【正文】 定，同時(shí)應(yīng)按照同期同類房屋的成本確認(rèn)視同銷售成本。 一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理 土地增值稅的處理 國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入。（3）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。而對超出部分則按同類商品房市場價(jià)格繳納銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅35000元（200㎡35005%）。該項(xiàng)目于2009年5月完工。＝7900㎡＝5530（萬元）。一樣借：開發(fā)成本———拆遷補(bǔ)償費(fèi) 5530 貸：應(yīng)付賬款———拆遷補(bǔ)償費(fèi) 5530 借：應(yīng)付賬款———拆遷補(bǔ)償費(fèi) 5530 貸：主營業(yè)務(wù)收入 5530案例分析 ，業(yè)主向房地產(chǎn)企業(yè)出具拆遷補(bǔ)償費(fèi)收據(jù)5530萬元，結(jié)轉(zhuǎn)成本的會計(jì)處理： （總面積下每平方成本*面積）借：主營業(yè)務(wù)成本——土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 貸：開發(fā)產(chǎn)品 案例分析 （二）稅務(wù)處理如下 A公司2009年9月開始與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時(shí)，就要確認(rèn)視同銷售所得＝5530－＝（萬元）， （安置回遷房收入=安置回遷房成本）繳納企業(yè)所得稅＝25%＝（萬元）。 案例分析 ?！吨腥A人民共和國營業(yè)稅暫行條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第540號）第五條規(guī)定：“納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。例如：某房地產(chǎn)開發(fā)公司，取得售房收入1000萬元；該縣人民政府要求代收政府基金50萬元；代收住房專項(xiàng)維修基金50萬元；代收取暖費(fèi)100萬元。企業(yè)對納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)自己收取的代收費(fèi)用，在轉(zhuǎn)付給委托單位時(shí)，也可以從收入中扣除。案例分析（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用不需繳納土地增值稅。案例分析 國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則〉的通知》（國稅發(fā)〔2007〕132號）第二十五條進(jìn)一步明確，對納稅人按縣級以上人民政府的規(guī)定在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理： ，應(yīng)將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅。 三、產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營方式的稅務(wù)處理（三）產(chǎn)權(quán)式酒店投資回報(bào)的正確稅務(wù)處理： 只要酒店方轉(zhuǎn)變思路，采取正確的賬務(wù)處理方法，就可以把協(xié)議約定的分紅款轉(zhuǎn)化為正常的租金費(fèi)用(即浮動(dòng)的租金費(fèi)用,在會計(jì)上計(jì)入“預(yù)計(jì)負(fù)責(zé)”科目，從而起到抵減當(dāng)期應(yīng)納所得稅額的作用。 案例分析 企業(yè)平時(shí)計(jì)提的租金費(fèi)用只能減少會計(jì)利潤，并不會對預(yù)繳的所得稅額產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響。（一）土地增值稅的處理 國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。 五、商鋪售后返租的案例分析 （一）營業(yè)稅的處理 《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條規(guī)定，納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，如果將價(jià)款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價(jià)款為營業(yè)額。五、商鋪售后返租的案例分析 浙江省地稅局《關(guān)于營業(yè)稅若干政策業(yè)務(wù)問題的通知》（浙地稅函[2008]62號）第八條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司采用折讓優(yōu)惠等形式將商品房銷售給購房者，在簽訂購房合同的同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)公司（或房地產(chǎn)開發(fā)公司的關(guān)聯(lián)企業(yè)）與購房者另行簽訂商品房委托管理合同，約定購房合同以折讓后優(yōu)惠價(jià)款為成交價(jià)，購房者自愿放棄一定時(shí)期的托管收益權(quán)和其他費(fèi)用。五、商鋪售后返租的案例分析（三）個(gè)人所得稅 根據(jù)《個(gè)人所得稅法》第八條規(guī)定，個(gè)人所得稅以所得人為納稅義務(wù)人，以支付所得的單位和個(gè)人為扣繳義務(wù)人。五、商鋪售后返租的案例分析（五）所得稅 國家稅務(wù)總局《關(guān)于從事房地產(chǎn)開發(fā)的外商投資企業(yè)售后返租業(yè)務(wù)所得稅處理問題的批復(fù)》（國稅函[2007]603號）規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外商投資企業(yè)以銷售方式轉(zhuǎn)讓其生產(chǎn)、開發(fā)的房屋、建筑物等不動(dòng)產(chǎn)，又通過租賃方式從買受人回租該資產(chǎn)，企業(yè)無論采取何種租賃方式，均應(yīng)將售后回租業(yè)務(wù)分解為銷售和租賃兩項(xiàng)業(yè)務(wù)分別進(jìn)行稅務(wù)處理。轉(zhuǎn)租收入5萬元應(yīng)在滿足收入確定條件后，計(jì)入當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。雙方約定，對房地產(chǎn)企業(yè)墊付的錢，在1年后交房時(shí)由客戶歸還并按銀行同期貸款利率計(jì)算利息。六、房企代墊首付和購房返稅的營業(yè)稅處理 （二）購房返稅 某市規(guī)定，購買90平方米以下普通住房可以減按1%征收契稅。” 