【正文】 告》，公布了2023年 11月，中國(guó)人民銀行對(duì)部分城市商業(yè)銀行 2023年 7月 1日至2023年 9月 30日發(fā)放的房地產(chǎn)貸款的檢查結(jié)果?？?。適 來(lái)， 與 工 習(xí) 織 關(guān) 大 管 擴(kuò) 收 服 虛 平 制 客 模 商 能 包 性 準(zhǔn)： 量 家。業(yè)， 要 ５ 全 素 息納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 當(dāng)、 制 體規(guī) 行 則、 本 際 和 控 律 調(diào) 作 會(huì) 關(guān)稅 逐步降低進(jìn)口關(guān)稅。金融政策納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作稅收政策稅種 稅改動(dòng)態(tài)和趨勢(shì)增值稅 ，徹底解決重復(fù)征稅的問(wèn)題。改革住房制度、健全市場(chǎng)體系：推進(jìn) 公房出售、完善住房補(bǔ)貼、搞活二級(jí)市場(chǎng)，規(guī)范發(fā)展市場(chǎng)服務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃思路和方法v納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 目 錄v加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，整頓市場(chǎng)秩序： 市場(chǎng)監(jiān)管、市場(chǎng)信息和預(yù)警、市場(chǎng)秩序。二是為了抑制房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的過(guò)熱現(xiàn)象。 ，減少征管漏洞。 ，稅收優(yōu)惠政策逐步實(shí)現(xiàn)從過(guò)去區(qū)域性優(yōu)惠為主向產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠為主的轉(zhuǎn)變，嚴(yán)格控制財(cái)政性、個(gè)案性政策的減免措施。法 167。本 負(fù) 度核 規(guī) 接 基 業(yè) 則核 操 各 披 ? 經(jīng)濟(jì)適用房問(wèn)題：購(gòu)買對(duì)象、住房標(biāo)準(zhǔn)、購(gòu)房目的、優(yōu)惠政策等問(wèn)題。位 強(qiáng) 達(dá) 國(guó) 心 競(jìng) 源 以 產(chǎn)、 組 式 本 系）性 化生 度 營(yíng)、 要 向 速 股 目 益具 通 造 系 高 力 第二，以騙貸為目的的假按揭問(wèn)題嚴(yán)重，因此，防范金融風(fēng)險(xiǎn)非常重要 。 建筑業(yè) ? 融資渠道單一、資金規(guī)模小? 資金周轉(zhuǎn)速度慢，不良資產(chǎn)多? 工程欠款問(wèn)題? 挪用流動(dòng)資金貸款資金運(yùn)作問(wèn)題納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 （一）房地產(chǎn)信托。對(duì)銀行而言，剝離部分信貸資產(chǎn)，有利降低融資風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)基金無(wú)疑是條好途徑。 早在上世紀(jì) 70年代，美國(guó)開(kāi)始向投資者發(fā)行抵押證券，通常是由房地產(chǎn)投資信用基金對(duì)外發(fā)行受益憑證，這種憑證可通過(guò)證券公司公開(kāi)上市及流通。值得提醒的是，BVI公司的法定資本一般為 5萬(wàn)美元以上。產(chǎn)業(yè)鏈脫節(jié)造成持續(xù)盈利能力差?避 案例二：某公司通過(guò)做假帳的方法少列收入、多列成本費(fèi)用。案例三：某公司通過(guò)對(duì)業(yè)務(wù)招待費(fèi)的合理控制，少繳企業(yè)所得稅。直接減少納稅額按稅法規(guī)定減征一定比例的納稅額。減稅法 在法律允許的范圍內(nèi)，使納稅人減少應(yīng)納稅而直接節(jié)稅的方法（照顧或鼓勵(lì)）。退稅法 在法律允許的范圍內(nèi)，使稅務(wù)機(jī)關(guān)退還已納稅款而直接節(jié)稅的方法。減少稅負(fù)＝ 200＊ 15％＝ 30萬(wàn)元通過(guò)公司設(shè)置合理避稅案例分析A公司應(yīng)納稅＝ 1000＊ 30％＝ 300萬(wàn)元 100＊ 30％＝ 30萬(wàn)元 某公司 企業(yè)合并時(shí) 賬面凈資產(chǎn)為 500萬(wàn)元 評(píng)估確認(rèn)的價(jià)值為 A/10股 假設(shè)合并后 B企業(yè)的股東在合并企業(yè)中所占的股份以后年度不發(fā)生變化 ,企業(yè)不按轉(zhuǎn)讓所得繳納所得稅 =(900100)*33%=264選擇（ 2）方案 ,)整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)定：所有者權(quán)益總額３００萬(wàn)元。