【正文】 ！ （二）完工百分比法 ○ 定義：根據(jù)合同完工進(jìn)度同比例確認(rèn)收入和費(fèi)用 ○ 完工進(jìn)度的確定 ◎累計(jì)實(shí)際發(fā)生的合同成本占合同預(yù)計(jì)總成本比例 ◎已經(jīng)完成的合同工作量占合同預(yù)計(jì)總工作量比例 ◎測(cè)量已完成合同工作量 ！ （三）相關(guān)收入 開(kāi)發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過(guò)程中節(jié)省的材料、下腳料、報(bào)廢工程或產(chǎn)品的殘料等，如按合同規(guī)定留歸開(kāi)發(fā)企業(yè)所有的，應(yīng)于 實(shí)際取得時(shí) 按市場(chǎng)公平成交價(jià)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) ！ （一）成本費(fèi)用扣除的原則 （二）成本費(fèi)用扣除的主要項(xiàng)目 ！ （一）成本費(fèi)用扣除原則 ○ 權(quán)責(zé)發(fā)生制原則 ○ 合理性原則 ○ 配比原則 ○ 真實(shí)性原則 ○ 合法性原則 ○ 及時(shí)性原則 ！ （二）成本費(fèi)用扣除的主要項(xiàng)目： 31號(hào)文共例舉 14項(xiàng) 第 1項(xiàng)：已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本 已實(shí)現(xiàn)可售面積 可售面積單位工程成本 ○ 可售面積 建設(shè)部有關(guān)規(guī)定 ○ 單位工程成本 成本對(duì)象的平均計(jì)稅成本 成本對(duì)象總成本 247。 ！ 第 11項(xiàng)：利息 ○ 為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用： ◎?qū)儆诔杀緦?duì)象完工前發(fā)生的，應(yīng)配比計(jì)入成本對(duì)象。 ！ 第 12項(xiàng)：土地閑置費(fèi) 因國(guó)家無(wú)償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失由開(kāi)發(fā)企業(yè)按稅收規(guī)定自行在稅前扣除。 ！ （一）稅前扣除的管理 開(kāi)發(fā)企業(yè)在年度申報(bào)納稅時(shí)，應(yīng)對(duì)涉及報(bào)稅務(wù)機(jī)關(guān)審批或備案的稅前扣除項(xiàng)目逐筆逐項(xiàng)進(jìn)行核實(shí)。 ！ ○ 依照法律、行政法規(guī)規(guī)定不設(shè)賬簿 ○ 依照法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿 ○ 擅自銷(xiāo)毀賬簿的或者拒不提供納稅資料 ○ 雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不齊，難以查賬 ○ 發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規(guī)定期限辦理納稅申報(bào)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報(bào)，逾期仍不申報(bào) ○ 納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由 ！ 根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和以銷(xiāo)售（包括代理銷(xiāo)售）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為主的企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠（涵蓋所有新辦企業(yè)）。 此前沒(méi)有明確規(guī)定且尚未進(jìn)行處理的稅務(wù)事項(xiàng)，按本通知執(zhí)行。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的，應(yīng)作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行成本核算；不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的，應(yīng)作為配套設(shè)施費(fèi)用攤?cè)肫渌杀緦?duì)象。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且具有不同使用功能相時(shí)，可以作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算。 ！ （一）土地開(kāi)發(fā)成本。 ！ （二）房屋開(kāi)發(fā)成本。 ！ （二）房屋開(kāi)發(fā)成本 3．為安置拆遷居民而開(kāi)發(fā)建造的周轉(zhuǎn)房，其完工后應(yīng)按房屋類(lèi)固定資產(chǎn)折舊年限攤提的費(fèi)用，直接在稅前扣除 (目前在會(huì)計(jì)核算上是計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本 )。 2．不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)支出，應(yīng)按規(guī)定攤?cè)肟墒坶_(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。成本對(duì)象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆。指在取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)（或開(kāi)發(fā)權(quán)）之后、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。 ！ （四）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。 ！ （六）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。同時(shí)還應(yīng)對(duì)當(dāng)期尚未發(fā)生但應(yīng)由當(dāng)期負(fù)擔(dān)的預(yù)提費(fèi)用和當(dāng)期已經(jīng)發(fā)生但應(yīng)按受益期分?jǐn)偟拇龜傎M(fèi)用，按稅收規(guī)定進(jìn)行確認(rèn)。 總可售面積。 ！ 開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用其直接成本和能夠分清成本負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象。 全部成本對(duì)象占地總面積 應(yīng)分配的開(kāi)發(fā)成本 ！ 分期開(kāi)發(fā) 首先按期內(nèi)全部成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總積面的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象占地面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象占地總積面的比例進(jìn)行分配。 ！ （二）建筑面積法 指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地總建筑積面的比例進(jìn)行分配 一次性開(kāi)發(fā) → 計(jì)算公式 按某一成本對(duì)象建筑面積占全部成本對(duì)象建筑積面的比例進(jìn)行分配。 期內(nèi)全部成本對(duì)象建筑面積 應(yīng)分配的開(kāi)發(fā)成本 ！ （三）直接成本法 → 計(jì)算公式 指按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開(kāi)發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開(kāi)發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。 該該僅適用于一次性開(kāi)發(fā)或同一期內(nèi)的成本分配。 計(jì)算公式： 某一成本對(duì)象應(yīng)分配的成本 =該成本對(duì)象預(yù)定造價(jià)247。 ！ 自用的土地和公共配套設(shè)施： 作為獨(dú)立成本對(duì)象進(jìn)行核算的，在結(jié)算已完工可售成本對(duì)象時(shí)，按以下規(guī)定進(jìn)行分配： （一）自用土地和公共配套設(shè)施已完工的，可將其實(shí)際發(fā)生的計(jì)稅成本按前條規(guī)定分配至可售成本對(duì)象。如涉及補(bǔ)價(jià) ,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。如涉及補(bǔ)價(jià) ,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。如涉及補(bǔ)價(jià) ,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。 土地使用權(quán)成本： 開(kāi)發(fā)企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，分兩種情形進(jìn)行處理。 （二）公共配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本（或公共配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本費(fèi)）按建筑面積法在可售計(jì)稅成本對(duì)象間進(jìn)行分配。 期內(nèi)全部成本對(duì)預(yù)算造價(jià) 應(yīng)分配的開(kāi)發(fā)成本 ！ （五）預(yù)定售價(jià)法 指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)定售價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)定售價(jià)總額的比例進(jìn)行分配。 某一成本對(duì)象應(yīng)分配的成本 =該成本對(duì)象直接開(kāi)發(fā)成本247。 全部成本對(duì)象建筑面積 應(yīng)分配的開(kāi)發(fā)成本 分期開(kāi)發(fā) 首先按期內(nèi)全部成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地計(jì)劃建筑積面的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象建筑面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象建筑積面的比例進(jìn)行分配 期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本 =期內(nèi)全部成本對(duì)象建筑面積 247。 開(kāi)發(fā)用地總面積 應(yīng)分配的開(kāi)發(fā)成本 期內(nèi)某一成本對(duì)象應(yīng)分配的成本 =該成本對(duì)象占地面積 247。 一次性開(kāi)發(fā) → 計(jì)算公式 按某一成本對(duì)象占地面積占全部成本對(duì)象占地總積面的比例進(jìn)行分配。 已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本 =已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的可售面積 可售面積單位工程成本。 （三）對(duì)當(dāng)期已完工成本對(duì)象的計(jì)稅成本進(jìn)行結(jié)算，并按房地產(chǎn)主管部門(mén)核定的可售面積計(jì)算其單位工程成本。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)以及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)等。 ！ （五）公共配套設(shè)施費(fèi)：指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用，包括開(kāi)發(fā)企業(yè)以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)和以自營(yíng)方式發(fā)生的列入開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工預(yù)算范疇內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)（或開(kāi)發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買(mǎi)價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。代建工程是指開(kāi)發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開(kāi)發(fā)、建造的各種工程。指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的為主體建筑物配套服務(wù)的各項(xiàng)輔助設(shè)施而發(fā)生的各項(xiàng)支出。 1．為銷(xiāo)售而開(kāi)發(fā)的商品房，其完工后直接列為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。 1．為轉(zhuǎn)讓、出租而開(kāi)發(fā)的商品性土地，其完工后直接列為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開(kāi)發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對(duì)象進(jìn)行核算。對(duì)同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、開(kāi)竣工時(shí)間相近、結(jié)構(gòu)類(lèi)型相似群體開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，可以作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算。開(kāi)產(chǎn)品因其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。 ！ 開(kāi)發(fā)企業(yè)的各項(xiàng)耗費(fèi)按其性質(zhì)和因果關(guān)系可以區(qū)分為 : 期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)成本與計(jì)稅成本 已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品與未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本 完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品與未完工開(kāi)發(fā)品計(jì)稅成本 ！ 成本對(duì)象是為歸集和分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、建造過(guò)程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)者。 