【正文】 確定有 6個(gè)原則 : (一 )可否銷(xiāo)售原則。 2．為開(kāi)發(fā)商品房、出租房等房屋而開(kāi)發(fā)的自用土地，應(yīng)按規(guī)定攤?cè)肟墒坶_(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。 ！ （二）前期工程費(fèi)。 可售面積單位工程成本 =成本對(duì)象總成本 247。 開(kāi)發(fā)用地計(jì)劃建筑積面 應(yīng)分配的開(kāi)發(fā)成本 期內(nèi)某一成本對(duì)象應(yīng)分配的成本 =該成本對(duì)象建筑面積 247。 ！ （一）其投入方以換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資開(kāi)發(fā)企業(yè)的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理： 1．換取的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如為該項(xiàng)土地開(kāi)發(fā)、建造的，接受投資的開(kāi)發(fā)企業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí)暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，再按應(yīng)分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。 （三）其他成本項(xiàng)目的分配法由開(kāi)發(fā)企業(yè)自行確定。 期內(nèi)全部成本對(duì)象占地面積 期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本 期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開(kāi)發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。 ！ 計(jì)稅成本核算的一般程序分為 5步 : （一）對(duì)當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點(diǎn)、時(shí)間區(qū)進(jìn)行整理、歸類(lèi)，并將其區(qū)分為應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本對(duì)象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用。 上述四類(lèi)成本對(duì)象的進(jìn)一步劃分，由開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)工之前按照稅收規(guī)定自行確定。 ！ 根據(jù)以上計(jì)稅成本確定原則，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)將土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程作為 4類(lèi)成本對(duì)象分別核算。 ！ （二）新文件執(zhí)行時(shí)間 自 2023年 1月 1日起執(zhí)行， 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知 》 （國(guó)稅發(fā)［ 2023］83號(hào)）同時(shí)廢止。其中向后結(jié)轉(zhuǎn)期限為 3年。 ? 股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益需繳納企業(yè)所得稅，但股權(quán)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)不繳納營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加和土地增值稅，從而少納了不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)程的巨額稅款。 ！ ? 甲公司欲將一幢房產(chǎn)出售給乙公司，雙方約定的售價(jià) 1200萬(wàn)元，房屋原價(jià) 1000萬(wàn)元，已提折舊 200萬(wàn)元，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)格 1100萬(wàn)元，該房屋成新率 6成。當(dāng)非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)欲進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)時(shí)，不宜作為其非主營(yíng)項(xiàng)目，而應(yīng)考慮重新設(shè)立一獨(dú)立核算的、專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易的關(guān)聯(lián)企業(yè)。 ? 在該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)售出剩余部分住房前，各方都不用繳納土地增值稅，只有在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建成后轉(zhuǎn)讓屬于自己的那部分住房時(shí)，才就該部分繳納土地增值稅。因?yàn)榉课菀呀?jīng)使用過(guò)一段時(shí)間，里面的各種設(shè)備均已安裝齊全。該房屋支付土地出讓金 200萬(wàn)元， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 900萬(wàn)元，利息費(fèi)用為 100萬(wàn)元，其中 40萬(wàn)元為罰息（不能按收入項(xiàng)目準(zhǔn)確分?jǐn)偅? ！ ? 土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。 ? 單位建筑面積成本費(fèi)用 =清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額 247。 本年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入月平均數(shù) 100% 賒銷(xiāo)率 =（月末應(yīng)收賬款 月初應(yīng)收賬款） 247。 （ 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入 ） 100% =廣告費(fèi) 247。 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 100% 稅負(fù)異常與否分析 ！ 18 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 收入是否完整 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率 =（本期主營(yíng)收入 上期主營(yíng)業(yè)務(wù)收入）247。 面對(duì)國(guó)家稅收：愚者逃稅，蠢者偷稅，智者避稅，高者籌劃。因素分析即對(duì)那些影響稅額的條件（因素）進(jìn)行分析，并通過(guò)一些稅收安排后加以利用，從而達(dá)到節(jié)稅的目的 ? 影響稅收的因素分為：特定稅收政策因素、稅收優(yōu)惠政策因素、稅制要素、計(jì)算公式中的內(nèi)嵌因素和組織形式因素 納稅風(fēng)險(xiǎn)自我檢測(cè)與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 ！ ? 稅負(fù)異常與否分析 ? 收入完整與否分析 ? 收入確認(rèn)時(shí)間分析 ? 視同銷(xiāo)售情況分析 ? 成本合理性分析 ? 費(fèi)用合理性分析 ? 扣除項(xiàng)目合理性分析 ? 非經(jīng)常性損益合理性分析 ? 