房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目全周期納稅籌劃及稅收風(fēng)險(xiǎn)防范(存儲版)
【正文】 取得土地使用權(quán) ?企業(yè)政策性搬遷涉及稅收業(yè)務(wù) ?被搬遷企業(yè)： ?營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅 ?取得土地使用權(quán)的企業(yè)： ?契稅、印花稅 前期立項(xiàng) ?先招拍掛取得土地 ?在大控規(guī)前提下，提出項(xiàng)目建議書 ?對項(xiàng)目出具可行性研究報(bào)告 ?計(jì)委審查進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng) ?國土局建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審 ?建委項(xiàng)目建設(shè)條件預(yù)審 ?規(guī)劃局項(xiàng)目選址預(yù)審 前期立項(xiàng) ?前期立項(xiàng)涉及稅種分析：項(xiàng)目可行性分析 報(bào)批報(bào)建 ?規(guī)劃總圖和建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審查 ?初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查 ?規(guī)劃報(bào)建圖審查 ?施工報(bào)建審查 報(bào)批報(bào)建 ?取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ?取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊 ?取得房屋拆遷許可證 ?取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證 ?取得建筑工程施工許可證 報(bào)批報(bào)建 ?前期報(bào)批報(bào)建階段涉及稅收及籌劃 ?拆遷方式不同涉及的稅收 ?規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)需要考慮的稅收因素 ? 1）土增稅的免稅政策及清算問題 ? 2）所得稅的成本對象劃分及分?jǐn)? ?通過稅負(fù)測算確定設(shè)計(jì)方案 項(xiàng)目施工 建設(shè) 一、開發(fā)成本核算內(nèi)容 ?土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) ?前期工程費(fèi) ?基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) ?建筑安裝工程費(fèi) ?配套設(shè)施費(fèi) ?開發(fā)間接費(fèi) ?會計(jì)成本核算的基本程序 項(xiàng)目施工 建設(shè) 二、項(xiàng)目開發(fā)成本對象的確定 ? 有關(guān)法律 :計(jì)委申請立項(xiàng)、規(guī)劃局規(guī)劃設(shè)計(jì) ? 會計(jì)核算 ? 土地增值稅要求 ? 所得稅要求 ? 1）確定成本對象原則：可否銷售、分類歸集、功能區(qū)分、定價(jià)差異、成本差異、權(quán)益區(qū)分； (注意稅法原文 ） ? 2）共同成本分?jǐn)偡椒ǎ赫嫉孛娣e法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價(jià)法。 ? 暫定資質(zhì)的管理，暫定資質(zhì)條件不得低于四級資質(zhì)企業(yè)條件，有效期 1年，主管部門可視情況延長到 2年，但 1年內(nèi)無開發(fā)項(xiàng)目的，不得延長。房地產(chǎn)企業(yè) 項(xiàng)目全程 納稅籌劃 及風(fēng)險(xiǎn)防范 孫煒 青島大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授 《 關(guān)于審理行政案件適用法律規(guī)范問題 的座談會紀(jì)要 》 的通知 法 [2023]96號 設(shè)立 房地產(chǎn)公司 ?一、《 公司法 》 的有關(guān)規(guī)定 ?公司作為企業(yè)法人應(yīng)具備的條件 ? 1) 依法成立 。 設(shè)立 房地產(chǎn)公司 ?四、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》的有 ? 關(guān)規(guī)定 ? 資質(zhì)申請 ? 資質(zhì)等級標(biāo)準(zhǔn) ? 新設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得執(zhí)照到主管部門備案后核發(fā)暫定資質(zhì)。 ? 拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出： 5000*8000=4000萬元 ? 視同銷售收入： 5000*8000=4000萬元 ? 單位可售面積計(jì)稅成本 =（ 2億 +8000萬 +4000萬）/80000平米 =4000元 /平米 ? 視同銷售成本： 4000*5000=2023萬元 ? 視同銷售所得： 4000 2023=2023萬元 ? 需要在拆遷當(dāng)期確認(rèn)視同銷售所得 2023萬元。 ? 法律產(chǎn)權(quán)問題：物權(quán)法及高院公共物業(yè)解釋 ? 注意稅務(wù)事項(xiàng) ? 1）在所得稅上要求采取建筑面積分?jǐn)偡椒? ? 2）是否可以所得稅前扣除 ? 3）地下停車位、人防工程的處理 ? 4）是否可以計(jì)算土地增值稅扣除 項(xiàng)目施工 建設(shè) ? 八、開發(fā)間接費(fèi) ? 直接費(fèi)由直接工程費(fèi)和措施費(fèi)組成。 ? 三、開發(fā)問接費(fèi)用應(yīng)按企業(yè)成本核算辦法的規(guī)定，分配計(jì)入有關(guān)的成本核算對象，借記“開發(fā)成本”科目，
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