【正文】 會費等 （二）預計計稅毛利率和毛利額 預售收入尚未扣除期間費用、營業(yè)稅金及附加 （三）計稅成本結(jié)算的時點 從稅收法理上理解，應確定為完工之日 ！ （四）預征 外稅，對預售收入預征企業(yè)所得稅 從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外商投資企業(yè)預售房地產(chǎn)并取得預收款的，當?shù)刂鞴芏悇諜C關(guān)可按預計利潤率或其他合理辦法計算預計應納稅所得額，并按季預征所得稅，待該項房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、銷售收入實現(xiàn)后，再依照稅法有關(guān)規(guī)定計算實際應納稅所得額及應納所得稅稅額，按預繳的所得稅額計算應退補稅額。房產(chǎn)公司收回股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款及大酒店所有債權(quán)。 ！ ? 設立一控股子公司“某某大酒店”。 甲公司賬務處理為： 借：銀行存款 12023000 貸：長期股權(quán)投資 8000000 投資收益 4000000 乙公司賬務處理為： 借：實收資本－－甲公司 8571400 貸：實收資本－ A 5142840(8571400 60%) 實收資本－ B 3428560（ 8571400 40%) 甲公司應納企業(yè)所得稅＝ 400 33%＝ 132（萬元） 節(jié)省稅收： － 132＝ ！ ? 某房產(chǎn)開發(fā)公司，在一海邊城市開發(fā)一幢五星級酒樓，出售給一外國投資者。 730 100%=%； ⑤應納稅額 =470 40%－ 730 5%=188－ ＝ （萬元） ?應納所得稅＝（ 1200－ 800－ 60－ 6－ － － ） 33%=（萬元） ?應納稅額合計＝ 60＋ 6＋ ＋ ＋ ＝ （萬元） ！ ㊣ 采用甲公司先以該房產(chǎn)對乙企業(yè)投資，然后再將其股份按比例全部轉(zhuǎn)讓給乙企業(yè)股東的方法，則只需繳納企業(yè)所得稅。 300 100%=117% 應納土地增值稅 =（ 650300） 50%300 15%=130 ㊣ 把高增值與低增值房產(chǎn)安排在一起開發(fā)、出售，并將收入和扣除項目放在一起核算并申報。銷售甲房取得收入250萬元，允許扣除項目金額為 200萬元；銷售乙房取得收入 400萬元，允許扣除項目金額為 100萬元。 代收費用計價籌劃法 ！ ? 在會計核算時，應把縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用不計入房價中，而是通過合同安排、業(yè)務流程重組在房價之外單獨收取，這樣就可以減少銷售收入，不僅可以節(jié)省營業(yè)稅，而且可以降低增值額、減少應納的土地增值稅。 ！ ? 個人自有住房轉(zhuǎn)讓籌劃 ? 房屋所有人由于工作需要，要轉(zhuǎn)讓使用年限很短的住房，比如僅使用一年，尋找一個愿意和自己交換住房，而且對方住房又合乎自己要求的經(jīng)濟當事人，和該個人交換住房。 ！ ? 利用加計扣除進行稅務籌劃 ? 從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，可加計扣除，其他企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，不享受此項費用扣除。 ！ ? 個人自有住房轉(zhuǎn)讓籌劃 ? 由于經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人的流動愈來愈頻繁，因而個人自有住房發(fā)生轉(zhuǎn)移的可能性也越來越大。因此，當事人應當注意自己的捐贈方式，以免捐贈不當承擔稅款。 ? 如果借用了大量資金，利息費用多，應采取據(jù)實扣除的方式，應盡量提供金融機構(gòu)貸款的證明。一般而言，一幢住房中土地支付價所占比例應該比較小，這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分得的房屋就較少，大部分由出資金的用戶分得自用。 ！ ? 合作建房方式。 如果房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)之初便能確定最終用戶，完全可以采用代建房方式進行開發(fā) 。 ㊣ 收入分散可節(jié)省稅款，在合同上僅注明 700萬元的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格，同時簽訂一份附屬辦公設備購銷合同，不僅可以使得增值額變小從而節(jié)省應繳土地增值稅稅額，而且購銷合同適用 ％的印花稅稅率，比產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)適用的 ％稅率低，可節(jié)省印花稅，一舉兩得。 收入分散籌劃法 ！ ? 假如某企業(yè)準備出售其擁有的一幢房屋以及土地使用權(quán)。 ? 平均費用分攤是抵銷增值額、減少納稅的極好選擇。在房地產(chǎn)開發(fā)成本中包括可扣除的內(nèi)容：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。 ！ ? 籌劃前 ?轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為 ； ?應納土地增值稅額為 ； ?實際盈利金額 =收入－成本－費用－稅金 = = ！ ? 籌劃辦法：假設該公司將房價適當調(diào)低，由每平方米 2030元，降到每平方米 1978元，則售價總額為 1800萬元，其他資料不變。 “臨界點”籌劃法 ！ ? 某房產(chǎn)開發(fā)公司專門從事普通住宅商品房開發(fā)， 2023年 3月 2日，出售普通住宅用房一幢，總面積 9100平方米，平均銷價 2030元 /平方米，售價總額為 。 ? 對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅。 土地增值稅優(yōu)惠政策解讀 ！ ? 個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務機關(guān)申報核準，凡居住滿 5年或 5年以上的，免征土地增值稅；居住滿 3年未滿 5年的，減半征收土地增值稅；居住未滿 3年的，按規(guī)定計征土地增值稅。 分類預征到期清算 ！ ? 納稅人建造普通標準住宅出售，其增值額未超過扣除項目金額之和20%的，預以免征土地增值稅。納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。 ? 轉(zhuǎn)讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。 明確普通標準住宅標準 ！ ? 對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應分別核算增值額。 ? 對未按預征規(guī)定期限預繳稅款的，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。 土地增值稅清算項目的審核鑒證 ！ ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形的，稅務機關(guān)可參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅： ?依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的； ?擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的； ?雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的； ?符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的； ? 土地增值稅的核定征收 ！ ? 在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。 ? 屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。具體核定方法由省稅務機關(guān)確定。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。 ！ 28 非關(guān)聯(lián)方串謀分析 項 目 指 標 是否存在非關(guān)聯(lián)方串謀 主營業(yè)務收入離散度 =（本月主營業(yè)務收入 本年主營業(yè)務收入月平均數(shù)） 247。 2 工資變動率 =（本期工資總額 上期工資總額） 247。 2 應收賬款周轉(zhuǎn)率 =主營業(yè)務收入凈額 247。 （主營業(yè)務收入 +其他業(yè)務收入） 100% ！ 24 費用合理性分析 項 目 指 標 費用是否合理 財務費用率 =財務費用 247。 （ 主營業(yè)務收入 +其他業(yè)務收入 ） 100% =運費 247。 （主營業(yè)務收入 +其他業(yè)務收入） 100% 管理費用率 =管理費用 247。 本月主營業(yè)務收入 100% 收入確認是否滯后 主營業(yè)務收入離散度 =（本月主營業(yè)務收入 本年主營業(yè)務收入月平均數(shù)） 247。 本期產(chǎn)成品數(shù)量 100% 單位產(chǎn)品能耗率（電、自來水等） =本期耗用能源（電度、自來水噸位） 247。 當期營業(yè)收入 100% 所得稅稅負率 =應納稅額 247。 ！ ? 納稅 籌劃中的變量指影響稅收政策有差異化選擇、能夠引起稅額變化的因素。 ?抗稅：以暴力、威脅方法拒不繳納稅款的違法行為。 ?漏稅：納稅人無意識發(fā)生的漏繳或少繳稅款的行為。 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃技巧 大全 ！ ?納稅籌劃基礎 ?納稅風險自我檢測與風險評估 ?主要稅種基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀 ?房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要思路 ?