關(guān)聯(lián)方定價(jià)合理性分析 ? 非關(guān)聯(lián)方串謀分析 納稅風(fēng)險(xiǎn)自我檢測(cè)與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 ！ 17 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 稅負(fù)是否異常 增值稅稅負(fù)率 =應(yīng)納稅額 247。 （主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入） 100% =總機(jī)構(gòu)管理費(fèi) 247。 上期預(yù)提費(fèi)用 100% ！ 26 非經(jīng)常性損益合理性分析 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 非經(jīng)常性損益是否合理 非經(jīng)常性損益變動(dòng)率 =[（本期投資收益 +本期補(bǔ)貼收入 +本期營(yíng)業(yè)外收支） （上期投資收益 +上期補(bǔ)貼收入 +上期營(yíng)業(yè)外收支） ] 247。對(duì)符合要求的鑒證報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。 轉(zhuǎn)讓舊房的計(jì)算操作性增強(qiáng) ！ ? 個(gè)人購(gòu)入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購(gòu)入時(shí)已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)中已包括了此項(xiàng)因素，不另作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要思路 ！ ? 營(yíng)業(yè)稅納稅籌劃的主要思路 ? 房產(chǎn)稅納稅籌劃的主要思路 ? 土地增值稅納稅籌劃的主要思路 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要思路 ！ ? 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的基本思路是在研究稅收政策的基礎(chǔ)上，成分利用好納稅籌劃的平臺(tái)與納稅籌劃的技術(shù)，其得心應(yīng)手的應(yīng)用依賴(lài)于長(zhǎng)期的總結(jié)完善 ? 納稅籌劃的平臺(tái) ? 納稅籌劃的技術(shù) 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃技巧及實(shí)戰(zhàn)案例 ！ ? “臨界點(diǎn)”籌劃法 ? 費(fèi)用轉(zhuǎn)移或分?jǐn)偦I劃法 ? 收入分散籌劃法 ? 建房方式籌劃法 ? 靈活運(yùn)用優(yōu)惠政策法 ? 代收費(fèi)用計(jì)價(jià)籌劃法 ? 成本核算對(duì)象籌劃法 ? 股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法 ? 核算方式籌劃法 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃技巧及實(shí)戰(zhàn)案例 ！ ? 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的 20%的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。 費(fèi)用轉(zhuǎn)移或分?jǐn)偦I劃法 ！ ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行房屋建造時(shí)， 將合同分兩次簽訂，當(dāng)住房初步完工但沒(méi)有安裝設(shè)備以及裝潢、裝修時(shí)，便和購(gòu)買(mǎi)者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同，接著和購(gòu)買(mǎi)者簽訂設(shè)備安裝以及裝潢、裝修合同 ，則納稅人只就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營(yíng)業(yè)稅征稅范圍，可不計(jì)入征稅范圍，不計(jì)征土地增值稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)充分利用該項(xiàng)政策。顯然，如果該人再等一個(gè)月出售住房可免土地增值稅，而如果現(xiàn)在出售，因?yàn)槭褂媚晗蕹^(guò)三年而未超過(guò)五年，需減半繳納土地增值稅。 200 100%=25% ?應(yīng)納土地增值稅 =（ 250200） 30%=15 ?乙房產(chǎn)增值率 =（ 400100） 247。 ? 某某大酒店進(jìn)行固定資產(chǎn)建設(shè)，相關(guān)建設(shè)資金由房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司提供，并作應(yīng)付款項(xiàng)處理。 ！ （二）完工百分比法 ○ 定義：根據(jù)合同完工進(jìn)度同比例確認(rèn)收入和費(fèi)用 ○ 完工進(jìn)度的確定 ◎累計(jì)實(shí)際發(fā)生的合同成本占合同預(yù)計(jì)總成本比例 ◎已經(jīng)完成的合同工作量占合同預(yù)計(jì)總工作量比例 ◎測(cè)量已完成合同工作量 ！ （三）相關(guān)收入 開(kāi)發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過(guò)程中節(jié)省的材料、下腳料、報(bào)廢工程或產(chǎn)品的殘料等，如按合同規(guī)定留歸開(kāi)發(fā)企業(yè)所有的，應(yīng)于 實(shí)際取得時(shí) 按市場(chǎng)公平成交價(jià)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) ！ （一）成本費(fèi)用扣除的原則 （二）成本費(fèi)用扣除的主要項(xiàng)目 ！ （一）成本費(fèi)用扣除原則 ○ 權(quán)責(zé)發(fā)生制原則 ○ 合理性原則 ○ 配比原則 ○ 真實(shí)性原則 ○ 合法性原則 ○ 及時(shí)性原則 ！ （二）成本費(fèi)用扣除的主要項(xiàng)目： 31號(hào)文共例舉 14項(xiàng) 第 1項(xiàng)：已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本 已實(shí)現(xiàn)可售面積 可售面積單位工程成本 ○ 可售面積 建設(shè)部有關(guān)規(guī)定 ○ 單位工程成本 成本對(duì)象的平均計(jì)稅成本 成本對(duì)象總成本 247。 ！ ○ 依照法律、行政法規(guī)規(guī)定不設(shè)賬簿 ○ 依照法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿 ○ 擅自銷(xiāo)毀賬簿的或者拒不提供納稅資料 ○ 雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不齊，難以查賬 ○ 發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規(guī)定期限辦理納稅申報(bào)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報(bào)，逾期仍不申報(bào) ○ 納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由 ！ 根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和以銷(xiāo)售（包括代理銷(xiāo)售）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為主的企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠（涵蓋所有新辦企業(yè)）。