國稅法[2009]31號第三十七條規(guī)定：“企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，按以下規(guī)定進(jìn)行處理： 企業(yè)應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從該項(xiàng)目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場公允價(jià)值計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。(125%)=(萬元)。合作建房的方式一般有兩種：　　第一種方式是純粹的以物易物，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。例如，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。七、合作建房的稅務(wù)處理（二）合作建房的營業(yè)稅處理　　 第二種方式是甲方以土地使用權(quán)乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。 當(dāng)年合營企業(yè)銷售的400套房屋，共計(jì)銷售額6400萬元，按銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營業(yè)稅64005%＝320萬元。七、合作建房的稅務(wù)處理（二）合作建房的營業(yè)稅處理 房屋建成后雙方按一定比例分配房屋。對甲企業(yè)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征營業(yè)稅,在收到預(yù)收款時(shí)確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，按5%的稅率計(jì)算銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅20005%＝100萬元，而乙企業(yè)的建筑業(yè)營業(yè)額可以理解為乙企業(yè)先支付2000萬的購房款，爾后由甲企業(yè)支付給乙企業(yè)用于承建房屋，乙企業(yè)按建筑業(yè)3%稅率申報(bào)繳納營業(yè)稅。 《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》（財(cái)稅字[1999]210號）文件規(guī)定：為了支持住房制度的改革，對企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售住房的收入，暫免征收營業(yè)稅。 八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理（一）房地產(chǎn)企業(yè)不同階段的收入處理 所以這兩者的區(qū)別是明顯的，既不能站在會計(jì)的角度上理解稅法，也不能將《國家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》（國稅函[2008]875號）規(guī)定企業(yè)銷售商品同時(shí)滿足的條件理解為同樣適用于房地產(chǎn)企業(yè)所得稅。 　　 對于C項(xiàng)目所得稅匯算要注意不能再按照預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率15%來進(jìn)行計(jì)算了。 　 不考慮期間費(fèi)用，A房地產(chǎn)企業(yè)2010年度應(yīng)納稅所得額為：1600+1375+350=3325（萬元）。 八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理（三）完工項(xiàng)目要及時(shí)核算計(jì)稅成本 開發(fā)產(chǎn)品完工前，依據(jù)預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率確定應(yīng)納稅所得額，收入是重點(diǎn)，成本稅務(wù)檢查關(guān)注力度小。 八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理（三）完工項(xiàng)目要及時(shí)核算計(jì)稅成本 項(xiàng)目完工后，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，難以確定的不再是收入額，而是計(jì)稅成本的確定，開發(fā)項(xiàng)目有其既定的周期，工程完工開發(fā)商也要留一定比例的質(zhì)保金，2008年地方政府為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也有一些配套資金的緩繳政策，還有物業(yè)配套、基礎(chǔ)設(shè)施的有待進(jìn)一步開發(fā)完善等，在業(yè)主入住時(shí)，這些成本、費(fèi)用并沒有實(shí)際發(fā)生或?qū)儆跁?jì)核算預(yù)提入賬。 八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理（五）房地產(chǎn)企業(yè)年終匯算清繳預(yù)提成本還要注意主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的具體規(guī)定。 　　，即完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前。所以匯算清繳要注意可以計(jì)入計(jì)稅成本的范圍。 八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理（八）未完工開發(fā)產(chǎn)品不進(jìn)行匯算清繳。企業(yè)進(jìn)行所得稅匯算清繳，不僅需要對象的收入已實(shí)現(xiàn)，而且還需要對象的成本費(fèi)用項(xiàng)目能夠全部準(zhǔn)確核算出來。上例中，A房地產(chǎn)企業(yè)2007年度、2008年度繳納的企業(yè)所得稅實(shí)質(zhì)上是當(dāng)年度匯算清繳的應(yīng)納稅額，并非B項(xiàng)目完工前的預(yù)繳稅額。該例中，清算僅指項(xiàng)目計(jì)稅成本的最終結(jié)算，涵蓋了3年的銷售期間，而匯算指按照年度分別計(jì)算的企業(yè)所得稅應(yīng)納稅額，兩者不能等同。 B項(xiàng)目計(jì)稅成本為4200萬元，實(shí)際毛利率＝（6000－4200）247。 例如，A房地產(chǎn)開發(fā)公司截至2010年12月31日賬面共有2780萬元的未完工開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入，雖然在各筆預(yù)售收入在發(fā)生的當(dāng)期已按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，并計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，但在2010年度匯算清繳時(shí)，預(yù)售收入2780萬元還不能參加當(dāng)年度的企業(yè)所得稅匯算清繳。在年度納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。 