【正文】 利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產(chǎn) , 收入按下列方法和順序確認： ?按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定； ?由主管稅務機關參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a(chǎn)的市場價格或評估價值確定。 ? 屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。 ? 對未按預征規(guī)定期限預繳稅款的，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。 ? 轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。 分類預征到期清算 ? 納稅人建造普通標準住宅出售，其增值額未超過扣除項目金額之和 20%的，預以免征土地增值稅。 ? 對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。 “臨界點”籌劃法 ? 籌劃前 ?轉讓房地產(chǎn)的收入為 ； ?應納土地增值稅額為 ； ?實際盈利金額 =收入－成本－費用－稅金 = = “臨界點”籌劃法 ? 籌劃辦法：假設該公司將房價適當調低，由每平方米2030元，降到每平方米 1978元，則售價總額為 1800萬元，其他資料不變?！庇纱丝梢姡本┦袑ζ胀藴首≌前礂澨栒莆掌骄繎舻慕ㄖ娣e在 120平方米以下審定的。 收入分散籌劃法 ? 假如某企業(yè)準備出售其擁有的一幢房屋以及土地使用權。如果房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)之初便能確定最終用戶，完全可以采用代建房方式進行開發(fā)。一般而言，一幢住房中土地支付價所占比例應該比較小，這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分得的房屋就較少，大部分由出資金的用戶分得自用。因此，當事人應當注意自己的捐贈方式，以免捐贈不當承擔稅款。 靈活運用優(yōu)惠政策法 ? 利用加計扣除進行稅務籌劃 ? 從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，可加計扣除，其他企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，不享受此項費用扣除。 代收費用計價籌劃法 ? 在會計核算時，應把縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用不計入房價中，而是通過合同安排、業(yè)務流程重組在房價之外單獨收取，這樣就可以減少銷售收入，不僅可以節(jié)省營業(yè)稅，而且可以降低增值額、減少應納的土地增值稅。 300 100%=117% 應納土地增值稅 =（ 650300） 50%300 15%=130 ㊣ 把高增值與低增值房產(chǎn)安排在一起開發(fā)、出售，并將收入和扣除項目放在一起核算并申報。 甲公司賬務處理為： 借：銀行存款 12023000 貸：長期股權投資 8000000 投資收益 4000000 乙公司賬務處理為： 借：實收資本－－甲公司 8571400 貸：實收資本－ A 5142840(8571400 60%) 實收資本－ B 3428560（ 8571400 40%) 甲公司應納企業(yè)所得稅＝ 400 33%＝ 132（萬元） 節(jié)省稅收： － 132＝ 股權轉讓籌劃法 ? 某房產(chǎn)開發(fā)公司，在一海邊城市開發(fā)一幢五星級酒樓，出售給一外國投資者。房產(chǎn)公司收回股權轉讓價款及大酒店所有債權。 股權轉讓籌劃法 ? 設立一控股子公司“某某大酒店”。 730 100%=%； ⑤應納稅額 =470 40%－ 730 5%=188－ ＝ （萬元） ?應納所得稅＝（ 1200－ 800－ 60－ 6－ － － ） 33%=（萬元） ?應納稅額合計＝ 60＋ 6＋ ＋ ＋ ＝ （萬元） 股權轉讓籌劃法 ㊣ 采用甲公司先以該房產(chǎn)對乙企業(yè)投資，然后再將其股份按比例全部轉讓給乙企業(yè)股東的方法，則只需繳納企業(yè)所得稅。銷售甲房取得收入 250萬元，允許扣除項目金額為 200萬元；銷售乙房取得收入 400萬元，允許扣除項目金額為 100萬元。 靈活運用優(yōu)惠政策法 ? 個人自有住房轉讓籌劃 ? 房屋所有人由于工作需要，要轉讓使用年限很短的住房，比如僅使用一年，尋找一個愿意和自己交換住房，而且對方住房又合乎自己要求的經(jīng)濟當事人，和該個人交換住房。 靈活運用優(yōu)惠政策法 ? 個人自有住房轉讓籌劃 ? 由于經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人的流動愈來愈頻繁，因而個人自有住房發(fā)生轉移的可能性也越來越大。 ?如果借用了大量資金，利息費用多，應采取據(jù)實扣除的方式，應盡量提供金融機構貸款的證明。 建房方式籌劃法 ? 合作建房方式。 ㊣收入分散可節(jié)省稅款，在合同上僅注明 700萬元的房地產(chǎn)轉讓價格，同時簽訂一份附屬辦公設備購銷合同，不僅可以使得增值額變小從而節(jié)省應繳土地增值稅稅額，而且購銷合同適用 ％的印花稅稅率，比產(chǎn)權轉移書據(jù)適用的 ％稅率低，可節(jié)省印花稅，一舉兩得。 ? 平均費用分攤是抵銷增值額、減少納稅的極好選擇。在房地產(chǎn)開發(fā)成本中包括可扣除的內(nèi)容：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。 “臨界點”籌劃法 ? 某房產(chǎn)開發(fā)公司專門從事普通住宅商品房開發(fā)， 2023年3月 2日，出售普通住宅用房一幢，總面積 9100平方米，平均銷價 2030元 /平方米，售價總額為 。 土地增值稅優(yōu)惠政策解讀 ? 個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經(jīng)向稅務機關申報核準，凡居住滿 5年或 5年以上的，免征土地增值稅；居住滿 3年未滿 5年的，減半征收土地增值稅；居住未滿 3年的，按規(guī)定計征土地增值稅。納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。 明確普通標準住宅標準 ? 對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應分別核算增值額。 土地增值稅清算項目的審核鑒證 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形的，稅務機關可參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅： ?依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的； ?擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的； ?雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的； ?符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的； ? 土地增值稅的核定征收 ? 在土地增值稅清算時未轉讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。具體核定方法由省稅務機關確定。 本年主營業(yè)務收入月平均數(shù) 100% 賒銷率 =（月末應收賬款 月