【正文】 得計算繳款。（1）營業(yè)稅的計算回遷房成本價如何確定？有的地方認(rèn)為，考慮到被拆遷房產(chǎn)原占有土地，開發(fā)商不需對該土地支付成本，補(bǔ)償房產(chǎn)的成本價不應(yīng)再計算土地成本；有的地方則認(rèn)為應(yīng)包括土地成本。凡價外費(fèi)用，無論會計制度規(guī)定如何核算，均應(yīng)并入營業(yè)額計算應(yīng)納稅額。為了避免全額納稅，開發(fā)企業(yè)可以設(shè)立或委托代理機(jī)構(gòu)收取代收費(fèi)用，其營業(yè)稅的計稅依據(jù)按照實(shí)際收取的報酬額納稅。而由開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的代收款，其實(shí)并不是代收款。”這兩條規(guī)定中也沒有明確代收款項(xiàng)應(yīng)作為收入處理。只有及時將代收費(fèi)用按規(guī)定轉(zhuǎn)付給委托單位，才可以從土地增值稅的應(yīng)納稅收入額中扣除。甲方2009年度營業(yè)收入總額為500萬元，成本費(fèi)用352萬元（包括支付租金72萬元，取得了正式發(fā)票），年度利潤總額148萬元（為簡化分析，假設(shè)無任何納稅調(diào)整事項(xiàng)，計算結(jié)果不保留小數(shù)），全年累計繳納企業(yè)所得稅49萬元。具有下列情形之一的，可以認(rèn)定為閑置土地：（一）國有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書未規(guī)定動工開發(fā)建設(shè)日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿1年未動工開發(fā)建設(shè)的；（二）已動工開發(fā)建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)總面積不足1/3，或者已投資額占總投資額不足25%，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的；（三）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。五、商鋪售后返租的財稅處理所謂售后返租，就是開發(fā)商在銷售商品房時，約定以購房合同的折讓優(yōu)惠后的價款為成交價，同時與購房者簽訂該房的租賃合同，要求購房者在一定期限內(nèi)必須將購買的房屋無償或低價交給開發(fā)公司，由開發(fā)公司統(tǒng)一經(jīng)營，經(jīng)營收益歸開發(fā)商。自2010年10月1日起，根據(jù)現(xiàn)行增值稅和營業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)的行為，不屬于增值稅和營業(yè)稅征收范圍，不征收增值稅和營業(yè)稅。顯然，A公司無償取得的出租收益應(yīng)作為價外費(fèi)用計入營業(yè)稅計稅依據(jù)。因此，對融資租賃合同，可據(jù)合同所載的租金總額暫按“借款合同”計稅貼花。否則，稅務(wù)機(jī)關(guān)會根據(jù)《稅收征管法》第六十九條規(guī)定，由稅務(wù)機(jī)關(guān)向購房者追繳稅款，對A公司處應(yīng)扣未扣、應(yīng)收未收稅款50%以上3倍以下的罰款。A公司的租賃支出就是，一次性讓利給購房者的折讓優(yōu)惠額，按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，A公司每年的租賃支出為15247。本例中，企業(yè)不需就此業(yè)務(wù)確認(rèn)收入繳納所得稅，并可以按出售前原賬面價值（成本價格）作為計稅基礎(chǔ)計提折舊稅前扣除。雙方約定，對房地產(chǎn)企業(yè)墊付的錢，在1年后交房時由客戶歸還并按銀行同期貸款利率計算利息。（二）購房返稅某市規(guī)定，購買90平方米以下普通住房可以減按1%征收契稅。根據(jù)企業(yè)所得稅法的規(guī)定，居民企業(yè)投資于居民企業(yè)分回的稅后利潤和股息，超過12個月的免企業(yè)所得稅。（2）方案二的涉稅分析：乙單位所享有的40套住宅計稅成本為1800萬元，正常銷售價格為3000萬元。在這一合作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。A企業(yè)發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對其按“服務(wù)業(yè)租賃業(yè)”征營業(yè)稅；B公司發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為，對其按“銷售不動產(chǎn)”稅目征營業(yè)稅。房屋建成后甲方采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤。B項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品，會計已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)收入，且收取的預(yù)收款符合國稅發(fā)[2009]31號確認(rèn)收入的條件，確認(rèn)所得稅收入10000萬元，確認(rèn)結(jié)轉(zhuǎn)成本7500萬元。