房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及納稅檢查重點(diǎn)分析教材(文件)
【正文】 五、印花稅檢查方法 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者簽訂的商品房銷售（預(yù)售）合同、建筑安裝合同、勘探設(shè)計(jì)合同、借款合同等是否按規(guī)定繳納印花稅。 三、對(duì)土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)征收印花稅。核對(duì)企業(yè)銷售部銷售人員業(yè)績(jī)考核表，檢查房地產(chǎn)企業(yè)售樓人員的獎(jiǎng)勵(lì)提成是否足額繳納個(gè)人所得稅。 房地產(chǎn)企業(yè)按照會(huì)計(jì)規(guī)范的要求，在辦理竣工決算前不需要在賬簿上記載會(huì)計(jì)收入和成本，但按照稅法規(guī)定應(yīng)當(dāng)進(jìn)行納稅調(diào)整，否則屬于 “ 進(jìn)行虛假的納稅申報(bào) ” 。 重點(diǎn)檢查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從 2023年 1月 1日開(kāi)始是否到稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納取得土地環(huán)節(jié)的契稅；申報(bào)繳納契稅的計(jì)稅依據(jù)是否正確： 出讓國(guó)有土地使用權(quán)的 ， 其計(jì)稅價(jià)格是否為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益； 以協(xié)議方式出讓的 ， 其計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格 ， 包括土地出讓金 、 土地補(bǔ)償費(fèi) 、安置補(bǔ)償費(fèi) 、 地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi) 、 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 、 市政建設(shè)配套費(fèi)等應(yīng)支付的貨幣 、 實(shí)物 、 無(wú)形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益； 先以劃撥方式取得土地使用權(quán) ， 后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的 ，是否依法繳納契稅 。 * 六、個(gè)人所得稅檢查方法 發(fā)放的各種名目的獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼、實(shí)物以及其他應(yīng)稅收入是否按規(guī)定扣繳個(gè)人所得稅。 二、對(duì)發(fā)電廠與電網(wǎng)之間、電網(wǎng)與電網(wǎng)之間 (國(guó)家電網(wǎng)公司系統(tǒng)、南方電網(wǎng)公司系統(tǒng)內(nèi)部各級(jí)電網(wǎng)互供電量除外 )簽訂的購(gòu)售電合同按購(gòu)銷合同征收印花稅。 三、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。 2．商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的 70— 80％作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。 * 財(cái)稅［ 2023］ 181號(hào) 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知 一、凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知 (國(guó)稅發(fā)[2023]89號(hào) )規(guī)定： 鑒于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房在出售前，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)售出前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。在此開(kāi)發(fā)建設(shè)期間應(yīng)按其全部占用土地面積計(jì)算繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 * 三、土地使用稅檢查方法 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)征收土地使用稅的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)包括與其不可分割的附屬設(shè)施占地。 * 二、營(yíng)業(yè)稅檢查方法 出租收入 ： 營(yíng)業(yè)稅實(shí)施細(xì)則第二十五條第二款 納稅人提供建筑業(yè)或租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取的煤氣安裝費(fèi)、有線電視安裝費(fèi)等費(fèi)用，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)使用有關(guān)部門(mén)的合法票據(jù)直接開(kāi)據(jù)給業(yè)戶的，則不屬于代收代墊款項(xiàng)，不征收營(yíng)業(yè)稅。 * 二、營(yíng)業(yè)稅檢查方法 采取銀行按揭方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 采取委托方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)： ，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 1995國(guó)稅函 156號(hào)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答（之一） 營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第二十八條規(guī)定 :“ 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。在實(shí)行房地產(chǎn)業(yè)稅收項(xiàng)目管理的地區(qū)，以上信息可從征管部門(mén)獲得。 * 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)稅務(wù)稽查重點(diǎn) 住宅造價(jià)指標(biāo)如下： 磚混結(jié)構(gòu)：多層以下每平米 700760元左右； 框架結(jié)構(gòu)：多層每平米 10001060元左右， 高層每平米 12001500元左右， 二十層以上塔樓每平米 15001700元左右； 別墅每平米 9101200元左右。 產(chǎn)權(quán)面積要以最后房管部門(mén)認(rèn)可的測(cè)繪面積為準(zhǔn)。 房屋使
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