【文章內容簡介】 比例分房自用的，暫免土地增值稅。房地產開發(fā)企業(yè)應充分利用該項政策。比如某房地產開發(fā)企業(yè)購得一塊土地的使用權準備修建住宅，則該企業(yè)可以預收購房者的購房款作為合作建房的資金。一般而言，一幢住房中土地支付價所占比例應該比較小，這樣房地產開發(fā)企業(yè)分得的房屋就較少，大部分由出資金的用戶分得自用。 ? 在該房地產開發(fā)企業(yè)售出剩余部分住房前，各方都不用繳納土地增值稅，只有在房地產開發(fā)企業(yè)建成后轉讓屬于自己的那部分住房時，才就該部分繳納土地增值稅。 ！ ? 確定合適的利息扣除方式 ? 財務費用中的利息支出，允許據實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用則按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本之和的 5％扣除；如果房地產開發(fā)企業(yè)不能按照轉讓房地產項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構貸款證明的，房地產開發(fā)費用應按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本之和的 10％扣除。 ? 如果借用了大量資金，利息費用多，應采取據實扣除的方式，應盡量提供金融機構貸款的證明。 ? 如果借款很少，利息費用低，則可不計算應分攤的利息支出，或不提供金融機構的貸款證明，可多扣除費用，減低稅負。 靈活運用優(yōu)惠政策法 ！ ? 房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的或通過中國境內非盈利性的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的免征土地增值稅。 ? 如非以上兩種情況，應當繳納土地增值稅。因此，當事人應當注意自己的捐贈方式，以免捐贈不當承擔稅款。比如某房地產所有人欲將其擁有的房地產捐贈給希望工程，就一定要符合法定的程序，即通過在中國境內非盈利性的社會團體、國家機關如希望工程基金會進行捐贈，而不要自行捐贈。但如果當事人確實無法采用以上兩種方式，則應充分考慮稅收因素對自己及他人的影響。比如某房地產所有人欲將擁有的房地產贈與一位好朋友，則可以考慮讓受贈人支付稅款，也可以采用隱性贈與法，即讓該好友實際占有使用該房地產，而不辦理房地產產權轉移登記手續(xù)。 ！ ? 個人自有住房轉讓籌劃 ? 由于經濟的不斷發(fā)展，人的流動愈來愈頻繁，因而個人自有住房發(fā)生轉移的可能性也越來越大。如某人擁有一套住房，已經居住四年零十一個月，此時需出售該套住房。顯然，如果該人再等一個月出售住房可免土地增值稅，而如果現在出售，因為使用年限超過三年而未超過五年，需減半繳納土地增值稅。合乎理性的做法便是將住房于一個月后轉讓而不是馬上轉讓。 ！ ? 利用加計扣除進行稅務籌劃 ? 從事房地產開發(fā)的企業(yè)，可加計扣除，其他企業(yè)從事房地產開發(fā)的，不享受此項費用扣除。當非房地產開發(fā)企業(yè)欲進入房地產業(yè)時，不宜作為其非主營項目，而應考慮重新設立一獨立核算的、專門從事房地產開發(fā)和交易的關聯企業(yè)。不僅可以在房地產開發(fā)業(yè)務中享受加計扣除，而且可以在以后的各納稅年度中利用企業(yè)的關聯關系實現其他稅收的納稅籌劃。如通過雙方的銷售收入分列，可使雙方各自扣除交際應酬費時適用較高的扣除率。 ！ ? 個人自有住房轉讓籌劃 ? 房屋所有人由于工作需要，要轉讓使用年限很短的住房，比如僅使用一年，尋找一個愿意和自己交換住房，而且對方住房又合乎自己要求的經濟當事人，和該個人交換住房。根據稅法規(guī)定，個人之間互換自有居住用房地產的，經當地稅務機關核準，可以免征土地增值稅。 ！ ? 財政部、國家稅務總局財稅宇（ 95） 48號文件規(guī)定，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取，可不作轉讓房地產的收入。