在建D項(xiàng)目預(yù)收收入3500萬元，會計不結(jié)轉(zhuǎn)收入，也無法計算計稅成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，并計算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。（五）完工項(xiàng)目確定計稅成本核算終止日國稅發(fā)[2009]31號第三十五條規(guī)定：開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。：未入賬的成本費(fèi)用均可以預(yù)提；計稅成本：預(yù)提成本費(fèi)用不超過國稅發(fā)[2009]31號第三十二條規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)。假設(shè)沒有其他納稅調(diào)整項(xiàng)目，A房地產(chǎn)企業(yè)在B項(xiàng)目竣工清算年度，即2009年需要繳納多少企業(yè)所得稅？A房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員認(rèn)為，B項(xiàng)目竣工清算共計實(shí)現(xiàn)銷售收入6000萬元（1000＋2000＋3000），發(fā)生計稅成本4200萬元，項(xiàng)目期間費(fèi)用及可扣除稅金600萬元（150＋200＋250），應(yīng)納稅所得額＝6000－4200－600＝1200（萬元），應(yīng)繳企業(yè)所得稅＝120025%＝300（萬元），實(shí)際預(yù)繳企業(yè)所得稅＝＋25＝（萬元），項(xiàng)目竣工清算應(yīng)補(bǔ)繳企業(yè)所得稅＝300－＝（萬元）。第四，確定2009年度應(yīng)納稅所得額＝3000－[4200－3000（1－30%）]－250＋400＝1050（萬元），應(yīng)納所得稅＝105025%＝（萬元）。”根據(jù)上述規(guī)定，個人在購房時由于房產(chǎn)公司的違約而從房產(chǎn)公司取得的違約金或賠償金，如果與“國稅函[2006]865號”所特指的情況一致，依據(jù)《中華人民共和國個人所得稅法實(shí)施條例》第八條的規(guī)定：“個人所得稅，以所得人為納稅義務(wù)人，以支付所得的單位或者個人為扣繳義務(wù)人。那么，定金是否要交營業(yè)稅呢？根據(jù)關(guān)于印發(fā) 營業(yè)稅問題解答[之一]的通知（國稅函發(fā)[1995]156號）文件18條規(guī)定，此項(xiàng)規(guī)定所稱預(yù)收款，包括預(yù)收定金。因此，一般情況下，對應(yīng)稅行為提供前收到的款項(xiàng)不能以收到款項(xiàng)的當(dāng)天確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生時間。但是，一簽合同，訂金（保證金、誠意金、VIP卡）馬上要從其他應(yīng)付款轉(zhuǎn)到預(yù)收賬款繳企業(yè)所得稅和營業(yè)稅。由于從產(chǎn)權(quán)調(diào)轉(zhuǎn)補(bǔ)償?shù)男再|(zhì)上看，屬于以開發(fā)產(chǎn)品換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)性質(zhì)，因此開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照上述規(guī)定進(jìn)行土地增值稅視同銷售處理。十三、售房部（接待處）、樣板房的稅務(wù)處理（一）建設(shè)售樓部的四種情況利用企業(yè)開發(fā)的商品房臨時性作為售樓部，待銷售基本完成后，再將該售樓部的房屋銷售；利用企業(yè)開發(fā)的商品房臨時性作為售樓部，待銷售完成后，將其轉(zhuǎn)作自用或出租；在開發(fā)的商品房附近重新修建售樓部，待銷售基本完成后，將其轉(zhuǎn)作自用或出租；在開發(fā)的商品房附近重新修建售樓部，待銷售完成后，將其拆除。使用“開發(fā)成本——開發(fā)間接費(fèi)用——營銷設(shè)施建造費(fèi)”核算模式，適用于上述第4情況。因此，售房部（接待處）、樣板房都應(yīng)計入開發(fā)間接費(fèi)十四、預(yù)收款可以作為房企廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)扣除基數(shù)根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號第六條規(guī)定“企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)”，這里沒有再提及預(yù)收款，強(qiáng)調(diào)了應(yīng)確認(rèn)為收入，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，可作為廣告和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)的計算基數(shù)。第十二條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。所得稅申報時，可以直接按照國稅發(fā)〔2009〕31號文件第九條的規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品未完工銷售時計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額?！