為業(yè)務發(fā)生當期的損益，計入當期應納稅所得額。這在實際稅務處理中也是容易被忽視的。（512）12%=（萬元）。否則，稅務機關(guān)會根據(jù)《稅收征管法》第六十九條規(guī)定，由稅務機關(guān)向購房者追繳稅款，對A公司處應扣未扣、應收未收稅款50%以上3倍以下的罰款。 所以A公司在以優(yōu)惠價銷售給購房者時，需代扣代繳購房者應繳納的個人所得稅：[15247。五、商鋪售后返租的案例分析（三）個人所得稅 根據(jù)《個人所得稅法》的有關(guān)精神，對上述情形的購買者個人少支出的購房價款，應視同個人財產(chǎn)租賃所得，按照“財產(chǎn)租賃所得”項目征收個人所得稅，每次財產(chǎn)租賃所得的收入額，按照少支出的購房價款和協(xié)議規(guī)定的租賃月份數(shù)平均計算確定。五、商鋪售后返租的案例分析（二）印花稅 本例中，A公司不但銷售了開發(fā)產(chǎn)品，還租賃了該開發(fā)產(chǎn)品后并轉(zhuǎn)租（假如轉(zhuǎn)租合同每年簽訂一次）應分別按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目繳納印花稅：85%=（萬元），按“財產(chǎn)租賃”稅目繳納印花稅：15+5=（萬元）。購房者返租商鋪應繳納營業(yè)稅155%=（萬元），（7%+3%）= A公司還需就當年轉(zhuǎn)租商鋪取得的租金收入按“服務業(yè)——租賃業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅，即55%=（萬元）。房地產(chǎn)開發(fā)公司商品房折讓優(yōu)惠額（或商品房售價低于同類商品房價格部分）應并入商品房銷售價款，一并按銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅，購房者因放棄一定時期的托管收益權(quán)和其他費用而享受的折讓優(yōu)惠額屬取得經(jīng)濟利益，應按“服務業(yè)——租賃業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。因此，對房地產(chǎn)開發(fā)公司以此方式銷售不動產(chǎn)的行為，應按照《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條和《稅收征管法實施細則》第四十七條規(guī)定核定其營業(yè)額。五、商鋪售后返租的案例分析 江蘇省地稅局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售返租有關(guān)營業(yè)稅問題的批復》（蘇地稅函[2008]135號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售不動產(chǎn)，采取優(yōu)惠方式要求購房者無償或低價將不動產(chǎn)交給開發(fā)公司使用若干年。顯然，A公司無償取得的出租收益應作為價外費用計入營業(yè)稅計稅依據(jù)。如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財務上如何處理，均不得從營業(yè)額中扣除。開發(fā)商在銷售房產(chǎn)時，對未來5年內(nèi)轉(zhuǎn)租房產(chǎn)能收取多少收益并不確定，并假設當年A公司將商鋪轉(zhuǎn)租取得租金5萬元（不考慮城建稅、教育費附加、土地使用稅）。開發(fā)商與購房者同時簽訂房地產(chǎn)買賣合同和租賃合同，約定商鋪按優(yōu)惠價85萬元（即總價100萬元的85%）出售，在未來5年內(nèi)，該商鋪歸開發(fā)商出租，收益歸開發(fā)商。五、商鋪售后返租的財稅處理 所謂售后返租，就是開發(fā)商在銷售商品房時，約定以購房合同的折讓優(yōu)惠后的價款為成交價，同時與購房者簽訂該房的租賃合同，要求購房者在一定期限內(nèi)必須將購買的房屋無償或低價交給開發(fā)公司，由開發(fā)公司統(tǒng)一經(jīng)營，經(jīng)營收益歸開發(fā)商。四、土地閑置費扣除的稅務處理（二）企業(yè)所得稅的處理 《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第二十二條規(guī)定，企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。四、土地閑置費扣除的稅務處理 三、土地閑置費用的稅務處理 房地產(chǎn)企業(yè)如果發(fā)生了土地閑置費用，在進行企業(yè)所得稅和土地增值稅處理時，需要注意兩者的區(qū)別。目前，各地方政府均制定了具體的實施辦法。具有下列情形之一的，可以認定為閑置土地：四、土地閑置費扣除的稅務處理 （一）國有土地有償使用合同或者建設用地批準書未規(guī)定動工開發(fā)建設日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設用地批準書頒發(fā)之日起滿1年未動工開發(fā)建設的； （二）已動工開發(fā)建設，但開發(fā)建設的面積占應動工開發(fā)建設總面積不足1/3，或者已投資額占總投資額不足25%，且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿1年的； （ 三）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。但是，隨著年度終了和經(jīng)營成果的確定，這27萬元也逐漸轉(zhuǎn)化成一項現(xiàn)時的義務，即使未在預提當年支付（支付期在次年2月），由于符合確定性和權(quán)責發(fā)生制原則的要求，完全可以歸屬為2009年度的費用予以稅前扣除。本例中甲方累計提取額與實付額沒有任何出入，無需進行調(diào)整。