300 案例 1： 某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)完成一普通住宅項(xiàng)目 ,分析：因而合作建房的雙方都發(fā)生了營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅行為。如果進(jìn)行稅收籌劃，雙方可以減輕稅負(fù)。按稅法規(guī)定，甲方向合營(yíng)企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對(duì)其不征收營(yíng)業(yè)稅；只對(duì)合營(yíng)企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅。每平方米可有 1400 ,增值率為 設(shè)立一個(gè)房屋銷售公司 ,):1500)稅前扣除的工資總額比會(huì)計(jì)和統(tǒng)計(jì)的工資總額多三項(xiàng)內(nèi)容：誤餐補(bǔ)貼；各種獎(jiǎng)金，如創(chuàng)造發(fā)明獎(jiǎng)、科技進(jìn)步獎(jiǎng)合理化建議獎(jiǎng)、技術(shù)進(jìn)步獎(jiǎng)；住房補(bǔ)貼。計(jì)稅工資＝４０ １２ 的，超出部分的利息支出不得在稅前扣除無(wú)形資產(chǎn)借款費(fèi)用自行開(kāi)發(fā)無(wú)形資產(chǎn)借款費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益形成的納稅調(diào)整對(duì)外投資借款費(fèi)用對(duì)外投資借款費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益形成的納稅調(diào)整納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作房地產(chǎn)企業(yè)利息支出有兩種列支方法：1.萬(wàn)元 營(yíng)業(yè)費(fèi)用 萬(wàn)元 ,800030商業(yè)公司的稅前利潤(rùn)為 整個(gè)利益集團(tuán)應(yīng)納所得稅額為 33元 津貼補(bǔ)貼：可按一定標(biāo)準(zhǔn)扣除。 稅務(wù)代理機(jī)構(gòu)的背景（規(guī)模 /品牌 /關(guān)系）167。 借助稅務(wù)代理發(fā)現(xiàn)納稅風(fēng)險(xiǎn)，健全納稅管理制度167。高 嚴(yán)重 培訓(xùn)、明確法律責(zé)任納稅組織 財(cái)務(wù)代管 變革趨勢(shì) 具體分析從利潤(rùn)管理發(fā)展到價(jià)值管理關(guān)注股東價(jià)值、顧客價(jià)值和員工價(jià)值的實(shí)現(xiàn)從經(jīng)營(yíng)理財(cái)發(fā)展到資本理財(cái)關(guān)注法人治理中的財(cái)務(wù)控制、資本運(yùn)營(yíng)和股東價(jià)值的實(shí)現(xiàn)從日常理財(cái)發(fā)展到戰(zhàn)略理財(cái)關(guān)注決策支持、財(cái)務(wù)戰(zhàn)略制定、戰(zhàn)略業(yè)績(jī)的實(shí)現(xiàn)從部門(mén)理財(cái)發(fā)展到流程理財(cái)關(guān)注作業(yè)層面控制、動(dòng)態(tài)控制、業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)一體化從財(cái)務(wù)監(jiān)督發(fā)展到風(fēng)險(xiǎn)控制關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)管理組織、風(fēng)險(xiǎn)控制程序、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和防范措施從報(bào)表分析發(fā)展到業(yè)績(jī)管理關(guān)注于非財(cái)務(wù)指標(biāo)、關(guān)注業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)和改進(jìn)、關(guān)注信息管理的深化從盲目避稅發(fā)展到納稅籌劃借助企業(yè)內(nèi)部與外部稅務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行納稅籌劃納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作價(jià)值管理資本市場(chǎng)商品市場(chǎng)人才市場(chǎng)法人治理結(jié)構(gòu)交流溝通決策支持EVA及計(jì)分卡財(cái)務(wù)戰(zhàn)略盈利規(guī)劃資本運(yùn)營(yíng)經(jīng)營(yíng)理財(cái)全面預(yù)算管理納稅管理財(cái)務(wù)控制績(jī)效管理（ KPI指標(biāo)）薪酬制度審 計(jì)稅務(wù)檢查CFO財(cái)務(wù)報(bào)告納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作ＣＦＯ的主要職責(zé)1．