房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃技巧及實戰(zhàn)案例 ?房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)所得稅政策解讀 課 程 目 錄 納稅籌劃基礎 ！ ?納稅籌劃興起的背景及其概念 ?納稅籌劃的特點及其一般原則 ?納稅籌劃的環(huán)節(jié)以及一般程序 ?納稅籌劃的變量引進與因素分析學說 納稅籌劃基礎 ！ 5 世界上只有兩件事是不可避免的，那就是稅收和死亡。 ！ ?偷稅：納稅人義務已經(jīng)發(fā)生并且能夠確定的情況下，采取不合法的手段以逃脫其納稅義務的行為，應付法律責任。屬違法行為。 ！ 內(nèi) 容 節(jié) 稅 避 稅 從法律角度看 合法、合理 合法不合理 從立法本意看 完全符合 背道而馳 從稅法角度看 善意利用 破壞性利用 從稅收政策看 符合稅收政策 不符合稅收政策 目的 稅收支付的節(jié)約 少繳稅或不繳稅 對經(jīng)濟的影響 促進生產(chǎn)經(jīng)營活動 破壞市場規(guī)則 節(jié)稅與避稅的區(qū)別 ！ ? 事前性 ? 合法性 ?區(qū)別與避稅、偷稅 ?官方對納稅籌劃的態(tài)度 ? 綜合性 ? 目的性 ? 操作性 ！ ? 企業(yè)組建過程中的納稅籌劃 ? 企業(yè)籌資過程中的納稅籌劃 ? 企業(yè)投資過程中的納稅籌劃 ? 企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中的納稅籌劃 ? 財務會計核算與成果分配中的納稅籌劃 ！ ? 確立節(jié)稅目標，提出備選方案； ? 建立數(shù)學模型，進行模擬測算； ? 根據(jù)稅后的凈回報，排列比較方案 ? 考慮各種因素，選擇最佳方案； ? 協(xié)調(diào)各部門，付諸實踐； ? 收集反饋信息，不斷修正，提高納稅籌劃效果。 主營業(yè)務收入 100% 當期營業(yè)稅特殊行業(yè)營業(yè)收入扣除率（如旅游業(yè)、廣告業(yè)、運輸業(yè)） =當期扣除金額 247。期初其他應付款 100% 單位產(chǎn)品主材耗用率 =本期主要材料領(lǐng)用數(shù)量 247。 本年主營業(yè)務收入月平均數(shù) 100% 賒銷率 =（月末應收賬款 月初應收賬款） 247。 主營業(yè)務成本 100% ！ 22 費用合理性分析 項 目 指 標 費用是否合理 期間費用率 =（管理費用 +營業(yè)費用 +財務費用）247。 （主營業(yè)務收入 +其他業(yè)務收入） 100% …… ！ 23 費用合理性分析 項 目 指 標 費用是否合理 營業(yè)費用率 =營業(yè)費用 247。 （ 主營業(yè)務收入 +其他業(yè)務收入 ） 100% =傭金 247。 （ 主營業(yè)務收入 +其他業(yè)務收入 ） 100% 平均借款 =（長短期借款期初數(shù) +長短期借款期末數(shù)） 247。 平均固定資產(chǎn)原值 100% 平均固定資產(chǎn)原值 =（期初固定資產(chǎn)原值 +期末固定資產(chǎn)原值） 247。 （上期投資收益 +上期補貼收入 +上期營業(yè)外收支） 100% ！ 27 關(guān)聯(lián)方定價合理性分析 項 目 指 標 關(guān)聯(lián)交易定價是否合理 主要結(jié)合關(guān)聯(lián)方關(guān)系及其交易，運用收入、成本、費用、非經(jīng)常性損益主要評估指標進行分析。 本月購進原材料或庫存商品 主要稅種基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀 ！ ? 營業(yè)稅基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀 ? 房產(chǎn)稅基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀 ? 土地增值稅基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀 主要稅種基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀 ！ ? 營業(yè)稅優(yōu)惠政策包括： ① 對于企業(yè)以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為不征營業(yè)稅 ② 將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者，用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的行為免征營業(yè)稅 ③ 房地產(chǎn)企業(yè)自建自用建筑物免征營業(yè)稅 ！ ? 以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關(guān)可參照當?shù)亟ㄔO工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企