房地產開發(fā)企業(yè)及相關行業(yè)納稅籌劃(編輯修改稿)
2025-06-16 00:05 本頁面
【文章內容簡介】 28000 5% (1+10%)＝ 1540萬元 (3) 稅務機關按收入的 2%預扣土地增值稅＝ 28000 2%=560萬元 (4) 按收入的 %預扣企業(yè)所得稅＝ 28000 %=392萬元 (5) 允許扣除的開發(fā)等支出＝ 14500－（ 380+120）＝ 14000萬元 (6) 允許扣除的稅金＝ 14+1540＝ 1554萬元 (7) 土地增值稅＝ 28000－（ 14000+1554）＝ 12446萬元 (8) 土地增值率＝ 12446247。 （ 14000+1554）＝ % (9) 應交土地增值稅＝ 12446 40%－ 15554 5% ? ＝ 4978－ ＝ ? 應補交土地增值稅＝ － 560＝ (10) 應交企業(yè)所得稅＝（ 12446－ ） 33%＝ ? 應補交企業(yè)所得稅＝ － 392＝ (11) 凈利潤＝ 12446－（ ＋ +500）＝ ㈥ 企業(yè)所得稅 ?本內容第三講專門講解 ㈦ 房產稅 ? 法律依據 ： 《 房產稅暫行條例 》 1． 房產稅的定義 ? 房產稅，是以房產為征稅對象，按照房產的計稅價值或房產租金收入向房產所有人或經營管理人等征收的一種財產稅。 2． 房產稅的征稅范圍 ? 房產稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房屋， 不包括農村 。 ㈦ 房產稅 3． 房產稅的納稅人 ? 房產稅的納稅人是指擁有以上征稅范圍房屋產權的單位和個人，具體包括：產權所有人、經營管理單位、承典人、房產代管人或者使用人。 【 提示 】 對 個人所擁有 的非營業(yè)性的房產免征房產稅。 ㈦ 房產稅 4． 房產稅的計征依據及計算方法 ⑴ 房產稅的計征方法有兩種：從價計征、從租計征 ⑵ 從價計征 主要是針對自用的房屋而言、稅率為 %。計算公式為： ? 應納房產稅 ＝ 應稅房產原值 （ 1－扣除比例） % 【 提示 】 扣除比例為 10%～ 30%，具體比例由當地稅務機關確定。 ⑶ 從租計征 主要是針對出租的房屋而言、稅率為 12%。計算公式為： ? 應納房產稅＝ 租金收入 12% 房產稅 應用舉例 4 ? 某房地產開發(fā)公司將自己開發(fā)的部分房屋分別運用如下： 第一 ，將 3套房屋作為本公司臨時辦公用房，入賬價值 500萬元； 第二 ，將部分房屋以出典的方式融資，該部分出典的房屋賬面價值 1000萬元，實際融資 750萬元； 第三 ，將部分開發(fā)的房屋以租代售，本年收取租金400萬元。 ? 當地稅務機關規(guī)定， 自用房屋扣除率 一律為 20%。 房產稅 應用舉例 4參考答案 ? 則該房地產開發(fā)公司本年應交房產稅分別計算如下： ⑴ 辦公用房應交房產稅＝ 500 （ 1－ 20%） %＝ ⑵ 租金收入應交房產稅＝ 400 12%＝ 48萬元 ⑶ 該企業(yè)本年應交房產稅＝ ＋ 48＝ 【 提示 】⑴ 房屋出租的租金收入還應交納營業(yè)稅和附加稅等； ⑵ 房屋出典的，出典方視同銷售，交納營業(yè)稅和附加稅等有關稅金，不交房產稅。房產稅由 承典方 交納 二、相關行業(yè)的稅種及稅率 ㈠ 建筑施工業(yè) ㈡ 裝飾裝潢業(yè) ㈠ 建筑施工業(yè) 1． 交納的主要稅種和稅率 ⑴ 營業(yè)稅，稅率 3% ⑵ 城建稅和教育費附加、同房地產開發(fā)企業(yè) ⑶ 印花稅，稅率 ‰ ⑷ 企業(yè)所得稅，稅率： 2021年年底之前為33%， 2021年 開始 為 25%。 ㈠ 建筑施工業(yè) ⑴ 目前我國對建筑施工行業(yè)主要采用 按照收入比例一次性預征 ，適當進行稽查補交原則。即按照收入一定比例將營業(yè)稅及附加稅、企業(yè)所得稅一次性征收。 ⑵ 一次性預征的綜合比例由 各地稅務機關 根據當地的經濟發(fā)展狀況 核定 ，一般在 5%～ 8%之間。 【 提示 】 這么做的主要原因是：建筑行業(yè)大小規(guī)模不一，施工地和注冊地往往不在同一地方，消化農民工較多，會計核算 不太健全 。 建筑施工業(yè)計稅 應用舉例 5 ? 某施工企業(yè)承接一項房屋的建筑施工，合同總金額 14000萬元； ? 當地稅務機關按照施工企業(yè)收入的一定比例預征稅款， ? 營業(yè)稅及附加稅比例為 %， ? 企業(yè)所得稅按照收入的 3%預征， ? 預征稅款的 綜合比例 為 %。 建筑施工業(yè)計稅應用舉例 5參考答案 則應交稅金的計算方法如下： ? 營業(yè)稅及附加稅＝ 14000 %＝ 490萬元 ? 企業(yè)所得稅＝ 14000 3%＝ 420萬元 【 提示 】① 部分地方以上稅種都是上交地方稅務局，但 2021年后新注冊的公司，原則上營業(yè)稅及附加稅上交地方稅務局，而企業(yè)所得稅上交國家稅務局。 ② 無論采用包工包料的方式，還是采用只包工不包料的方式，計稅依據均為料工費在內的所有經營額。 ③ 工程分包和轉包的，總承包人為營業(yè)稅和附加稅的 扣交義務人 。 建筑施工業(yè)計稅應用舉例 6 ? 甲施工企業(yè)承接一項房屋的建筑施工，合同總金額 14000萬元； ? 當地稅務機關按照施工企業(yè)收入的一定比例預征稅款，營業(yè)稅及附加稅比例為%，企業(yè)所得稅按照收入的 3%預征，預征稅款的綜合比例為 %。 ? 該企業(yè)將部分工程轉包給乙公司， 轉包工程額 為 4000萬元。 建筑施工業(yè)計稅應用舉例 6參考答案 ? 應交稅金的計算方法如下： ? 甲應交營業(yè)稅及附加稅 ＝（ 14000－ 4000） %＝ 350萬元 ? 甲應交企業(yè)所得稅 ＝（ 14000－ 4000） 3%＝ 300萬元 ? 甲應代扣代交營業(yè)稅及附加稅 ＝ 4000 %＝ 140萬元 ? 乙應交企業(yè)所得稅＝ 4000 3%＝ 120萬元 ㈡ 裝飾裝潢業(yè) 1． 交納的主要稅種和稅率 ⑴ 營業(yè)稅，稅
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