對于代收費用作為轉讓收入計算的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除但不允許加計 20％的扣除基數；對于代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算 土地 增值稅時不允許扣除代收費用。 代收費用計價籌劃法 ！ ? 在會計核算時，應把縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用不計入房價中，而是通過合同安排、業(yè)務流程重組在房價之外單獨收取，這樣就可以減少銷售收入，不僅可以節(jié)省營業(yè)稅，而且可以降低增值額、減少應納的土地增值稅。 ！ ? 土地增值稅適用四檔超率累進稅率，如果對土地增值稅稅率不同的房產合在一起計算，可能會降低高增值房產的適用稅率。由于高稅率房產的增值額大，這樣會使整體稅負下降。 ? 某房產開發(fā)公司同時開發(fā)甲、乙兩幢商業(yè)房。銷售甲房取得收入250萬元，允許扣除項目金額為 200萬元；銷售乙房取得收入 400萬元，允許扣除項目金額為 100萬元。 ? 分開核算 ?甲房產增值率 =（ 250200） 247。 200 100%=25% ?應納土地增值稅 =（ 250200） 30%=15 ?乙房產增值率 =（ 400100） 247。 100 100%=300% ?應納土地增值稅 =（ 400100） 60%100 35%=145 ?甲、乙房產應納土地增值稅合計 =15+145=160 成本核算對象籌劃法 ！ ? 合并核算 收入總額 =250+400=650 扣除項目金額 =200+100=300 增值率 =（ 650300） 247。 300 100%=117% 應納土地增值稅 =（ 650300） 50%300 15%=130 ㊣ 把高增值與低增值房產安排在一起開發(fā)、出售，并將收入和扣除項目放在一起核算并申報。 ！ ? 甲公司欲將一幢房產出售給乙公司，雙方約定的售價 1200萬元，房屋原價 1000萬元，已提折舊 200萬元，房地產評估機構評定的重置成本價格 1100萬元，該房屋成新率 6成。企業(yè)轉讓該房產時發(fā)生評估費用 。應納稅額計算如下： ?應納營業(yè)稅＝ 1200 5%＝ 60（萬元） ?應納城市維護建設稅及教育費附加＝ 60 （ 7%＋ 3%）＝ 6（萬元） ?應納印花稅（產權轉移書據）＝ 1200 ‰＝ （萬元） 股權轉讓籌劃法 ！ ?應納土地增值稅計算： ①房產評估價格 =1100 60%=660（萬元）； ②扣除項目金額合計 =660＋ 60＋ 6＋ ＋ =730（萬元）； ③增值額 =1200730=470（萬元）； ④增值率 =470247。 730 100%=%； ⑤應納稅額 =470 40%－ 730 5%=188－ ＝ （萬元） ?應納所得稅＝（ 1200－ 800－ 60－ 6－ － － ） 33%=（萬元） ?應納稅額合計＝ 60＋ 6＋ ＋ ＋ ＝ （萬元） ！ ㊣ 采用甲公司先以該房產對乙企業(yè)投資，然后再將其股份按比例全部轉讓給乙企業(yè)股東的方法，則只需繳納企業(yè)所得稅。假設乙公司是由股東 A、 B組建的有限責任公司，股東 A、 B所占股份比例為 60%∶40% 。投資前，乙公司資本總額為 2023萬元，投資后，甲企業(yè)占乙企業(yè)資本總額的 30%。 ！ 甲、乙雙方簽訂投資協議，投資后，甲公司賬務處理如下： 借：長期股權投資 8000000 累計折舊 2023000 貸：固定資產 10000000 乙公司應確認甲企業(yè)實收資本為： 2023 30%/(130%)=（萬元），賬務處理為： 借：固定資產 12023000 貸：實收資本－甲公司 8571400 資本公積－資本溢價 3428600 ！ 一定期限后，甲公司將乙公司擁有的 30%的股份按比例轉讓給乙公司原股東 A和 B，其中轉讓給 A股東 18%，轉讓給 B股東 12%。 甲公司賬務處理為： 借：銀行存款 12023000 貸：長期股權投資 8000000 投資收益 4000000 乙公司賬務處理為： 借：實收資本－－甲公司 8571400 貸：實收資本－ A 5142840(8571400 60%) 實收資本－ B 3428560（ 8571400 40%) 甲公司應納企業(yè)所得稅＝ 400 33%＝ 132（萬元） 節(jié)省稅收： － 132＝ ！ ? 