房地產開發(fā)企業(yè)及相關行業(yè)納稅籌劃(存儲版)
【正文】 ⑴ 營業(yè)稅，稅率 3% ⑵ 城建稅和教育費附加、同房地產開發(fā)企業(yè) ⑶ 印花稅，稅率 ‰ ⑷ 企業(yè)所得稅，稅率： 2021年年底之前為33%， 2021年 開始 為 25%。 （二）減少流轉環(huán)節(jié) 1． 原因 ： ? 對于房屋轉讓而言，是以轉讓收入作為計稅依據，計征營業(yè)稅及附加稅，因此，房屋在企業(yè)之間，或企業(yè)與個人之間轉讓的環(huán)節(jié)越多，交納營業(yè)稅及附加稅的次數就越多，交納的稅金總額也就越多。 ① 應補交營業(yè)稅及附加稅 =1600 （ ） %=。 運用舉例 8： ? 丙房產公司將已開發(fā)的房屋對外出典，價格2021萬元，并約定 1年后按 2300萬元的價格贖回；預計贖回后，再出售，出售價格在 2800萬元以上。 ? 因為 抵債的過程是一次房屋的交易過程 ，債權人轉手出售房屋時又形成第二次交易過程，兩次交易納稅，從整個流轉過程看， 多交了一次營業(yè)稅及附加稅、印花稅、契稅 ； ? 另外，債權人在未再次轉讓房屋之前，還要作為自用房每年交納 %的房產稅。 ? 對甲公司而言： （ 1）無須交納從甲公司分回實物環(huán)節(jié)應交的印花稅和契稅，更不用交納房產稅。 2．收入分割法 （ 1） 對象 。 ③對于購房者而言，降低了契稅的 計稅基數 。 3．整體轉化法 （ 1） 對象 ：公司目前業(yè)務較單一，屬于轉讓地或整體轉讓未完工項目，亦或公司最后一個項目轉讓后，股東不想再繼續(xù)經營公司。公司成立后購入一塊土地，其成本及費用總額為 2800萬元。 （ 3）股東采用第二方案多獲利 =2296－ 300=1996萬元。 ? 累計交稅 約 =495++2300+680=3480萬元 運用舉例 11參考答案 2/3： 第二， 直接轉讓公司 ，作價 8700萬元，則： （ 1）印花稅 =8700 ‰ = （ 2）應交個人所得稅 ＝（ 8700－ 2800－ ） 20% ≈1179萬元 （ 3） 累計應交稅 ＝ 1179+= ≈ 1184萬元 運用舉例 11參考答案 3/3： ? 兩者比較 （ 1）形式上轉讓收入減少 =9000－ 8700=300萬元。 運用舉例 11： ? B房地產開發(fā)公司的股東，名下有數家公司，其中該房地產開發(fā)的設立就是看中了一塊土地增值的潛力。 （ 2）丁公司應交營業(yè)稅等 =10000 （ － ） %=392萬元 （ 3）購房者累計應交契稅 =10000 （ － ） 4%=280萬元 ? 以上比較表明，采用第二方案 ： ? 丁公司 少交營業(yè)稅 等 56萬元。 （ 4） 稅收差異 ： ①裝修收入單獨開票，營業(yè)稅稅率為 3%，比房產公司 5%的稅率要低。 （ 4）或者公司做完最后一個項目，不打算再做。 （ 2）每平米 5200元與 4000元的價差部分，扣除乙公司應交的營業(yè)稅及附加稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅之后，作為甲方 服務性合作利潤 分回。 【 提示 】 造成以上補稅的實質原因， 人為增加視同銷售的 流轉環(huán)節(jié) 。 【 提示 】 造成以上結果的主要原因是， 實物分配增加了營業(yè)稅及附加稅、印花稅 的 征收環(huán)節(jié) 。 運用舉例 7參考答案 ： 1/2 ① 乙公司對該部分房屋申報上交營業(yè)稅及附加稅=1600 %=。 （ 2）對房屋的部分讓價與優(yōu)惠，注意開票與入賬的時間差。 建筑施工業(yè)計稅應用舉例 6 ? 甲施工企業(yè)承接一項房屋的建筑施工，合同總金額 14000萬元； ? 當地稅務機關按照施工企業(yè)收入的一定比例預征稅款，營業(yè)稅及附加稅比例為%，企業(yè)所得稅按照收入的 3%預征，預征稅款的綜合比例為 %。 ㈠ 建筑施工業(yè) ⑴ 目前我國對建筑施工行業(yè)主要采用 按照收入比例一次性預征 ，適當進行稽查補交原則。 【 提示 】 對 個人所擁有 的非營業(yè)性的房產免征房產稅。 ㈤ 土地增值稅 ⑷ 扣除項目 包括以下內容： ① 取得土地使用權所支付的金額； ② 開發(fā)土地的成本、費用； ③ 新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格； ④ 與轉讓房地產有關的銷售稅金，如印花稅、營業(yè)稅及附加稅； ⑤ 財政部規(guī)定的 其他扣除項目 。 2．契稅的征稅范圍 ? 契稅以在我國境內的下列行為征稅：⑴ 國有土地使用權出讓，⑵ 土地使用權轉讓，⑶ 房屋買賣，⑷ 房屋贈與，⑸ 房屋交換。 應用舉例 1參考答案 7/7 ? 該公司 應交營業(yè)稅及附加稅的計算方法 如下： ⑴ 應交營業(yè)稅＝（ 7200＋ 2500＋ 300＋ 1000＋ 1800＋100） 5%＝ 645萬元 ⑵ 應交附加稅＝ 645 （ 7%＋ 3%）＝ ? 也可以采用下列簡化計算方法 ? 應交營業(yè)稅及附加稅 ? ＝（ 7200＋ 2500＋ 300＋ 1000＋ 1800＋ 100） 5%（ 1＋ 7%＋ 3%） ? ＝ 12900 ＝ 【 提示 】⑴ 內部優(yōu)惠售房優(yōu)惠價格稅務機關不認可，應按正常賣價計稅；這叫做讓利不讓稅； ⑵ 作辦公用的房屋、出典的房屋視同銷售計稅； ⑶ 收取代墊的水表、電表的初裝費作房屋銷售收入 計稅 。 【 提示 】 房地產業(yè)交納營業(yè)稅 ， 就是依據此項規(guī)定實施的 。 2 增值額超過扣除項目金額 50%，未超過100%的部分 40% 5% 增值額 40%扣除項目金額 5% 3 增值額超過扣除項目金額 100%，未超過200%的部分 50% 15% 增值額 50%扣除項目金額15% 4 增值額超過扣除項目金額 200%的部分 60% 35% 增值額 60%扣除項目金額 35% 免征營業(yè)稅的項目 （ 1）托兒
高考資料相關推薦
鄂ICP備17016276號-1