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且具有不同使用功能相時(shí)，可以作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算。 2．不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)支出，應(yīng)按規(guī)定攤?cè)肟墒坶_(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。 ！ （六）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。 全部成本對(duì)象占地總面積 應(yīng)分配的開(kāi)發(fā)成本 ！ 分期開(kāi)發(fā) 首先按期內(nèi)全部成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總積面的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象占地面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象占地總積面的比例進(jìn)行分配。 計(jì)算公式： 某一成本對(duì)象應(yīng)分配的成本 =該成本對(duì)象預(yù)定造價(jià)247。如涉及補(bǔ)價(jià) ,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。 某一成本對(duì)象應(yīng)分配的成本 =該成本對(duì)象直接開(kāi)發(fā)成本247。 已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本 =已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的可售面積 可售面積單位工程成本。指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用，包括開(kāi)發(fā)企業(yè)以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)和以自營(yíng)方式發(fā)生的列入開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工預(yù)算范疇內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。 1．為銷(xiāo)售而開(kāi)發(fā)的商品房，其完工后直接列為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。開(kāi)產(chǎn)品因其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。 ！ 第 14項(xiàng)：折舊費(fèi)用 發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，可按稅收規(guī)定扣除折舊費(fèi)用。 ！ （二）完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 ○ 預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷(xiāo)售收入 ○結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)稅成本 ○計(jì)算實(shí)際毛利額，并進(jìn)行差異調(diào)整 注意差異調(diào)整時(shí)點(diǎn)、口徑、方法 ！ （三）完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)管理 ○開(kāi)發(fā)企業(yè)要向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)告 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工情況 ○開(kāi)發(fā)企業(yè)在年度納稅申報(bào)時(shí)應(yīng)當(dāng)出具： 稅務(wù)鑒定報(bào)告 其他相關(guān)資料 ！ （三）完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)管理 ○當(dāng)開(kāi)發(fā)企業(yè)不能按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)，主管 稅務(wù)機(jī)關(guān)有兩個(gè)權(quán)利： 計(jì)稅成本核定權(quán) 稅收征管處罰權(quán) ！ （四）銷(xiāo)售收入范圍 ○銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的全部?jī)r(jià)款 現(xiàn)金 現(xiàn)金等價(jià)物 其他經(jīng)濟(jì)利益 ○代收款項(xiàng) 以出具發(fā)票單位為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行判斷 ！ 99 （五）銷(xiāo)售收入確認(rèn)原則 ○ 銷(xiāo)售方式 ◎一次性全額收款 ◎分期收款 ◎銀行按揭 ◎委托銷(xiāo)售 ◎先出租再出售 ！ 100 ○ 采取委托銷(xiāo)售方式 ◎ 手續(xù)費(fèi) ◎ 視同買(mǎi)斷 ◎ 超基價(jià)分成 ◎ 包銷(xiāo) ！ 101 ○ 采取先出租再出售方式 ◎ 轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn) (通常為投資性房地產(chǎn) ) 視同銷(xiāo)售 租賃期間取得的價(jià)款按租金確認(rèn)收入 出售時(shí)按固定資產(chǎn)清理確認(rèn)收入 準(zhǔn)予計(jì)提折舊 ！ 102 投資性房地產(chǎn) ◎定義 :是指為賺取租金或資本增值 ,或者 兩者兼而有之而持有的房地產(chǎn) ◎ 下列房地產(chǎn)屬于投資性房地產(chǎn) 已出租的土地使用權(quán) 持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) 已出租的建筑物 ！ 103 ◎ 不轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)（非投資性房地產(chǎn)） 無(wú)需視同銷(xiāo)售 租賃期間取得的價(jià)款按租金確認(rèn)收入 出售時(shí)按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 不準(zhǔn)計(jì)提折舊 ！ 104 ◎ 非投資性房地產(chǎn) 自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)（主要指固定資產(chǎn)） 作為存貨的房地產(chǎn) ！ 105 非投資性房地產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)互轉(zhuǎn)換后的會(huì)計(jì)處理 非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)按轉(zhuǎn)換當(dāng)日的市場(chǎng)公允價(jià)計(jì)價(jià)，其中轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)小于原帳面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益；反之，即或轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)大于原帳面價(jià)