案例分析 甲方扣繳乙方租賃業(yè)的營業(yè)稅及附加為：（27+72）%=(萬元) 甲方扣繳乙方租賃業(yè)的房產(chǎn)稅為: ：（27+72）12%=(萬元). 甲方扣繳乙方租賃業(yè)的個人所得稅:（27+72）10%=(萬元).案例分析 假定其他條件不變，紅色假日酒店年初經(jīng)過測算，估計年末分紅額在3%（即27萬元）左右，財務上應將其作為租金費用，按期平均分攤計入“預計負債”科目（只提不付）。 案例分析 甲方2009年度營業(yè)收入總額為500萬元，成本費用352萬元（包括支付租金72萬元，取得了正式發(fā)票），年度利潤總額148萬元（為簡化分析，假設無任何納稅調(diào)整事項，計算結(jié)果不保留小數(shù)），全年累計繳納企業(yè)所得稅49萬元。 案例分析 紅色假日酒店（甲方）與所有產(chǎn)權(quán)人（乙方）分別簽訂了為期三年的協(xié)議，由甲方負責酒店日常的經(jīng)營管理，每年按乙方購房價格（經(jīng)過統(tǒng)計，購房總價合計900萬元）的8%支付租金，每月支付一次。從表象上看，這種經(jīng)營模式似乎兼具了房產(chǎn)租賃與投資兩種性質(zhì)， 三、產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營方式的稅務處理 （三）產(chǎn)權(quán)式酒店投資回報的正確稅務處理： 《國家稅務總局關(guān)于酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營業(yè)主稅收問題的批復》（國稅函〔2006〕478號）規(guī)定：酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營業(yè)主（即產(chǎn)權(quán)方）在約定的時間內(nèi)提供房產(chǎn)使用權(quán)與酒店進行合作經(jīng)營，如房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)并未歸屬新的經(jīng)濟實體，經(jīng)營業(yè)主按照約定取得的固定收入和分紅收入均應視為租金收入，根據(jù)有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，應按照“服務業(yè)———租賃業(yè)”征收營業(yè)稅，按照財產(chǎn)租賃所得項目征收個人所得稅。 該投資回報分為兩部分：一是固定的租金收入，二是浮動的年終分紅。只有及時將代收費用按規(guī)定轉(zhuǎn)付給委托單位，才可以從土地增值稅的應納稅收入額中扣除。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數(shù)；案例分析 ，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用。如果代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。案例分析（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費用不需繳納土地增值稅。 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定：“納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第五條規(guī)定：“條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。假設代收款項皆是“未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由開發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，”則該房地產(chǎn)開發(fā)公司企業(yè)所得稅的計稅收入=1000萬元。如果不是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開票收取的，則不繳納企業(yè)所得稅；如果由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開票收取的，則繳納企業(yè)所得稅，但在計算企業(yè)所得稅時，對納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)自己收取的代收費用，在轉(zhuǎn)付給委托單位時，也可以從收入中扣除。只不過是會計上不做銷售處理罷了。”也就是說代收代繳款項是不做為收入的，所述的確認為銷售收入的“代收款項”是開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的?！?二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費用的稅務處理（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費用需要繳納企業(yè)所得稅國稅發(fā)〔2009〕31號第十六條規(guī)定：“企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應于移交時扣除。企業(yè)代有關(guān)部門和單位收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應按規(guī)定全部確認為銷售收入。國家稅務總局《關(guān)于營業(yè)稅若干問題的通知》（國稅發(fā)〔1995〕076號）第四條關(guān)于代理業(yè)營業(yè)額規(guī)定，代理業(yè)的營業(yè)額為納稅人從事代理業(yè)務向委托方實際收取的報酬。則代收款項的