參與公司經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的制定，并通過(guò)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的制定和實(shí)施，支持經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；2．通過(guò)建立全面預(yù)算管理體系，進(jìn)行盈利規(guī)劃，實(shí)施預(yù)算控；3．組織資本運(yùn)營(yíng)工作（投資和融資的決策及方案實(shí)施）；4．通過(guò)建立內(nèi)部控制制度，監(jiān)督公司遵守國(guó)家財(cái)經(jīng)法令、紀(jì)律，以及董事會(huì)決議，通過(guò)經(jīng)營(yíng)效率；5．審批公司中重大財(cái)務(wù)收支；6．通過(guò)建立會(huì)計(jì)制度，組織會(huì)計(jì)核算，審核財(cái)務(wù)報(bào)告；7．稅收籌劃；8．組織財(cái)務(wù)分析和績(jī)效管理工作?！熬驮谄髽I(yè)中的作用而言，ＣＦＯ很大程度上等于總會(huì)計(jì)師。“實(shí)行 現(xiàn)值指數(shù) 24385/17000=內(nèi)含報(bào)酬率 采用插值法計(jì)算： %(凈現(xiàn)值等于零的貼現(xiàn)率）納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作長(zhǎng)期資產(chǎn)永久性流動(dòng)資產(chǎn)波動(dòng)性流動(dòng)資產(chǎn)短期融資長(zhǎng)期融資穩(wěn)健的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作項(xiàng) 年度 一般俗稱的殼大多是指業(yè)績(jī)差的上市公司，由于虧損，達(dá)不到證監(jiān)會(huì)規(guī)定的配股和增發(fā)新股的要求，就是連續(xù)三年加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率不能低于１０％，最低不能低于６％ 。借殼上市 ，就是購(gòu)買上市公司的股權(quán)做大股東，然后通過(guò)優(yōu)良資產(chǎn)和有良好收益預(yù)期的資產(chǎn)的注入和置換，徹底改變上市公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，從而達(dá)到證監(jiān)會(huì)規(guī)定的增發(fā)和配股的要求，實(shí)現(xiàn)從證券市場(chǎng)融資的目的，為企業(yè)不斷輸血，為企業(yè)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)（市值和附加值）發(fā)展創(chuàng)造動(dòng)力和條件。這種方式通常成本太高，因?yàn)槭召?gòu)的消息一旦傳開(kāi)，二級(jí)市場(chǎng)的股價(jià)必然應(yīng)聲而漲。增強(qiáng)融資能力每股凈資產(chǎn)認(rèn)購(gòu)價(jià)為 ；?如湘火炬、青島啤酒、普華永道、海航、科龍等。我國(guó)現(xiàn)在還沒(méi)有一家房地產(chǎn)企業(yè)具有足夠的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，能夠占有市場(chǎng)總額 5% 以上的大房地產(chǎn)企業(yè)至今不存在。從去年開(kāi)始，政府加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的治理力度。外資的介入將進(jìn)一步加快房地產(chǎn)業(yè)并購(gòu)整合的步伐。首創(chuàng)集團(tuán)老總劉曉光斷言：大并購(gòu)的結(jié)果，則必然是大公司的出現(xiàn)?！　? 假定國(guó)庫(kù)券的報(bào)酬率（無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率）為 8％，市場(chǎng)平均風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償率為 5％。納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 第三步：計(jì)算可以接受的現(xiàn)金收購(gòu)價(jià)。（２）法律事務(wù)調(diào)查?！? 