径悇?wù)處理分析】企業(yè)所得稅的處理國稅函[2008]875號文件第三條規(guī)定，企業(yè)以買一贈一（有償）等方式組合銷售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈，應(yīng)將總的銷售金額按各項(xiàng)商品的公允價值的比例來分?jǐn)偞_認(rèn)各項(xiàng)的銷售收入。三是貨物銷售和應(yīng)稅勞務(wù)存在著聯(lián)系。土地增值稅的處理精裝房所用家電、家俱，能否作為土增清算成本項(xiàng)目扣除？《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財法[1995]6號）第七條規(guī)定，開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。根據(jù)建標(biāo)[2003]206號規(guī)定，只有構(gòu)成工程實(shí)體的材料費(fèi)才構(gòu)成建筑安裝工程費(fèi)的內(nèi)容。財稅[2010]42號文第五條明確，個人取得的拆遷補(bǔ)償款及因拆遷重新購置安置住房，可按有關(guān)規(guī)定享受個人所得稅和契稅減免。在商品住房等開發(fā)項(xiàng)目中配套建造安置住房的，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料和拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，按改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅。那么，精裝房所用的家電、家俱可否作為建筑安裝工程費(fèi)扣除呢？關(guān)于印發(fā)《建筑安裝工程費(fèi)用項(xiàng)目組成》的通知（建標(biāo)[2003]206號）規(guī)定，建筑安裝工程費(fèi)由直接費(fèi)、間接費(fèi)、利潤和稅金組成。所以本例中，該公司銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅計稅依據(jù)為90萬元，而不是100萬元。企業(yè)賣精裝房送家電、家俱，屬于銷售行為，應(yīng)該繳納增值稅，不用計征營業(yè)稅?？蓪N售未完工產(chǎn)品收入減去完工產(chǎn)品會計核算轉(zhuǎn)銷售收入的差額（可以是負(fù)數(shù)）計入其他視同銷售收入，同時在其他視同銷售成本中填入“銷售未完工產(chǎn)品收入（1－預(yù)計計稅毛利率）”減去“完工產(chǎn)品會計核算轉(zhuǎn)銷售收入（1－預(yù)計計稅毛利率）”的差額（可以是負(fù)數(shù)）。依據(jù)國稅發(fā)〔2009〕31號文件第九條的規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品完工后，只要計算實(shí)際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入應(yīng)納稅所得額。按照國稅發(fā)[2009]31號文件有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有取得的開發(fā)產(chǎn)品收入才可確認(rèn)為銷售收入。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。其成本從“庫存商品”（或開發(fā)產(chǎn)品）轉(zhuǎn)入“主營業(yè)務(wù)成本”。產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式同時涉及換入資產(chǎn)的計稅成本確認(rèn)問題，目前并無專門政策文件進(jìn)行規(guī)范。十二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同拆遷補(bǔ)償方式的涉稅政策（一）產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式下的涉稅處理此方式下開發(fā)企業(yè)用于補(bǔ)償?shù)拈_發(fā)產(chǎn)品將涉及營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅問題。（二）訂金（保證金、誠意金、VIP卡）的稅務(wù)處理訂金并不是一個規(guī)范的概念，在法律上僅作為預(yù)付款的性質(zhì)，是預(yù)付款的一部分，是當(dāng)事人的一種支付手段，不具有擔(dān)保性質(zhì)，如果合同履行可抵充房款，不履行也不能適用“定金”雙倍返還罰則?！稜I業(yè)稅暫行條例》第十二條新增加了前置條件：即納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)發(fā)生后才能征營業(yè)稅。依據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，一方違約時，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如果無約定，銷售者違約時，“定金”雙倍返還；消費(fèi)者違約時，“定金”不返還。按照財政部國家稅務(wù)總局《關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）文件的規(guī)定，單位和個人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)時，因受讓方違約而從受讓方取得的賠償金收入，應(yīng)并入營業(yè)額中征收營業(yè)稅。