【正文】 業(yè)的預(yù)提費(fèi)用一般不得扣除。 ? 稅務(wù)機(jī)關(guān)要對(duì)從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)在準(zhǔn)入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責(zé)任等方面提出明確要求，并做好必要的指導(dǎo)和管理工作。工程項(xiàng)目竣工結(jié)算后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的 20％。使用時(shí)間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。 ? 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)因計(jì)算納稅的需要而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，其支付的評(píng)估費(fèi)用允許在計(jì)算增值額時(shí)予以扣除。對(duì)納稅人預(yù)售房地產(chǎn)取得的收入，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理決算后，多退少補(bǔ)；當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的，應(yīng)在取得收入時(shí)先到稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案。 ? 因城市實(shí)施規(guī)劃，國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷， 由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。 “ 20%的增值額”就是 “臨界點(diǎn)”。當(dāng)?shù)厥〖?jí)人民政府規(guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為 10% 。增加扣除額主要是通過(guò)加大投入來(lái)提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。為此企業(yè)需要對(duì)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行必要的調(diào)整，使得各處開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的增值率大致相同，從而節(jié)省稅款。這樣就使得營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)不變的情況下，使增值額減少，達(dá)到了不繳或少繳稅的目的。如果該企業(yè)和購(gòu)買(mǎi)者簽訂合同時(shí)，不注意區(qū)分這些，而是將全部金額以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的形式在合同上體現(xiàn)，則增值額無(wú)疑會(huì)增加 100萬(wàn)元。 ? 建筑行業(yè) 3％的 營(yíng)業(yè)稅 ， 其 稅負(fù)較土地增值稅 低。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可以通過(guò)該項(xiàng)籌劃節(jié)省不少稅款，讓利部分于客戶(hù)也是可能的，而且這樣也會(huì)使得房屋各方面條件符合客戶(hù)要求，價(jià)格 優(yōu)勢(shì)也可以增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。比如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)得一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備修建住宅，則該企業(yè)可以預(yù)收購(gòu)房者的購(gòu)房款作為合作建房的資金。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用則按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的 5％扣除；如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用應(yīng)按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的 10％扣除。 ? 如非以上兩種情況，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。比如某房地產(chǎn)所有人欲將擁有的房地產(chǎn)贈(zèng)與一位好朋友，則可以考慮讓受贈(zèng)人支付稅款，也可以采用隱性贈(zèng)與法，即讓該好友實(shí)際占有使用該房地產(chǎn)，而不辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。合乎理性的做法便是將住房于一個(gè)月后轉(zhuǎn)讓而不是馬上轉(zhuǎn)讓。如通過(guò)雙方的銷(xiāo)售收入分列，可使雙方各自扣除交際應(yīng)酬費(fèi)時(shí)適用較高的扣除率。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)算的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除但不允許加計(jì) 20％的扣除基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算 土地 增值稅時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。 ? 某房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司同時(shí)開(kāi)發(fā)甲、乙兩幢商業(yè)房。 100 100%=300% ?應(yīng)納土地增值稅 =（ 400100） 60%100 35%=145 ?甲、乙房產(chǎn)應(yīng)納土地增值稅合計(jì) =15+145=160 成本核算對(duì)象籌劃法 ！ ? 合并核算 收入總額 =250+400=650 扣除項(xiàng)目金額 =200+100=300 增值率 =（ 650300） 247。應(yīng)納稅額計(jì)算如下： ?應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅＝ 1200 5%＝ 60（萬(wàn)元） ?應(yīng)納城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加＝ 60 （ 7%＋ 3%）＝ 6（萬(wàn)元） ?應(yīng)納印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)）＝ 1200 ‰＝ （萬(wàn)元） 股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法 ！ ?應(yīng)納土地增值稅計(jì)算： ①房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格 =1100 60%=660（萬(wàn)元）； ②扣除項(xiàng)目金額合計(jì) =660＋ 60＋ 6＋ ＋ =730（萬(wàn)元）； ③增值額 =1200730=470（萬(wàn)元）； ④增值率 =470247。 ！ 甲、乙雙方簽訂投資協(xié)議，投資后，甲公司賬務(wù)處理如下： 借：長(zhǎng)期股權(quán)投資 8000000 累計(jì)折舊 2023000 貸：固定資產(chǎn) 10000000 乙公司應(yīng)確認(rèn)甲企業(yè)實(shí)收資本為： 2023 30%/(130%)=（萬(wàn)元），賬務(wù)處理為： 借：固定資產(chǎn) 12023000 貸：實(shí)收資本－甲公司 8571400 資本公積－資本溢價(jià) 3428600 ！ 一定期限后，甲公司將乙公司擁有的 30%的股份按比例轉(zhuǎn)讓給乙公司原股東 A和 B，其中轉(zhuǎn)讓給 A股東 18%，轉(zhuǎn)讓給 B股東 12%。 ㊣先投資成立一子公司“某某大酒店”，酒店固定資產(chǎn)建成后，再將大酒店股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給外國(guó)投資者，則可免除上述稅款。 ? 固定資產(chǎn)建成后，房產(chǎn)公司將擁有大酒店的股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給外國(guó)投資者。 ○ 偽造或高估成本 多列預(yù)提費(fèi)用 混淆成本對(duì)象界限 ○ 利用關(guān)聯(lián)關(guān)系轉(zhuǎn)移利潤(rùn) ○ 企業(yè)之間也存在相互利用 ,共同偷逃稅款問(wèn)題 ○ 稅收征管難度大 稅收制度不完善 地方政府干預(yù)過(guò)多 ！ 針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅征管過(guò)程中存在的上述問(wèn)題 ,國(guó)家稅務(wù)總局在 2023年度出臺(tái)了國(guó)稅發(fā) [2023]83號(hào)文 ,2023年度 ,國(guó)家稅務(wù)總局又對(duì) [2023]83號(hào)文進(jìn)行了進(jìn)一步修訂、完善 ,再次出臺(tái)了稅發(fā) [2023]31號(hào)文。 （六）預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率的分類(lèi) 經(jīng)濟(jì)適用房：○計(jì)稅毛利率不得低于 3% ○ 必須符合建住房 [2023]77號(hào)文的規(guī)定 非經(jīng)濟(jì)適用房 ○ 省會(huì)城市、直轄市、計(jì)劃單列市城區(qū)和郊區(qū)，不得低于 20％ ○ 地及地級(jí)市城區(qū)和郊區(qū)，不得低于 15％； ○ 其他地區(qū)，不得低于 10％ ！ （一）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn) （二）完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 （三）完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)管理 （四）銷(xiāo)售收入范圍 （五）銷(xiāo)售收入確認(rèn)原則 ！ （一）內(nèi)稅 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）完工標(biāo)準(zhǔn) ○竣工證明已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案 ○開(kāi)始投入使用 ○取得初始產(chǎn)權(quán)證明 上述三個(gè)只要具備其中的一個(gè)條件，就應(yīng)視為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已完工 ！ 外商投資企業(yè)完工標(biāo)準(zhǔn) (142號(hào)文 ) ○ 企業(yè)應(yīng)以房地產(chǎn)管理部門(mén)出具工程項(xiàng)目合格證明之日； ○或者首筆房地產(chǎn)使用權(quán)交付之日； ○或者辦理首筆產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日的較早者為房地產(chǎn)銷(xiāo)售開(kāi)始。 ！ ○ 預(yù)租 新建造的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前出租 ○租金確認(rèn)時(shí)點(diǎn)： 自開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 總可售面積 ！ 第 2項(xiàng)：計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用 ○ 項(xiàng)目 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi) 土地征用及拆遷費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 ！ ○ 屬于成本對(duì)象完工前發(fā)生的費(fèi)用 ◎直接成本直接計(jì)入 ◎能分清成本對(duì)象的間接成本直接計(jì)入 ◎不能分清成本對(duì)象的間接成本、共同成本按權(quán)責(zé)發(fā)生的原則配比計(jì)入 配比原則：按成本對(duì)象占地面積、工程概算、可售面積、建筑面積 ！ ○ 屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的費(fèi)用， 2次分?jǐn)? ◎第 1次 ◎第 2次 已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品：當(dāng)期扣除 已完工成本對(duì)象 未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品：銷(xiāo)售時(shí)扣除 未完工成本對(duì)象 ！ 第 3項(xiàng)：應(yīng)付費(fèi)用 ○ 憑合法憑證計(jì)算扣除 外部憑證：發(fā)票、合同、司法部門(mén)的判決 內(nèi)部憑證：自制憑證 ○ 預(yù)提費(fèi)用除稅收另有規(guī)定外，不得在稅前扣除 ！ 第 4項(xiàng)：維修費(fèi)用 ○ 日常零星的維護(hù)、保養(yǎng)、修理等費(fèi)用 ○ 零星的標(biāo)準(zhǔn) 暫參照國(guó)稅發(fā) [2023]84號(hào)文第三十一的規(guī)定執(zhí)行 ！ 第 5項(xiàng)：共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金 ○ 已計(jì)入銷(xiāo)售收入的維修基金于實(shí)際移交時(shí)扣除 ○ 代收代繳的維修基金和預(yù)提的維修基金不得扣除 ！ 第 6項(xiàng)：會(huì)所等配套設(shè)施建造費(fèi)用 ○ 按公共配套設(shè)施處理 非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主 無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位 ○ 按建造固定資產(chǎn)處理 ○ 按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品處理 ！ 