兼并和收購(gòu)中的審慎性調(diào)查納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作47%20% 14%4% 10%35%并購(gòu)對(duì)象 估計(jì)協(xié)同效應(yīng) 確定價(jià)格 價(jià)格談判 激勵(lì)員工 文化差異納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作華潤(rùn)收購(gòu)萬(wàn)科收購(gòu)情況：在 2023年 10月剛剛發(fā)布的最新版本的福布斯《 2023年中國(guó)內(nèi)地富豪榜》上，涉足房地產(chǎn)的竟多達(dá) 35名，與其他行業(yè)相比，遙遙領(lǐng)先。房?jī)r(jià)快速上揚(yáng)，使原本遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了老百姓收入水平的房?jī)r(jià)，更加居高不下。 前者是內(nèi)部資源整合的對(duì)象及目的；后者是窮內(nèi)部資源配置情況。 華潤(rùn)董事會(huì)一直希望將中國(guó)地產(chǎn)界兩個(gè)知名的企業(yè)有機(jī)地結(jié)合為一體，以發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)，將華遠(yuǎn)取得大量土地儲(chǔ)備和施工管理等方面的優(yōu)勢(shì)與萬(wàn)科市場(chǎng)化操作和物業(yè)管理方面的優(yōu)勢(shì)相結(jié)合，不但在北京并且在全國(guó)的各大中心城市創(chuàng)造機(jī)會(huì)和擴(kuò)大規(guī)模經(jīng)營(yíng)。 （３）財(cái)務(wù)方面的調(diào)查即財(cái)務(wù)審慎調(diào)查。商業(yè)諜查經(jīng)常涉及到收購(gòu)價(jià)的確定方式，一般由專業(yè)的咨詢公司來(lái)做。（ 2）企業(yè)乙的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù) β 為 ，則其用資本資產(chǎn)定價(jià)模型估計(jì)的權(quán)益資本成本（ Ke）為： 8％＋ 5％ =% 。 （ 1－ T） =9％ (1－ ）＝ ％。企業(yè)乙目前的負(fù)債為 。 2023年的春天，外資地產(chǎn)巨頭開(kāi)始向內(nèi)地中小地產(chǎn)商伸出 “并購(gòu)巨手 ”。相反的，大型地產(chǎn)公司在信貸上不成問(wèn)題，資金充裕，為它們并購(gòu)合適的對(duì)象，擴(kuò)張自己的實(shí)力提供了決好的機(jī)會(huì)。這些都為房地產(chǎn)業(yè)的快速整合提供了機(jī)會(huì)和動(dòng)力。納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作萬(wàn)盟預(yù)測(cè)房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)重組時(shí)機(jī)成熟 從我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)本身所處的發(fā)展階段和外部環(huán)境看，并購(gòu)重組時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟。成功企業(yè)擴(kuò)展核心業(yè)務(wù)，出售或關(guān)閉附屬部門(mén)，加強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)。兼并方案：?通過(guò)并購(gòu)擴(kuò)張。4.納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 　　 廣東奧園集團(tuán)集團(tuán)借殼上市案例 借殼情況： 國(guó)有股流通一直是懸在中國(guó)股市和廣大股民頭上的一把達(dá)摩克利斯之劍。融資需求 分析渡過(guò)財(cái)務(wù)危機(jī) 現(xiàn)金平衡分析、融資風(fēng)險(xiǎn)分析、控制權(quán)分析開(kāi)辟新渠道 各種融資渠道的特點(diǎn)、優(yōu)點(diǎn)和限制條件分析引入新的機(jī)制 新融資渠道對(duì)管理理念、管理體制、管理團(tuán)隊(duì)、進(jìn)入市場(chǎng)、調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、引入新技術(shù)等方面的影響經(jīng)營(yíng)發(fā)展的需要 資金周轉(zhuǎn)、資金需求量、資本結(jié)構(gòu)等方面的分析資本運(yùn)營(yíng)的需要 可行性研究、并購(gòu)價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn)分析納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作融資能力 構(gòu)成和評(píng)價(jià)管理團(tuán)隊(duì) 管理團(tuán)隊(duì)的素質(zhì)和 “ 三化 ” 程度（市場(chǎng)化、專業(yè)化、職業(yè)化）管理模式和制度 支持戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)的企業(yè)文化、組織結(jié)構(gòu)、管理體制和規(guī)范等產(chǎn)品和技術(shù)創(chuàng)新 結(jié)構(gòu)合理、適應(yīng)市場(chǎng)、技術(shù)進(jìn)步市場(chǎng)創(chuàng)新 渠道、品牌、促銷、定價(jià)、服務(wù)等策略和方法的運(yùn)用償債能力 資產(chǎn)負(fù)債率、利息保障倍數(shù)、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、現(xiàn)金比率等指標(biāo)融資能力納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作決策因素 決策分析融資規(guī)模 資金需要量預(yù)測(cè)：項(xiàng)目預(yù)測(cè)、經(jīng)營(yíng)資金預(yù)測(cè)融資能力 管理團(tuán)隊(duì)、管理制度、產(chǎn)品和服務(wù)、市場(chǎng)運(yùn)作、償債能力融資時(shí)間 根際融資用途和風(fēng)險(xiǎn)性確定融資期限（長(zhǎng)短期融資比例）融資渠道和方式渠道：國(guó)家、法人單位、個(gè)人、外商方式：股票、直接吸收股本、債券、銀行貸款、融資租賃、商業(yè)信用資本結(jié)構(gòu) 考慮資金成本、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等因素確定資本結(jié)構(gòu)?，F(xiàn)金流入 174265經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~ 86206 市場(chǎng)調(diào)查 市場(chǎng)需求分析、行業(yè)分析、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析。ＣＦＯ制度是建立現(xiàn)代公司治理結(jié)構(gòu)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。他們采取的都是 ＣＦＯ制度 ?？倳?huì)計(jì)師是總經(jīng)理的理財(cái)助手，經(jīng)營(yíng)參謀，他由總經(jīng)理提名，通過(guò)一定程序任命，與經(jīng)營(yíng)者利益完全一致。中 納稅風(fēng)險(xiǎn)分析表因素 狀況 概率 嚴(yán)重性 措施觀念及策略 少交稅，盲目避稅 代理合同是否規(guī)范 稅務(wù)代理機(jī)構(gòu)的選擇稅務(wù)代理納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作167。萬(wàn)元 在年度終了以獎(jiǎng)金的形式發(fā)放；第二種方法是月薪 ，年終沒(méi)有獎(jiǎng)金。則兩企業(yè)分別繳納企業(yè)所得稅 假設(shè)工業(yè)企業(yè)的稅前利潤(rùn)為 80257500143:按以上扣除比例規(guī)定 萬(wàn)元 中列支業(yè)務(wù)招待費(fèi) 通過(guò)計(jì)算比較選擇可扣除金額多的方案。＝２０萬(wàn)元假定該公司計(jì)劃列支招待費(fèi) 100萬(wàn)元，將增加稅負(fù)：其 傭金支出 稅前扣除條件：有真實(shí)合法憑證；支付對(duì)象必須是獨(dú)立的有權(quán)從事中介機(jī)構(gòu)服務(wù)的納稅人或個(gè)人；支付個(gè)人的傭金一般不超過(guò)服務(wù)金額的５％。申報(bào)扣除工資金額應(yīng)注意的問(wèn)題：當(dāng)期在制造成本中列支的工資總額視為當(dāng)期全部計(jì)入損益；計(jì)入在建工程的工資總額不能重復(fù)扣除。 10000元的售價(jià)賣給銷售公司 。20%,每平方米售價(jià)為 %,兩種價(jià)格。萬(wàn)平方米 萬(wàn)元 B平方米 應(yīng)交土地增值稅 O 350*17%=貸：固定資產(chǎn) １７％＝５９．５萬(wàn)元應(yīng)稅所得 ＝１００萬(wàn)元（固定資產(chǎn)和存貨增值）假定次年轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)，轉(zhuǎn)讓收入７００萬(wàn)元，帳面投資成本５００萬(wàn)元。,)33A 。,100(A(1)A(元 經(jīng)雙方協(xié)商 萬(wàn)元 月兼并某虧損國(guó)有企業(yè) 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作方法 具體內(nèi)容分割法 在法律允許的范圍內(nèi)，使收入所得在兩個(gè)或更多個(gè)納稅人之間進(jìn)行分割而直接節(jié)稅的方法。延期繳納稅款通過(guò)合理選擇會(huì)