各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局應(yīng) 聯(lián)合制定 具體實(shí)施辦法，并報(bào)國(guó)家稅務(wù)總局備案。 ！ （二）核定征收 開(kāi)發(fā)企業(yè)出現(xiàn)下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)其 以往 應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理并逐步規(guī)范。 ！ 第 14項(xiàng)：折舊費(fèi)用 發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，可按稅收規(guī)定扣除折舊費(fèi)用。 ！ ○ 向金融機(jī)構(gòu)統(tǒng)一借款后轉(zhuǎn)借集團(tuán)內(nèi)部其他企業(yè)、單位使用的。 ！ 第 10項(xiàng)：新辦開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi) 其結(jié)算期限從取得實(shí)際銷(xiāo)售收入年度起，前后共 4年。 ！ （一）定義 （二）分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 （三）分配利潤(rùn)的稅務(wù)處理 ！ （一）定義 開(kāi)發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目 未成立獨(dú)立法人公司 的，為合作建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。 ！ （二）完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 ○ 預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷(xiāo)售收入 ○結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)稅成本 ○計(jì)算實(shí)際毛利額，并進(jìn)行差異調(diào)整 注意差異調(diào)整時(shí)點(diǎn)、口徑、方法 ！ （三）完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)管理 ○開(kāi)發(fā)企業(yè)要向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)告 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工情況 ○開(kāi)發(fā)企業(yè)在年度納稅申報(bào)時(shí)應(yīng)當(dāng)出具： 稅務(wù)鑒定報(bào)告 其他相關(guān)資料 ！ （三）完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)管理 ○當(dāng)開(kāi)發(fā)企業(yè)不能按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)，主管 稅務(wù)機(jī)關(guān)有兩個(gè)權(quán)利： 計(jì)稅成本核定權(quán) 稅收征管處罰權(quán) ！ （四）銷(xiāo)售收入范圍 ○銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的全部?jī)r(jià)款 現(xiàn)金 現(xiàn)金等價(jià)物 其他經(jīng)濟(jì)利益 ○代收款項(xiàng) 以出具發(fā)票單位為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行判斷 ！ 99 （五）銷(xiāo)售收入確認(rèn)原則 ○ 銷(xiāo)售方式 ◎一次性全額收款 ◎分期收款 ◎銀行按揭 ◎委托銷(xiāo)售 ◎先出租再出售 ！ 100 ○ 采取委托銷(xiāo)售方式 ◎ 手續(xù)費(fèi) ◎ 視同買(mǎi)斷 ◎ 超基價(jià)分成 ◎ 包銷(xiāo) ！ 101 ○ 采取先出租再出售方式 ◎ 轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn) (通常為投資性房地產(chǎn) ) 視同銷(xiāo)售 租賃期間取得的價(jià)款按租金確認(rèn)收入 出售時(shí)按固定資產(chǎn)清理確認(rèn)收入 準(zhǔn)予計(jì)提折舊 ！ 102 投資性房地產(chǎn) ◎定義 :是指為賺取租金或資本增值 ,或者 兩者兼而有之而持有的房地產(chǎn) ◎ 下列房地產(chǎn)屬于投資性房地產(chǎn) 已出租的土地使用權(quán) 持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) 已出租的建筑物 ！ 103 ◎ 不轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)（非投資性房地產(chǎn)） 無(wú)需視同銷(xiāo)售 租賃期間取得的價(jià)款按租金確認(rèn)收入 出售時(shí)按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 不準(zhǔn)計(jì)提折舊 ！ 104 ◎ 非投資性房地產(chǎn) 自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)（主要指固定資產(chǎn)） 作為存貨的房地產(chǎn) ！ 105 非投資性房地產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)互轉(zhuǎn)換后的會(huì)計(jì)處理 非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)按轉(zhuǎn)換當(dāng)日的市場(chǎng)公允價(jià)計(jì)價(jià)，其中轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)小于原帳面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益；反之，即或轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)大于原帳面價(jià)值的，其差額則計(jì)入所有者權(quán)益。 ！ 一、未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 二、完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 三、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)租收入的確認(rèn) 四、合作建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 五、以土地使用權(quán)投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)處理 ！ 六、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品視同銷(xiāo)售行為的稅務(wù)處理 七、代建工程和提供勞務(wù)的稅務(wù)處理 八、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除 九、征收管理 十、適用減免稅政策 十一、新文件適用范圍和執(zhí)行時(shí)間 ！ （一）預(yù)售收入 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工前取得的銷(xiāo)售收入 ,包括定金、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、