上例中，A房地產(chǎn)企業(yè)2007年銷售收入對應(yīng)的應(yīng)納稅所得額＝100020%－150＝50（萬元），2008年銷售收入對應(yīng)的應(yīng)納稅所得額＝200015%－200＝100（萬元）。核算終止日的規(guī)定遵從了《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第九條的規(guī)定：企業(yè)應(yīng)納稅所得額的計算，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否收付，均作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用；不屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，即使款項(xiàng)已經(jīng)在當(dāng)期收付，均不作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用。（六）年終匯算清繳的計稅成本的納稅調(diào)整，不考慮會計實(shí)際結(jié)轉(zhuǎn)成本。（四） 可以預(yù)提的三種計稅成本國稅發(fā)[2009]31號第三十二條考慮了這一因素，允許預(yù)提部分成本費(fèi)用計入完工產(chǎn)品的計稅成本：，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%；，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費(fèi)用。不考慮期間費(fèi)用，A房地產(chǎn)企業(yè)2010年度應(yīng)納稅所得額為：1600 1375 350=3325（萬元）。對于C項(xiàng)目所得稅匯算要注意不能再按照預(yù)計計稅毛利率15%來進(jìn)行計算了。所以這兩者的區(qū)別是明顯的，既不能站在會計的角度上理解稅法，也不能將《國家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》（國稅函[2008]875號）規(guī)定企業(yè)銷售商品同時滿足的條件理解為同樣適用于房地產(chǎn)企業(yè)所得稅。第二種方式是甲方以土地使用權(quán)乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動產(chǎn)行為，應(yīng)對其銷售收入再按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。從以上兩種涉稅分析來看，甲和乙企業(yè)的稅負(fù)和稅后利潤都不一樣。（1）方案一的涉稅分析乙單位所享有的1000萬元利潤分成只能是甲房地產(chǎn)公司開發(fā)該項(xiàng)目的稅后利潤，乙單位不需要按照“利息、股息、紅利所得”計算繳納企業(yè)所得稅，乙單位凈利潤為1000萬元。七、合作建房的稅務(wù)處理（一）企業(yè)所得稅的處理國稅法[2009]31號第三十六條規(guī)定：“企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：（即合作、合資方，下同）分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。但是，房地產(chǎn)企業(yè)收取的墊付資金利息和客戶不按期還款的違約金，按照營業(yè)稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定，將資金貸于他人使用同樣要繳納營業(yè)稅。轉(zhuǎn)租收益不涉及房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓,不征收土增稅。則A公司當(dāng)年應(yīng)納稅所得額為：100+5=105（萬元），扣除租賃支出3萬元、開發(fā)產(chǎn)品成本、稅金及費(fèi)用后，即可計算出應(yīng)納企業(yè)所得稅額。轉(zhuǎn)租行為不征收房產(chǎn)稅。根據(jù)《個人所得稅法》的有關(guān)精神，對上述情形的購買者個人少支出的購房價款，應(yīng)視同個人財產(chǎn)租賃所得，按照“財產(chǎn)租賃所得”項(xiàng)目征收個人所得稅，每次財產(chǎn)租賃所得的收入額，按照少支出的購房價款和協(xié)議規(guī)定的租賃月份數(shù)平均計算確定。2010年10月1日以后資產(chǎn)出售給經(jīng)批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)：A公司以融資性售后回租方式銷售的房地產(chǎn)收入100萬元不繳納營業(yè)稅。開發(fā)商在銷售房產(chǎn)時，對未來5年內(nèi)轉(zhuǎn)租房產(chǎn)能收取多少收益并不確定，并假設(shè)當(dāng)年A公司將商鋪轉(zhuǎn)租取得租金5萬元（不考慮城建稅、教育費(fèi)附加、土地使用稅）。浙江省地稅局《關(guān)于營業(yè)稅若干政策業(yè)務(wù)問題的通知》（浙地稅函[2008]62號）第八條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司采用折讓優(yōu)惠等形式將商品房銷售給購房者，在簽訂購房合同的同時，房地產(chǎn)開發(fā)公司（或房地產(chǎn)開發(fā)公司的關(guān)聯(lián)企業(yè)）與購房者另行簽訂商品房委托