某房產開發(fā)公司，在一海邊城市開發(fā)一幢五星級酒樓，出售給一外國投資者。開發(fā)成本 20億元，售價 28億元。按規(guī)定，此項業(yè)務應納營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅、土地增值稅約 （計算過程略）。 ㊣先投資成立一子公司“某某大酒店”，酒店固定資產建成后，再將大酒店股權全部轉讓給外國投資者，則可免除上述稅款。 ！ ? 設立一控股子公司“某某大酒店”。某某大酒店擁有法人資格，獨立核算。 ? 某某大酒店進行固定資產建設，相關建設資金由房產開發(fā)公司提供，并作應付款項處理。 ? 固定資產建成后，房產公司將擁有大酒店的股權全部轉讓給外國投資者。房產公司收回股權轉讓價款及大酒店所有債權。 ? 股權轉讓收益需繳納企業(yè)所得稅，但股權轉讓業(yè)務不繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加和土地增值稅，從而少納了不動產轉讓過程的巨額稅款。 房地產企業(yè)所得稅政策 ！ 房地產業(yè)企業(yè)所得稅征管主要問題 : ○ 缺乏開發(fā)產品完工標準 房地產開發(fā)企業(yè)不能及時結轉成本 預售收入不能及時結轉為實際收入 不能依法申報繳納企業(yè)所得稅。 ○ 偽造或高估成本 多列預提費用 混淆成本對象界限 ○ 利用關聯關系轉移利潤 ○ 企業(yè)之間也存在相互利用 ,共同偷逃稅款問題 ○ 稅收征管難度大 稅收制度不完善 地方政府干預過多 ！ 針對房地產開發(fā)企業(yè)所得稅征管過程中存在的上述問題 ,國家稅務總局在 2023年度出臺了國稅發(fā) [2023]83號文 ,2023年度 ,國家稅務總局又對 [2023]83號文進行了進一步修訂、完善 ,再次出臺了稅發(fā) [2023]31號文。 ！ 一、未完工開發(fā)產品的稅務處理 二、完工開發(fā)產品的稅務處理 三、開發(fā)產品預租收入的確認 四、合作建造開發(fā)產品的稅務處理 五、以土地使用權投資開發(fā)項目的稅務處理 ！ 六、開發(fā)產品視同銷售行為的稅務處理 七、代建工程和提供勞務的稅務處理 八、開發(fā)產品成本、費用的扣除 九、征收管理 十、適用減免稅政策 十一、新文件適用范圍和執(zhí)行時間 ！ （一）預售收入 開發(fā)產品完工前取得的銷售收入 ,包括定金、內部認購、會費等 （二）預計計稅毛利率和毛利額 預售收入尚未扣除期間費用、營業(yè)稅金及附加 （三）計稅成本結算的時點 從稅收法理上理解，應確定為完工之日 ！ （四）預征 外稅，對預售收入預征企業(yè)所得稅 從事房地產開發(fā)經營的外商投資企業(yè)預售房地產并取得預收款的，當地主管稅務機關可按預計利潤率或其他合理辦法計算預計應納稅所得額，并按季預征所得稅，待該項房地產產權轉移、銷售收入實現后，再依照稅法有關規(guī)定計算實際應納稅所得額及應納所得稅稅額，按預繳的所得稅額計算應退補稅額。 ！ （五）實際征收 內稅，對預售收入采取的是實際征收企業(yè)所得稅。 預征和實際征收在法律責任上存在本質上的差別。 （六）預計計稅毛利率的分類 經濟適用房：○計稅毛利率不得低于 3% ○ 必須符合建住房 [2023]77號文的規(guī)定 非經濟適用房 ○ 省會城市、直轄市、計劃單列市城區(qū)和郊區(qū)，不得低于 20％ ○ 地及地級市城區(qū)和郊區(qū)，不得低于 15％； ○ 其他地區(qū)，不得低于 10％ ！ （一）開發(fā)產品完工標準 （二）完工開發(fā)產品的稅務處理 （三）完工開發(fā)產品的稅務管理 （四）銷售收入范圍 （五）銷售收入確認原則 ！ （一）內稅 開發(fā)產品（成本對象）完工標準 ○竣工證明已報房地產管理部門備案 ○開始投入使用 ○取得初始產權證明 上述三個只要具備其中的一個條件，就應視為開發(fā)產品已完工 ！ 外商投資企業(yè)完工標準 (142號文 ) ○ 企業(yè)應以房地產管理部門出具工程項目合格證明之日； ○或者首筆房地產使用權交付之日； ○或者辦理首筆產權轉讓手續(xù)之日的較早者為房地產銷售開始。 ！ （二）完工開發(fā)產品的稅務處理 ○ 預售收入確認為實際銷售收入 ○結轉計稅成本 ○計算實際毛利額，并進行