案例分析 A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)C項(xiàng)目于2010年9月完工，出包工程合同總金額20000萬元，2010年12月尚未與承包商結(jié)算完畢，僅取得的發(fā)票金額15000萬元，為準(zhǔn)確核算結(jié)轉(zhuǎn)成本，預(yù)提成本5000萬元，2011年2月取得發(fā)票2000萬元，2011年6月取得發(fā)票3000萬元。匯算清繳根據(jù)12月31日賬面數(shù)據(jù)可在5月31日前納稅調(diào)整。 八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理（六）完工項(xiàng)目確定計(jì)稅成本核算終止日很重要。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。依據(jù)預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率核算應(yīng)納稅所得額暫不必考慮實(shí)際發(fā)生的成本狀況。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，并計(jì)算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。 案例分析 [分析]　 在建D項(xiàng)目預(yù)收收入3500萬元，會計(jì)不結(jié)轉(zhuǎn)收入，也無法計(jì)算計(jì)稅成本。 案例分析 [分析] B項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品，會計(jì)已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)收入，且收取的預(yù)收款符合國稅發(fā)[2009]31號確認(rèn)收入的條件，確認(rèn)所得稅收入10000萬元，確認(rèn)結(jié)轉(zhuǎn)成本7500萬元。而對于符合當(dāng)?shù)刈》恐贫雀母镆?guī)定的，按房改成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售給本單位職工的集資建房，經(jīng)地稅機(jī)關(guān)審核啟暫免征收營業(yè)稅。七、合作建房的稅務(wù)處理 按照國家稅務(wù)總局《關(guān)于合作建房營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函[2005]1003號）精神，甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供所需資金，以甲方名義合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的行為，不屬于合作建房，不適用于國稅函發(fā)[1995]156號文件的規(guī)定。案例分析 甲企業(yè)提供5000平方米的土地使用權(quán)，乙企業(yè)提供 2000萬元資金并負(fù)責(zé)施工。因此，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅；對合營企業(yè)則按全部房屋的銷售收入，依“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。 案例分析[案情介紹] 甲方以土地使用權(quán) 10000平方米，乙方以貨幣資金8000萬元合股，采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤共享的分配形式，該合營企業(yè)當(dāng)年委托其他建筑單位共新建標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量均相同的住宅用戶500套，當(dāng)年銷售400套，每套售價(jià)16萬元，年終按照董事會決議，對投資各方應(yīng)分配的利潤采取實(shí)物分配的方式，其中甲方分配房屋5套，乙方分配房屋8套，分配后甲乙雙方各自享有房屋的獨(dú)占權(quán)?！　“咐治鯷案情介紹] 甲方將土地使用權(quán)出租給乙方10年，乙方出資1000萬元委托某建筑公司在該土地上建造建筑物并使用，租賃期限滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。對甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅；對乙方應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征稅。 假設(shè)乙單位已將40套房產(chǎn)銷售完畢，不考慮其他因素，其凈利潤為(30002000)(125%)=750(萬元)。 案例分析 稅務(wù)處理分析 （1）方案一的涉稅分析 根據(jù)《企業(yè)所得稅法》及《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》的規(guī)定，居民企業(yè)直接投資于其他居民企業(yè)取得的股息、紅利等權(quán)益性投資收益為免稅收入。 七、合作建房的稅務(wù)處理 （一）企業(yè)所得稅的處理 國稅法[2009]31號第三十六條規(guī)定：“企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理： 凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。六、房企代墊首付和購房返稅的營業(yè)稅處理 另外，房地產(chǎn)企業(yè)代客戶墊付首付款的前提是與客戶簽訂《資金墊付協(xié)議》，根據(jù)協(xié)議約定，客戶必須在房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)定時(shí)限內(nèi)（一般在交房前）將首付款全額補(bǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)再向客戶正式交房。所以A公司銷售商鋪時(shí)不確定的轉(zhuǎn)租收益不能作為其他收入計(jì)入上述第五條的收入中，應(yīng)以85萬元作為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入額。5=3（萬元）。 五、商鋪售后返租的案例分析（四）房產(chǎn)稅 購房者將購買的商鋪返租給A公司，每月應(yīng)按租金收入（少支出的購房價(jià)款和協(xié)議規(guī)定的租賃月份數(shù)平均計(jì)算確定）的12%繳納房產(chǎn)稅：15247。 （7%+3%）= 。對此，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)也分別出臺了相關(guān)具體規(guī)定予以明確。 案例分析 A房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱A公司）是一家外資商業(yè)地產(chǎn)公司，采用售后返租方式銷售商鋪。四、土地閑置費(fèi)扣除的稅務(wù)處理 二、土地閑置費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 《閑置土地處置辦法》規(guī)定：對于在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的