房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及納稅檢查重點(diǎn)分析教材-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期； (七 )物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。②突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨篷等。 ⑥騎樓、過(guò)街樓的底層用作道路街巷通行的部分。⑩與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫 )。獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。 按現(xiàn)行規(guī)定，與住房或商業(yè)用房不在同一建筑體內(nèi)的建筑面積，不得做為公攤面積分?jǐn)偅椽?dú)立成體的社區(qū)用房、物業(yè)用房、空調(diào)機(jī)房、配電用房、地下人防設(shè)施、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、幼兒園、游泳池、菜市場(chǎng)等公建配套設(shè)施，不得作為公攤面積分?jǐn)偂? * （二）虛列、多列成本費(fèi)用 ，虛列開(kāi)發(fā)成本； ，多列前期開(kāi)發(fā)土地成本，多轉(zhuǎn)銷售成本； ，無(wú)依據(jù)低估銷售單價(jià)，虛增銷售面積，多攤經(jīng)營(yíng)成本； ，只沖記收入，不沖回已結(jié)轉(zhuǎn)成本； （三）其他情形 ，未作收入處理； ，未按規(guī)定預(yù)繳企業(yè)所得稅； ，偷逃個(gè)人所得稅； ； 、出租、出借，未繳納房產(chǎn)稅； 、公建收入，或錯(cuò)用預(yù)征率，少繳、不繳土地增值稅； ，少繳土地增值稅； 。其中與稅收緊密相關(guān)的內(nèi)容為開(kāi)發(fā)商基本情況、土地取得的確權(quán)時(shí)間、項(xiàng)目名稱、占地面積、總建筑面積、開(kāi)工日期、總包及分包的施工單位、合同造價(jià)、第一筆預(yù)售收入取得時(shí)間、銷售平均單價(jià)、銷售面積、可銷售面積、當(dāng)年預(yù)售收入、發(fā)票領(lǐng)購(gòu)開(kāi)具情況、單體竣工驗(yàn)收時(shí)間、竣工決算時(shí)間、當(dāng)年申報(bào)繳納各稅種情況等等。 項(xiàng)目尚未完工時(shí)： 營(yíng)業(yè)額 =當(dāng)年預(yù)收帳款的貸方發(fā)生額 項(xiàng)目已完工年度： 營(yíng)業(yè)額 =預(yù)收帳款的貸方發(fā)生額 +當(dāng)年已確認(rèn)的收入 預(yù)收帳款的借方發(fā)生額或營(yíng)業(yè)額 =預(yù)收帳款的貸方發(fā)生額 +應(yīng)收帳款的借方發(fā)生額 應(yīng)收帳款的貸方發(fā)生額 * 二、營(yíng)業(yè)稅檢查方法 2023關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的公告 ： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)、銷售商品房過(guò)程中，以各種名目收取的誠(chéng)意金、訂金、看房費(fèi)等費(fèi)用以及銷售購(gòu)房卡、選房卡、 VIP卡等取得的款項(xiàng)，均屬于預(yù)收性質(zhì)的款項(xiàng)，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間與預(yù)收房款相同，為收到款項(xiàng)的當(dāng)天。 營(yíng)業(yè)稅實(shí)施細(xì)則第二十五條 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 如果開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一收款，但開(kāi)具相關(guān)單位的發(fā)票，則不計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅，但轉(zhuǎn)付相關(guān)單位的金額也不允許作為開(kāi)發(fā)成本處理 。 出租收入 ： 營(yíng)業(yè)稅實(shí)施細(xì)則第二十五條第二款 納稅人提供建筑業(yè)或租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 對(duì)具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無(wú)論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認(rèn)定為轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)永久使用權(quán)，應(yīng)按照 “ 服務(wù)業(yè) —— 租賃業(yè) ” 征收營(yíng)業(yè)稅。 ①在開(kāi)發(fā)建設(shè)期間，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自土地管理部門批準(zhǔn)其開(kāi)發(fā)建設(shè)始至開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目完工（含竣工）止。 * 四、房產(chǎn)稅檢查方法 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的商品房在未售出前對(duì)外出租、出借，或轉(zhuǎn)為自用，是否按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅； 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房在出售前用于出租的，其會(huì)計(jì)核算是否正確，房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是否正確，是否足額申報(bào)繳納房產(chǎn)稅。 （三）出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額 =應(yīng)稅房產(chǎn)原值 ［ 1(10%— 30%)］ ％。 3．對(duì)于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場(chǎng)、商場(chǎng)的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。 《 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知財(cái)稅 [2023]162號(hào)規(guī)定： 一、對(duì)納稅人以電子形式簽訂的各類應(yīng)稅憑證按規(guī)定征收印花稅。 四、對(duì)商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。 * 2023財(cái)稅 32號(hào)關(guān)于購(gòu)房人辦理退房有關(guān)契稅問(wèn)題的通知 對(duì)已繳納契稅的購(gòu)房單位和個(gè)人，在未辦理房屋權(quán)屬變更登記前退房的，退還已納契稅；在辦理房屋權(quán)屬變更登記后退房的，不予退還已納契稅
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