房地產(chǎn)企業(yè)項目全周期納稅籌劃及稅收風(fēng)險防范-文庫吧在線文庫
【正文】 貸記本科目。 ?國稅函 [1994]64國稅函 [1995]15國稅函 [1996]71國稅函 [2023]103 預(yù)售環(huán)節(jié) ? 一、商品房預(yù)售條件 ? 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》 23條： ? 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； ? 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； ? 按提供的預(yù)售商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的 25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期； ? 已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、 工程管理費 、周轉(zhuǎn)房攤銷以及 項目營銷設(shè)施建造費 等。主要包括：環(huán)境保護(hù)費，文明施工費，安全施工費，臨時設(shè)施費，夜間照明費，二次搬運費，大型機(jī)械設(shè)備進(jìn)出場及安拆費，混凝土、鋼筋混凝土模板及支架費，腳手架費，已完工程 及設(shè)備保護(hù)費，施工排水、降水費 項目施工 建設(shè) ? 八、開發(fā)間接費 ? 間接費由規(guī)費和企業(yè)管理費組成 ? 1）規(guī)費是政府和有關(guān)權(quán)力部門規(guī)定必須繳納的費用（簡稱規(guī)費）包括：工程排污費 、工程定額測定費 、社會保險費 、住房公積金 、危險作業(yè)意外傷害保險費 ? 2）企業(yè)管理費是指建筑施工或安裝企業(yè)組織施工生產(chǎn)和經(jīng)營管理所需費用，包括以下內(nèi)容 ：管理人員工資 、勞動保護(hù)費、辦公費、差旅交通費、固定資產(chǎn)使用費、工具用具使用費、勞動保險費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、財產(chǎn)保險費、財務(wù)費、稅金（土地使用稅）、其他（包括技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、技術(shù)開發(fā)費、業(yè)務(wù)招待費、綠化費，廣告費，公證費，法律顧問費，審計費，咨詢費等）。 ? 4）交納土地使用稅 項目施工建設(shè) 四、前期工程費 ? 指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、 設(shè)計、可行性研究 、籌建、地上原有建筑物構(gòu)筑物 拆除 、 場地通平 等前期費用。 土地一級開發(fā)的主體應(yīng)是當(dāng)?shù)卣蛴僧?dāng)?shù)卣付ǖ耐恋亻_發(fā)企業(yè)， 而土地一級開發(fā)的結(jié)果是要使 “ 生地 ” 成為 “ 熟地 ” ，達(dá)到出讓的標(biāo)準(zhǔn)。 設(shè)立 房地產(chǎn)公司 ? 法人代表選擇確定： 13條，公司法定代表人由董事長、執(zhí)行董事或經(jīng) 理擔(dān)任，并依法登記； ? 股東稅務(wù)責(zé)任： 20條，公司股東濫用公司法人地位和股東有限責(zé)任，逃避債務(wù)，嚴(yán)重?fù)p害公司債權(quán)人利益的，應(yīng)當(dāng)對公司債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任； ? 不得抽逃出資：刑法 159條，公司成立后，股東不得抽逃出資，否則處五年以下有期徒刑或拘役。 ? 一人有限責(zé)任公司： 5864條 設(shè)立 房地產(chǎn)公司 ? 二、《城市房地產(chǎn)管理法》 有關(guān)規(guī)定 ? 29條，五個條件及需要到地方政府規(guī)定部門備案 ? 1）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)； ? 2）有固定的經(jīng)營場所； ? 3）有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本： ? 4）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員： ? 5）其他 ? 6）符合公司法有關(guān)規(guī)定。土地達(dá)到 “ 三通一平 ” 、 “ 五通一平 ” 或 “ 七通一平 ” 的建設(shè)條件 (熟地 )，再對熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程 。 ? 注意稅務(wù)事項 ? 1）從土增稅的角度考慮 ? 2）取得土地的狀態(tài)對此支出的影響 ? 3）有關(guān)合同簽訂注意問題，國稅發(fā) [2023]2 ? 4)在所得稅上分?jǐn)偡椒]有明確，可以用建筑面積 項目施工 建設(shè) 五、基礎(chǔ)設(shè)施費核算注意問題： ? 指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、 通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、 園林綠化 等園林環(huán)境工程費。 ? 項目施工 建設(shè) ? 八、開發(fā)間接費 ? 會計第 4
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