第 7項(xiàng)：郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施 ○ 出售的，按銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品處理 ○ 出租的，按固定資產(chǎn)處理 ○ 無(wú)償贈(zèng)與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門(mén)的，按配套設(shè)施進(jìn)行處理 ○ 有償移交 國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門(mén)，取得補(bǔ)償?shù)?，直接抵扣建設(shè)成本 ！ 第 8項(xiàng)：售房部、接待處、樣板房建設(shè)及裝修 ○ 能夠單獨(dú)核算成本，按建造固定資產(chǎn)處理 ○ 不能單獨(dú)核算成本，按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 ！ 第 9項(xiàng)：保證金 開(kāi)發(fā)企業(yè)為客戶(hù)（購(gòu)房人）向銀行按揭貸款提供保證金（擔(dān)保金），不得從銷(xiāo)售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，應(yīng)至實(shí)際發(fā)生損失時(shí)再據(jù)實(shí)扣除。 ◎?qū)儆诔杀緦?duì)象完工后發(fā)生的，可作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接扣除。 ！ 第 13項(xiàng)：成本對(duì)象報(bào)廢和毀損損失 成本對(duì)象整體報(bào)廢或毀損，其凈損失可作為 非正常財(cái)產(chǎn)損失按稅收規(guī)定扣除。 未按規(guī)定報(bào)批或備案以及手續(xù)、資料不全的 （包括不提供稅務(wù)鑒定報(bào)告） ， 要及時(shí)補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)、資料，否則不得在稅前扣除。 ！ （一）新文件適用范圍 各種經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的 內(nèi)資 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，以及從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的其他內(nèi)資企業(yè)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)計(jì)稅成本 ！ 是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)土地，建造住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計(jì)量的各項(xiàng)耗費(fèi)。 （二） 定價(jià)差異原則。 ！ （四）分類(lèi)歸集原則。 （六）權(quán)益區(qū)分原則。指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)土地（即建設(shè)場(chǎng)地）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。 指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)各種房屋所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，其完工后直接列為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理。 ！ （三）配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本。 ！ （四）代建工程開(kāi)發(fā)成本。 ！ 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出項(xiàng)目有 6個(gè) : （一）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 ！ （三）建筑安裝工程費(fèi)。指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。指開(kāi)發(fā)企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于某一特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。 ！ （二）對(duì)當(dāng)期應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中的各項(xiàng)實(shí)際支出、預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本。 （四）對(duì)當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的可售面積，按其單位工程成本計(jì)算出已銷(xiāo)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，并在當(dāng)期納稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行扣除。共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象，具體分配方法有 5種 （一）占地面積法 指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總積面的比例進(jìn)行分配。計(jì)算公式 期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本 =期內(nèi)成本對(duì)象占地面積 247。 某一成本對(duì)象應(yīng)分配的成本 =該成本對(duì)象建筑面積 247。 該該僅適用于一次性開(kāi)發(fā)或同一期內(nèi)的成本分配。 計(jì)算公式： 某一成本對(duì)象應(yīng)分配的成本 =該成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)247。 期內(nèi)全部成本對(duì)預(yù)定售價(jià) 應(yīng)分配的開(kāi)發(fā)成本 ！ 下列共同性成本項(xiàng)目或不能分清成本對(duì)象的間接成本項(xiàng)目必須按以下方法進(jìn)行分配： （一）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（或自用土地開(kāi)發(fā)成本），應(yīng)按占地面積法進(jìn)行分配。 （二）自用土地和公共配套設(shè)施未完工的，可將其預(yù)算造價(jià)按前條規(guī)定分配至可售成本對(duì)象。 ！ 2．換取的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開(kāi)發(fā)、建造的，接受投資的開(kāi)發(fā)企業(yè)在投資交易發(fā)生時(shí)，按應(yīng)付出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。 ！ 代建工程成本和提供勞務(wù)成本： 代建工程和提供勞務(wù)不超過(guò) 12個(gè)月的，可在合同完工之日按實(shí)際發(fā)生的支出計(jì)算確認(rèn)相關(guān)的成本并準(zhǔn)予在